奥体是20年园区核心区仅有的新房供应，上东区pro和仁恒海和无一例外都被热抢，另外今年旭辉地块也要入市，同样是万众期待。
如今园区核心区的限价房就这样， 购房者就像刚谈恋爱那会，不知道他/她什么时候来，又怕他/她乱来。
当然本文主角也不是新房，奥体的新房供应量较少，不像狮山海量，对周边二手市场影响有限，所以本文还是讨论奥体的二手房。
如下图所示，麦子选取了奥体周边多个小区贝壳和我爱我家18-20年套2040套成交数据做为样本统计， 接下来数据分析均以样本小区历史成交价为主 。
01：奥体整体挂牌价出现下跌
如上图所示， 除了唐宁府以外 ，样本小区的挂牌价全部是下跌的，与20年5月相比， 挂牌量开始稳定，未来指望挂牌价亦或是成交价进一步下跌的可能性不大 。
02：奥体成交价和量在企稳
18年→20年奥体片区二手房价涨幅：53.95%
从历史成交价走势看，奥体的成交均价是要低于景城片区的， 但奥体的涨幅和成交量是高于景城的。
奥体的崛起和景城之间是一个竞争关系，选择奥体置业的越多，景城涨幅就越慢，未来这个趋势还会继续下去，原因也很简单
奥体有地，景城没地
同总价置业，麦子更倾向奥体，一是单价便宜，小区户型选择更多；二是景城学区优势相比星汇并不明显。
从奥体的20年四季度成交势头看，目前成交量在放大，但成交均价并没有明显下降，可以认为该片区成交量在温和复苏，成交价未见明显反弹。
当然不同小区表现也自然不同， 奥体目前最火的二手小区是中海8号公馆，其次是高改唐宁府。
03：奥体改善在抬头
如上图所示，过去三年奥体600万+的改善在抬头，相比刚需而言，奥体改善的增速更明显。
从面积段上看，120㎡为分界线，60-120㎡跟120-180㎡两者之间成交占比差距在缩小，同样说明奥体120㎡+的二改增速更快。
另外同样是面积分段，60-120㎡和120-180㎡初始成交均价相差无几，但从19年3季度后，120-180㎡的大户型成交均价明显超过了60-120㎡。
麦子认为 奥体正在从曾经刚需的板块向改善区域转换 ，这个过程已经在二手市场中反映出来，未来会更加明显。
04：奥体星汇学区房上涨明显
麦子单独把星汇初中学区房和奥体均价走势进行了对比，如上图所示， 受四季度唐宁府成交热，星汇学区房成交均价明显上涨，59.16%涨幅高于奥体大盘53.95%。
05：奥体星汇学区房涨幅最高
如上图所示，将星海、星湾、景城、星汇学区房进行对比， 可以明显发现梯队差距，每层价差大概4-5K/㎡。
18年→20年星海学区房涨幅：49.76%
18年→20年星湾学区房涨幅：57.86%
18年→20年景城学区房涨幅：35.38%
18年→20年星汇学区房涨幅：59.16%
从4个学区房的涨幅中可以看出，奥体星汇是最高的。
一方面星汇是新学校，出成绩后学区房可以享受溢价；还有一方面就是上文讲过的，奥体在园区核心区慢慢从刚需转变为改善。
06：中海五区高改属性在消失
曾几何时长岛湾是奥体高改标签之一，如今面随着新王唐宁府的加冕，市场空间进一步被挤压。
奥体高改客群目前选择次序，首选唐宁府，其次是星公元名邸，五区大户吸引力如今一般，涨幅没有跑赢奥体大盘，成交量也较低迷。
07：奥体的刚需“路劲帝国”
奥体板块有“两大帝国”，一片是路劲（顺驰）的，一片是中海的，相较而言路劲帝国更刚需些，无论学区还是地段，都比中海帝国差些，哪怕次新澜山澜，也不太能卖出价格。
不知道的奥体这一片新房，从上东区开始，会划到哪个学校当中。
最后做个简单总结：
整个奥体挂牌量依旧很高，高改如唐宁府和星公元的成交价已经有所反弹，部分小区成交量开始大幅回暖，最典型的就是中海8号公馆，但仍有不少小区较难出售。
目前的现状大概就是
高改跑步入场，刚需/首改择机而入