房屋租赁合同常见纠纷中，涉及消防验收/更改用途/环境评估问题较多。对此，笔者尝试从典型案例入手，通过以案说法的方式探讨如下问题：

1、未经消防验收的情况下签订的《租赁合同》效力如何认定？租金应何时起算？

2、出租人将仓储性质用地作为商业用途出租，承租人是否有权拒付租金？

3、租赁物环境评估未过影响合同目的实现导致合同解除的责任如何承担？

4、租赁合同解除的法律责任如何承担？

一、常见法律法规梳理

《中华人民共和国合同法》第五十二条

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国消防法》第十三条

国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条

国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：

（一）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；

（二）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；

（三）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。建设项目的环境影响评价分类管理名录，由国务院生态环境主管部门制定并公布。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

《深圳市城市更新办法》（2016年修订）第四章的规定，改变功能属于城市更新的一个类别，首先需要市规划国土部门批准并补签土地使用权出让合同，然后再根据批准的功能办理相应的消防设计、验收手续。

二、实务案例观点

1、 租赁房屋主体消防验收未过，不影响租赁合同效力

案例来源：深圳市威警集团有限公司、深圳市资润实业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书深圳市中级人民法院（[2019]粤03民终13784号）

裁判要旨：承租人申请提前退租的理由并非消防验收问题，且未提交证据证明涉案租赁物业因消防验收问题而影响其使用，故本院对其上诉主张涉案房屋租赁合同无效不予支持。

本院认为，威警集团公司已经接收涉案租赁物业，且已开始对涉案房屋进行装修。根据2018年6月3日威警集团公司向资润实业公司发出《退租申请书》，威警集团公司申请提前退租的理由系由于涉案租赁物业办公环境不理想，室内空气不顺畅、周边噪声太吵，导致无法安排员工入场办公，并非其上诉主张的未通过建设主体消防验收，威警集团公司亦未提交证据证明涉案租赁物业因消防验收问题而影响其使用，故本院对其上诉主张涉案房屋租赁合同无效不予支持。

2、 未经消防验收的租赁房屋，租金起算日期从消防验收合格之日起算

案例来源：淮安市源森房地产开发有限公司与刘春霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省淮安市清江浦区人民法院 (2018)苏0812民初10148号

裁判要旨：租期起算时间应从消防验收合格之日起算。

本院认为，租期起算时间应从消防验收合格之日起算，即2018年9月3日至2023年10月25日，故对于原告要求按照《房屋租赁协议》的标准支付2017年10月25日至2018年9月3日期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。但被告已于2017年3月接收涉案房屋并进行装修和宣传，被告亦陈述其在签订《房屋租赁协议》时已明知该房屋未通过消防验收，且2017年12月20日第一次消防验收申报时，也因被告的装修和设置的广告牌遮挡了自然排烟窗和疏散楼梯间可开启外窗而导致消防验收不合格。因被告已实际占有使用该涉案房屋，故对2017年10月25日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费被告应予支付，考虑该期间涉案房屋无法正式对外营业且到被告对第一次消防验收不合格亦存在过错，故本院酌情确认2017年10月25日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费为5万元。

3、出租人将仓储性质的土地用于商业用途出租，承租人无权拒付租金

案例来源：深圳市万恒达商业运营管理有限公司、深圳市广弘实业有限公司房屋租赁合同纠纷

深圳市中级人民法院 (2019)粤03民终14627号

裁判要旨：出租人将仓储性质的用地作为商业用途出租，不影响租赁合同的效力，承租人仍然应当按约支付租金。

本院认为，首先，在双方签订租赁合同之前，上诉人就知悉涉案物业产权登记用途为“仓储配送展示、办公”，并且平湖街道办已经同意涉案物业由仓库功能置换为商业用途。但双方并未在合同中约定在涉案物业不动产权证用途变更登记为商业用途之前，上诉人可以不支付租金。其次，根据涉案租赁合同的约定，负责办理涉案租赁物业用于经营所需的或可能发生的所有申请报批、备案等手续系上诉人应承担的责任与义务，被上诉人仅负有协助上诉人提供相关手续等资料的义务。上诉人亦没有提供充分证据证明系因被上诉人未提供符合商业用途的不动产权证等相应证件原因导致上诉人不能办理涉案租赁物业消防验收或其他相关手续。

