探秘南龙湖与华南城恩怨情仇:谈开发商还能不能进？客户还能不能再买？
前段时间，一些地产公司负责土地拓展的朋友小聚。席间，进行到问题讨论时间，提到了一个问题：现在的南龙湖还是合不合适再进驻？怎么进驻？
大家对这个问题讨论得十分激烈，结果是暂时没有结果。受此感想，想起以前做的一些关于南龙湖的研究，今天聊一聊借助这个话题聊一聊南龙湖的昨天今天和明天……
关于南龙湖，元素很多，内容很多，今天暂且只通过"巨头华南城这个因素来看开发商和购房者要不要进龙湖，怎么进"的问题，抛砖引玉，仅供参考。
本文分四个部分：
第一部分，认识南龙湖。
第一部分，认识华南城。
第三部分，华南城对南龙湖的影响。
第四部分，南龙湖的未来?
第一部分，认识南龙湖
南龙湖印象1：南龙湖的位置
如下图：南龙湖就在郑州的正南方，从南三环开始，一路向南，穿过尘土飞扬，漫天飞沙的二七新区；过南四环，再过一大片不知道天天在干嘛，但就知道乱糟糟的一大片区域，再过了绕城高速就到了"南龙湖地区"了。如果按照刚才的线路，你可以走的几条路一直在堵堵堵，大车，卡车，货车，运气好的话，去一趟南龙湖半个多小时吧，运气不好的话，上个星期，绿都的小周在微信上现场直播了他去南龙湖，好像是走了一个上午。很多时候，我们还是只能选择2倍的路程走机场高速再转绕城高速过去，油是烧得多了些。不这样也没办法呀。
南龙湖印象2：区域规划
南龙湖的定位是宜居教育，从宜居方面，我相信在做个定位的时候，应该是宜居的，随着这5、6年的折腾，和大郑州非核心城区的其他区域相比优势已经现在逐步丧失。同样，而对于教育元素，在5、6年前，元素并不是太多的时候，尚可，而随着南龙湖地区"其他事情"的高速发展，这逐渐失去其核心价值。
如下图：
南龙湖印象3：华南城在南龙湖
华南城的出现，南龙湖正式开始了东进的步伐。
南龙湖印象4：南龙湖巨变
也许是巧合，也许是跟随，随着华南城的出现，南龙湖地区不论是成交量还是开发商的质量都紧跟着大幅度升级。
从上图可以看出，南龙湖成交量在20-30万㎡之间维持了多年，在2012年打破，进入60万㎡；60万㎡，已经是郑州市一个区的成交量。
从上图亦可发现，巧合的是，也是在2011年开始，南龙湖地区也进入了品牌开发时代。
不管你乐不乐意，华南城就和各路品牌开发商来到了南龙湖，大战旗鼓地来了。
对于南龙湖，是福是祸？
第二部分，首先，我们来认识华南城
认识华南城1：华南城"发家"
对于华南城的崛起，就是一个"深圳华南城"。
5年时间，华南城将一个现代化的综合商贸物流王国展现在人们面前；5年时间，华南城从无到有，迈向品牌之城，成为国内的物流航母；5年时间，华南城的发展理念和模式便成为国内外商界关注，成为专家学者研究对象；
其实，华南城的从无到上市，靠的就是一个深圳华南城。
认识华南城，必须先了解深圳华南城。
认识华南城2：深圳华南城
深圳华南城位于深圳市东北部经济发展落后区域，距离深圳市区18公里。
认识华南城3：深圳华南城的特点：
认识华南城4：华南城的扩张之路：
深圳后，华南城开始大量的复制，直到2012年郑州华南城开工在建，已经6个了…
2012年，华南城来到郑州，于是，南龙湖便有了华南城。
第三部分，来看华南城对南龙湖的影响
影响1：先看深圳华南城对平湖片区的影响
深圳华南城对平湖片区的房价有无影响？影响有多大？
看看华南城建之前2003年平湖地区房价是多少，然后看看现在的房价是多少。这个中间的差价受华南城的影响有多大？30%？20%？10%？比例不会太高，主体影响还是市场大环境。
如果想有准确答案，只有一种方法：
假设2003年平湖房价是10000元,2014年房价是15000元.
