学区房越小越贵越抢手是学区房市场的一个奇葩现象，今天来跟大家聊聊双星海学区中小户型最为吃香的一个热门小区——师惠花苑。
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根据最新施教区划分，双星海施教区范围内有20个小区，除春晓别墅、澜韵园、晋园三个别墅小区和苏信大厦公寓外，挂牌均价基本在5W-6W+，师惠花苑挂牌均价63403元/㎡，偏中上位置。
从总的成交数据来看， 师惠花苑今年1月份成交4套，成交单价77960元/㎡ ，居于20个小区之首。这主要得益于师惠花苑小户型的高单价拉升，去年师惠花苑一套小户型成交单价达8.6W，创下“双星海学区”小户最高单价记录，不久前该小区一套66平的小户型以单价8.8万/平成交，再次刷新苏州同小户型房源成交最高单价。
为什么师惠花苑小户型如此吃香
01 师惠花苑小区配套资源优质
师惠花苑，又名师惠乐章，为70年产权住宅，位于工业园区苏惠路99号，开发商为苏州工业园区建兴房地产有限公司，建造于2004年，至今已有近17年房龄。
小区为纯板楼设计，共计12栋，910户，小区整体设计以现代简约风格，俯瞰呈长方形。地理位置优越，商业成熟，东侧为星海街，与白领公寓、四季新家园一路之隔；西侧是星都街，与苏都花园、星海小学隔街相望；南侧有师惠坊邻里中心、日料一条街、星海中学，北侧紧临苏惠路，有环球188购物中心、国检中心等，距离苏州中心1.5公里左右。
小区内部环境优美，配套完善。绿化率达55%，内有2处水系，水系上均有小桥，尽显江南本色。并且配有儿童乐园、康乐设施、网球场等活动场地，居住舒适，社区氛围好。
重要的是师惠花苑距离星海小学和中学都很近，步行几分钟即可到达，方便接送孩子上下学。
小区车户比1:1，内部停车有点紧张，没有车位的业主一般会把车停在师惠邻里中心的停车场，总体来说停车较方便。不足之处在于小区不是人车分流的社区，可能会有安全隐患。
02 哪些小户型最吃香？
师惠花苑的户型较多，房屋建筑面积46-257平方米，户型涵盖1房-5房，其中61-107平方的2房为主力户型。
贝壳信息显示，师惠花苑2019年至2021年1月共成交20套房源，几乎各面积段都有成交。
其中2019年成交套数最多，达10套，2020年成交7套，这个数目在整个二手房市场都不景气的时期是非常可观的。而进入2021年短短1个月，师惠花苑就已成交了4套，并且刷新成交单价最高记录，表现不凡。
20条成交数据中， 46-47平、61-66平面积段成交量最多，各成交6套 ，其次为139-148平，其他面积段的成交情况则相对较少， 可见46-66平的小户型非常吃香 。
从价格来看， 61-66平2房户型的成交单价较高，最高单价为88873元/㎡，其次为40多平的1室户型，130平大户型的成交单价则相对较低。
另外，小户型的成交周期也较短，46-66平面积段已成交的12套房源中，平均成交周期104天，最短成交周期仅6天。
03 解读师惠花苑小户型受欢迎的原因
双星海学区师惠花苑小户型受欢迎的原因主要有三点：
第一点就是上面提到的该小区得天独厚的优质资源加持；
第二点则是对于学区房购房者的态度，大多数购房者选择学区房只是为了孩子能够获得星海的入学资格，可能根本不住， 换句话说就是为了 纯挂学区， 这个时候它的学区功能就被无限放大。
第三个重要的原因是 师惠花苑小户型性价比高。46-66平小户型房源均为复式结构且得房率高，挑高构造使空间显得更大，给予了房屋更多的可能性，比如46平的1房，楼上可以改造2个房间，66平2房的复式则能够改做3房，完全可以 满足既重视学区又注重居住功能的购房者需求。而双星海学区房本身流动性就好，孩子上完学，空出学位，再转手也非常容易。
师惠花苑在售小户型推荐
目前师惠花苑在售房源35套，包括各个面积段，最小46平方米，最大227平方米。
小户型一共有13套，46-47㎡面积段在售8套，挂牌单价73608-92661元/㎡，平均单价为84132元/㎡。61-66㎡面积段在售5套，挂牌单价83077-92924元/㎡，平均单价为87593元/㎡，比46-47㎡的小户型高出3000多元。 这与2房复式房型的居住功能更高有很大关系。
推荐户型
65平 2房复式 540万
推荐理由：复式结构，得房率高，空间利用率也高，楼上可改装成2房，这样可以达到三室一厅，适合三口之家或准二胎家庭自住。
总结
师惠花苑地处园区核心位置，星海小学、星海中学近在咫尺，交通便利，商配齐整，生活品质高。小面积复式户型既能挂学区又适合自住，关键是总价较低，本来奔着挂学区去的，结果还能陪读保证孩子就近上学，相当于买到小户型得到了中等户型的体验。 无论是纯学区、自住还是投资都大大超出购房者预期， 所以师惠花苑小户型吃香是必然。