4、租赁物环境评估未过导致合同目的不能实现最终导致合同解除的，承租人应承担主要责任

案例来源：北京鑫丰物业发展有限公司与王立克、孙学明、王立群租赁合同纠纷再审民事判决书

北京市第二中级人民法院 （2014）二中民再终字第03081号

裁判要旨：承租人在签订租赁合同前有义务了解涉案商铺是否适于经营夜总会项目，其草率与鑫丰物业签订租赁合同，应对合同目的无法实现而导致合同解除承担主要责任。同时鑫丰物业作为出租人未尽善意合理提示义务的，应对合同解除承担次要责任。

本院认为，作为承租方，王立克、孙学明、王立群在签订租赁合同前有义务了解涉案商铺是否能够用来经营夜总会项目，王立克等人在未尽到谨慎了解义务的情况下即与鑫丰物业签订租赁合同，应对合同目的无法实现承担相应的后果，现租赁合同因无法实现租赁目的而解除，王立克等人应对此承担主要责任；同时，鑫丰物业作为出租方，亦应掌握涉案商铺是否能够用于经营能够产生噪声污染的夜总会等项目，鑫丰物业在未尽到合理提示义务的情况下与王立克、孙学明、王立群签订租赁合同，应对合同目的无法实现而导致合同解除承担次要责任。

三、笔者法律分析

1、消防验收问题

（1）租赁房屋未经消防验收，是否影响《租赁合同》效力？

租赁房屋未经消防验收合格，违反《消防法》的相关规定，并不不影响房屋租赁合同的效力。但影响到承租人使用租赁房屋的，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持。

（2）消防验收未过，违约责任如何判定？

从导致消防验收未过的原因来判定违约责任，具体如下：

A. 如果是房屋本身的原因导致消防验收未过，则出租人构成违约。根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。所以，如果房屋未过主体消防验收，则说明出租人交付租赁物有瑕疵，导致承租人的合同目的无法实现，出租人构成违约。

B. 如果是承租人装修等原因导致消防验收不合格，则出租人不构成违约。

（3）承租人由于消防验收等原因不支付房租，是否构成违约？

根据《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定期限支付租金，否则构成违约。承租人对于消防验收不合格使合同目的不能实现，是否有过明确的表示以及相关证据，才可以判断是否因消防验收不合格才未付房租。

（4）在承租人不提出解除合同的情况下，房租收取应何时开始起算？

租期起算时间应从消防验收合格之日起算，但如被告在签订《房屋租赁协议》时已明知该房屋未通过消防验收，并且已接收了租赁房屋，因被告已实际占有使用该涉案房屋，被告应予支付占有期间的房屋占有使用费。

2、租赁用途变更问题

出租人将仓储性质的用地作为商业用途出租，不影响租赁合同的效力，承租人仍然应当按约支付租金。

3、租赁物环境评估未过导致合同目的不能实现的责任承担问题

承租人有义务了解涉案房屋是否适用于租赁用途，如其未进行仔细核实即与出租方签订合同，应对合同目的无法实现导致合同解除承担主要责任。

4、租赁合同解除的法律责任承担问题

根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

如果双方都有过错的，应按照过错比例承担责任。如果房屋本身消防验收未过即出租，出租人有过错，但是承租人对此知道的并同意继续租赁该房屋，承租人也有过错；如租赁合同签订后，承租人发现租赁房屋消防验收未过，应通过明确的意思表示提出己方的要求，并且保留相关证据供法庭核实。关于装修损失的认定适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定，根据过错比例承担责任。