让时光倒流，2003平湖房价10000，看看2014年的房价是多少。时光不会倒流，也不会有准确答案。
我们暂且做个模型：
第一步：
2003年，平湖地区的房价是2000元/㎡，我们以此为起点，根据2003-2013深圳市全市的房价增幅做一条线出来，如下图。
第二步：
对"虚拟房价走势曲线"与"平湖地区实际房价走势"进行对比：其中：虚线为深圳全市；实线为平湖地区。如下图：
第三步：
我们会发现，深圳华南城对平湖地区的房价有10-15%的利好影响，特别中期及后期。如下图：
暂且以这种分析是科学的，暂且得出深圳华南城对平湖地区有15%的价值提升。
为什么会有一定的价值提升？我们看下深圳华南城为平湖地区带来了什么？
对于一个欠发达地区，这些配套的完善当然是区域的极大利好。大大补充了平湖区域最缺乏的东西。
同理。郑州华南城对郑州南龙湖地区的影响也是这样吗？
深圳华南城所在的平湖地区尽管有平湖生态公园，但在过去10年间（包括现在）属于深圳经济发展落后、城建杂乱、居住环境差、配套差的区域。而郑州华南城所在南龙湖最初阶段与平湖地区区别极大，在华南城未进展南龙湖之前，自然环境良好的南龙湖集中了不少低密别墅区从龙泊圣地、林溪湾，国瑞城到后来的兴龙湾，是继黄河迎宾馆后又一个微型别墅区。从地产角度看，新郑南龙湖是郑州南部地区低密住宅的集中区。
华南城最大的利是便是能给区域带来一系列的金融配套、生活配套、交通配套、物流配套，同时集聚大量的人气和人流（目前看是这样，后面还会说到这个问题）；而最大的害便是带来滚滚车流，特别是货车，破坏周边的的居住环境。所以，深圳华南城能给其所在的平湖地区带来的最大的利正是平湖地区所缺少的，而深圳华南城最大的害在平湖地区并未突出的原因是平湖地区本身就是深圳脏乱差的地区。
而郑州的南龙湖地区却完全相反。
华南城最大的利并不是南龙湖地区所需要的，尽管南龙湖地区的生活、金融配套不是特别好，但是满足区域的生活要求是足够了的；而华南城最大的弊则对南龙湖来说是致命的打击，可以想象在滚滚货车下的高端居住区、别墅区的生活场景，不要说华南城离xx别墅距离还很远，1，住别墅的不出门了吗？2，心理上距离没有长短。
据此可以做个大胆的假设：
华南城的进驻，将使得南龙湖的高端、改善类产品将逐渐死亡；对于刚需，南龙湖多大盘，产品线多丰富，改善类产品的死亡加剧企业资金链的压力，迫使在刚需产品的上营销创新及价格优惠，这也对"不知道华南城为何物，更不知道华南城对居住有啥影响，只知道媒体一味吹嘘华南城好"的刚需客户是巨大的诱惑，引来刚需市场的火爆，进而使得南龙湖地区的区域成交量大幅上扬，但价格一定会很难增长。
假设是不是这样？我们通过几个事实看一下。
先看南龙湖的刚需产品
我最早的想法是找几个南龙湖典型的楼盘通过2013年3月份的价格和2015年3月份的价格对比，然后再拿2013年3月份郑州市的价格和2015年3月郑州市的价格做一个对比，来看南龙湖的增长与全市的增长到底怎么样。
但是我看到2013年1,2,3,4,5月份和2015年1,2,3,4,5月份的城市均价，我惊了。竟然都是从8+到9+，又到10+，再到8+。其实这是城市月度均价的一贯特征，月度均价受个案成交的影响太大了。这个比较是没有意义的。
没错，通过个案，准确度极高。
我们来看四组数据：（郑州四城）
国瑞城2013年3月5400元/㎡,2015年3月5800元/㎡
阳光城2013年3月7600元/㎡,2015年3月8600元/㎡
