时间来到2021年7月，广州的楼市非常平淡，无论是文章阅读量还是客户咨询量，老邝都能感受到大家的关注点不在楼市了。可以说，广州这一轮行情的上半场已经结束，下半场只是局部区域或楼盘有补涨，大家可以少些操作耐心等待下一轮行情。
即使市场平淡，文章的更新不能断，所以旺季重交易，淡季咱们聊聊能穿越周期的事情。大的宏观论调我是不喜欢讨论的，所以今天一起聊聊 户型设计 的话题，看看2021年的今天，有哪些户型深得我心？又有哪些户型被我吐槽？
一、单间
老邝对单间的定义是，面积段＜40㎡，可以是一房一厅或者大开间。我对这个面积段的红v.s黑，就是看它 能否改造？ 比如说，老邝投资的万方园32㎡v.s拍摄视频的万方园35㎡，看过视频的就知道当天我拍了这两个户型。
视频里面我分析过，图2的35㎡因为因为有阳台（算一半建筑面积）且多窗户，可以很轻易的改造成一房一厅甚至两房一厅，这样我想起香港的“纳米楼”，只要是 框架结构 就可以尽情劏劏劏！
为啥我喜欢万方园这种35㎡户型？因为对比远洋天骄48㎡的大开间，虽然户型图上将它设计成客厅v.s房间独立，但是这个户型太长条且窗户不够多，反而无法劏多一间房出来。
红榜：万方园 35㎡（带阳台户型）
黑榜：万方园32㎡、远洋天骄48㎡
二、两房
来到两房，我觉得这个户型的面积段最好在50-70㎡，因为再往上走别人万科78㎡都能做三房两卫了。同时这个面积段的用户群体是 年轻人上车 ，或者离异/养老型用户，小两房足够了。
我们先来看红榜，我会给予智慧城天河星作的51㎡两房单卫，从户型图你就能发现，整个户型没有任何浪费，非要挑刺的话就是双阳台不太适合，但7.9㎡+8.7㎡的两间卧室，放置两张1.2m成人床没有问题。
虽然房间朝向都是西向，但别忘了这里可是智慧城，以网易总部为代表的IT码农们，会喜欢这种楼龄新的房子，所以现阶段它的问题是楼龄太新了不满五年，再过2-3年，我预判天河星作的51㎡小两房会非常抢手。
说完好的再来看看差的，我会给予金碧系的 手枪户型 ，什么金碧世纪、金碧雅苑、金碧花园，恒大的60-70㎡都是一个模板复制的，所以在不讨论地段区别下，这种户型真的让我很不舒服。
红榜：天河星作51㎡
黑榜：金碧系“手枪户型”
三、三房
对于市场最受关注的三房，我直接定位在80-90㎡的小三房，首先这个价位只做两房的产品属于被时代淘汰的，即使原设计是两房，你也要找到它能 改造成三房 的点。因此黑榜我给到碧桂园天誉组团。
面积段90.54㎡是第一个吐槽的点，首套买家契税从1.0%变成1.5%，然后老邝对着户型图20分钟，都想不出如何改造成三房，按理说这是2016-2017年收楼的产品，我真的不知道当时是怎么设计的。
三房做得最好的产品，我会给到万科幸福誉五期的78㎡三房两卫，第一次看到这个户型时老邝被震惊了，发了一条WB，没曾想上了全国的 房产领域热搜 ，其阅读量和评论数创下来至今以来的最高。
对于这个产品，由于还没有二手交易，不知道届时成交价是多少，但我记得刨除那些复式三房两卫，万科幸福誉是广州第一个把三房两卫放进＜80㎡面积段，其首开先河的产品理念，老邝要给它一个赞。当然万科的产品存在高容积率+层高2.8m，则是祖传设计，刚需就别介意了。
黑榜：亚运城天誉-90㎡两房
红榜：万科幸福誉五期-78㎡三房两卫
四、紧凑型四房
我来定义一下啥是“紧凑型”？随着二胎时代甚至多娃时代的到来，四房两卫变成越来越多 家庭的刚需 ，即使是单孩很多男主人都希望有个独立书房，或者女主人想要个独立衣帽间。这让我想到大城市限行限牌之下，SUV已经取代轿车成为最热门的车型。假以时日，市场最受欢迎的三房会不会被四房取代？咱们拭目以待。
紧凑型四房即面积段100-120㎡，在这个面积段你想要传统“黄金户型”是不可能的，啥是黄金户型？咱们在下一段分析。因此紧凑型四房基本都是 横厅为主 ，一个阳台+不太方便放沙发是它的瑕疵，但老邝看好这种户型很有可能取代三房成为未来的主流，红榜的话，我给到时代春树里113㎡东南向四房。
紧凑型四房我会着墨最多，皆因老邝作为二胎奶爸，我对这个户型的理解也是最深的，黑榜我首先会给到只能做三房且一个卫生间的，最具代表的就是雅居乐剑桥郡109㎡户型。
这个户型之所以卖得还可以，有其特殊定位，因为剑桥郡佰利山是完全地铁上盖，距离大学城仅一个站，租赁市场十分活跃，“ 地铁站上盖 “这个点在番禺是非常稀缺的，所以它好卖纯碎因为地段，这个户型放在现在绝对是不合格的。
另外的黑榜，我会给到复式四房，这里我选择了南岗版块的佳兆业城市广场，102㎡的复式四房三卫，其实给予这个户型黑榜，老邝也是纠结了很久，毕竟你会发现它的实用性很高，一楼长者房不需要长辈爬楼梯，二楼既有主套，而且两个小孩房可以使用第三个卫生间。