正商城2013年3月7000元/㎡,2015年3月8500元/㎡
升龙城2013年3月7800元/㎡,2015年3月8700元/㎡
国瑞城（南龙湖楼盘）2年价格增幅7%
阳光城2年价格增幅13%
正商城2年价格增幅21%
升龙城2年价格增幅11%
一目了然，数据或许不科学，但结果一定正确。
2013-2015期间，南龙湖的利好<南区利好,南龙湖的利害>南区的利害。我不敢保证，这中间的问题又多少来自华南城，但至少它是一个重要的因素。
再看高端和改善型产品
这个我就不说那么复杂了，南龙湖做销售的都知道，2013年前，别墅还是很好卖的。过去的一二年，打个灯笼都不好找吧。这是个铁定的事实，无需证明。我不敢保证，这原因是否全部来自华南城，但一半以上的因素是跑不掉的。
最后看成交量
最后看成交量，海亮地产明明统计，2014年，南龙湖地区单盘销售超过8万㎡的盘有3个，在价格优惠和营销创新的双重诱惑下，对于价格十分敏感的刚需客户来说的确是难以抵挡的。这种成交量短期内仍有维持的动力。
综上所述，华南城的进驻，对南龙湖不是幸事。
等等，我们以上说了这么多，是完全按照华南城的它自己说的模式来假设的，如果不是的话，那南龙湖短期内就更难受了。真实的华南城到底是什么样的呢？我们再来看。
首先来看它的大本营，深圳华南城，照上面的逻辑，深圳华南城一定是生意火爆得不得了，像银基一样吧，毕竟华南城是靠这个发家上市的。事实上，很遗憾，华南城的生意说不上差，更谈不上好，大部分商户勉强维持生计不赔钱而已。（声明，这是2013年，调研结果，不知道这2年怎么样）
而对于批发市场，只有一条黄金原则："顺势而为"，人为打造批发市场，基本都会死掉。举个最简单的例子，郑州的建材市场起源于哪？东建材，这是自然形成的，于是，顺着郑汴路一路向东，生意都不错，这叫顺势而为。而人工打造的呢？曾经的航空母舰--天荣建材城，数十年的经营，依旧半死不活。南三环的百姓广场，勉强维持都有点难。
真的很难看好新郑华南城
而河源华南城几年前就开始了“十里东岸”的别墅开发，借助产业圈地的目的已经显露……
如果华南城最后真的像海马集团不务正业、让人失望的话，那对南龙湖更是一场新的灾难。
媒体对华南城的报道基本都是"带给郑州巨大……""改变郑州……""创造……"。这些基本都是从没了解过华南城，更没有心思去了解华南城的文章，他们所知道的就是华南城建成后，将入驻商户8万户，年销售额达3000亿，实现税收50亿，创造就业岗位30万个。暂不说郑州，10年过去了，深圳华南城2013年的销售额尚不足百亿，郑州的能级和深圳可比性有多少呢？
恕我无知，我至今不知道海马来了以后，在郑州生产了并卖了多少辆那种老年代步车一样的海马王子，但我们知道，它向郑州市要了东区最好的千亩地来建设他们的所谓职工配套住宅（海马公园的拿地价格是一亩5万元，而隔壁的建业天筑当年2011年初的拿地价格是1504万一亩），同时，我们也不知道在海马公园里住了多少海马职工，但我们知道这一个楼盘，让海马赚得估计他们自己都不好意思了。
开发商该不该再进南龙湖？客户该不该再买南龙湖，是否有了那么一点点答案了呢？
一个本土知名地产公司的营销总说，南龙湖已经和白沙不在一个层面上了，如果华南城真的败走南龙湖，何止不在一个层面上了呢。
（完）
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