老邝想单独说说二楼的第三个卫生间，这是我评判一个复式产品是否合格的基准线，因为晚上起床上厕所，倘若两个小孩房的人需要爬楼梯下一楼，是一件挺危险的事情，而如果进入主套又会打扰主人房的休息。因此佳兆业的这个复式四房，在老邝的价值观里属于非常棒的设计。
但为何我会给到它黑榜？皆因”复式“两个字，我相信选择这个房的自住客大概率是35-40岁的中年人，中国人没有欧美的健身传统，人到中年第一个现象就是腿脚开始没力，尤其是膝关节的磨损承断崖式下跌。客户之所以买电梯房就是不想爬楼梯，现在回到家还要爬楼梯，尤其是万一找不到手机，这种痛苦住过复式的都知道。
红榜：时代春树里-113㎡四房
黑榜：剑桥郡-110㎡三房、佳兆业城市广场-103㎡复式
五、大四房
既然有紧凑型四房，自然有大四房户型，面积段集中在130-140㎡， 动静分离+南北对流 是我对大四房的评判标准。动静分离即活动空间划分为活动区（厅、阳台、厨房）v.s休息区（四间房），两个区域互不打扰。南北对流则比较好理解，生活阳台v.s工作阳台，一南一北能让空气流动更通畅。
老邝的红榜给到南沙金茂湾的140㎡户型，而且这个户型是毛坯交楼，真的是想怎么改就怎么改。另外该楼盘3阳台的设计，确保了主人房的景观资源不会差，可以说在大四房领域，它家的产品会住得很舒服。别忘了，该楼盘是南向望海，望灵山岛，未来的景观资源可期。
说到大四房的黑榜，我会给所有建筑面积在144-150㎡的户型，倘若套内超了120㎡（即83%得房率），那么需要多缴纳5.3%增值税是跑不掉了，另外作为非普通住宅，有过*款贷**记录的买家，即使结清了*款贷**，也需要七成首付，这一点也印证了＞144㎡户型的金融属性偏弱。
这种黑榜户型的代表是科城山庄145㎡大四房，其实该楼盘也有143㎡的大四房，但就是因为每栋楼的实际 交楼有误差 ，导致有些＜144㎡，有些＞145㎡，老邝觉得这是一件很不公平的事情，而这件事很可能出现在准备交楼的思科智慧城，现在已经有买了143㎡的业主给我爆料，收楼实际是144.x平米，他们正在和开发商协商如何解决，老邝也会关注这个事情。
红榜：南沙金茂湾-140㎡
黑榜：科城山庄-145㎡
六、大平层
再往上走，老邝会跳过150-180㎡面积段，因为说实话都交豪宅税了，其实这个面积段真的”豪“不起来，我觉得更像是大四房的 放大版 ，有点像汽车领域的日产逍客v.s奇骏，中间的套娃你们可以感受一下。
老邝对大平层的定义是180-250㎡面积段，红榜我会给到广州豪宅专家星河湾半岛，大家可以欣赏一下这套254㎡大平层，双主套+保姆间，入户玄关+客餐厅通过跃层隔离，4.2m层高你品你细品，老邝已经对这套豪宅畅想，倘若我住进去，会如何安排各个房间的空间。
上述截图不算完整，Cut掉了南边的三个阳台，感兴趣的可以自行搜索。接下来，我就来讨论这个面积段的黑榜，我会给到天健上城181㎡双主套五房，首先豪宅不是群租房，五房及以上没必要（不算保姆间），最多四房甚至三房全是主套才是豪宅圈层所追求的东西。
另一方面，你仔细观察这个户型，无论是主人房还是阳台全北向，光这一点我实在想不通谁会买这种户型？
红榜：星河湾半岛-254㎡
黑榜：天健上城-181㎡
七、豪宅
文章最后，我们来看看大豪宅，虽然这种产品不是普通人拥有，但不妨碍我们一起来过过眼瘾，老邝对于300㎡+的产品都可以定义为豪宅，对于独栋、联排、叠墅等产品我就不讨论了，这里我只想讨论高层住宅。
那么既然定义为高层住宅，首先黑榜我会给到那些顶层复式产品，这种产品有其历史，普遍见于1999-2005年代的豪宅，老邝觉得如果想要挑高客厅或者回转楼梯，还不如买墅型产品。因为当你住这种产品时，平时出入你还要跟楼下所有住客等电梯，往往这个楼盘可能就是个刚需或者改善圈层， 身份认同感和私密性 都比较差。另外主人房普遍设计在屋内二楼（即最顶楼），最热最晒的全部给到主人了。
大家可以看得出，老邝对于电梯大平层依然是十分偏爱的，其实对于这种产品，上了300㎡都好用，无非就是结合地段+价格买入适合自己的产品。但文章最后，我会推荐一个个人看过这么多大平层以来，最喜欢的一个产品——碧桂园天玺湾的楼王户型。
先不讨论这个楼盘的地段，毕竟南沙进港大道距离市区太远了，但大家看户型图就能发现它的亮点： 270°环形阳台 ，加上它539㎡的面积，真的是在家跑步都可以。而保姆间就在厨房旁的小房间，可以说这些细节也体现了设计师的小心思。
总结
今天的文章篇幅比较多，而且我们使用了大量的户型图展示，可能这份户型红黑榜会偏主观，但字里行间的细节，其实体现了我对面积v.s房间的选择观。在起草这篇文章的时候，老邝正好在挑选汽车，从10w-100w我都研究了一遍，发现买房跟买车非常像，倘若想买到一套自住好房，首先你要理清 自己的需求 是什么？
各位小伙伴，你们对于上述户型有什么看法？或者你觉得哪些户型适合上红黑榜，可以在文末评论区告诉我。