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楼市调控16天，整个市场进入博弈期。
在上一期的《楼先生问答》，我说：市场处于调整期，谁先动，谁就输了。今天再教大家一点：这个时候，开发商往往比购房者更弱势。
上周六，住建部出台“住九条”，明确9种不正当经营行为。
这是从开发商信心层面再下一记重拳啊。一位做房产的朋友说，开发商也动摇了，再过1个月，郊区楼盘可能会摒不牢。
昨天，后台粉丝爆料，未来科技城某名牌房企已经悄悄调整价格，138㎡从原先的450万降到430万。
我打听了一圈，最后说两点：1、还是个案；2、起风了。
1ST
@雨
楼先生，绿城杨柳郡三期预计3万左右，自住这个价位还可以吗？这个楼盘品质究竟怎么样？
楼先生：相比最早的1.8W/㎡的开盘，绿城杨柳郡三期预计3W/㎡左右的价格涨幅已经超过60%。虽然这样的涨幅在今年杭州楼市的整体氛围中也属于随行就市，但最近调控政策频出，此时出手还是要谨慎把控风险。好在杨柳郡三期开盘的时间定在春节左右，估计那时候整个市场的情况会更加明朗，你也可以更好地做出判断。
杨柳郡是为年轻人打造的，客观来说档次相交绿城的其他楼盘会低一些。期房品质很难判断，不过毕竟是绿城品牌，应该比较有保证。
@Aeolia
楼先生，手里有70万到100万的预算，滨江和钱江世纪城还有合适的新房或者次新房可以考虑吗？或者之江板块？
楼先生：不知道你指的预算是总价还是首付。就算是首付，滨江区政府板块的的新房也已经超过了你的预算，优质一点的次新房像“水晶城”的价格都已经超过4万。
奥体核心区的新盘价格也刚刚超过了你的预算，奥体的次新房又非常少。一桥南的楼盘据我了解基本也只剩下了大户型。所以，推荐你还是多考虑之江的楼盘，像“中天九溪诚品”还有小户型在卖，在你的预算范围之内。如果你说的是总价，那只能考虑酒店式公寓了。
2ND
@momo
楼先生，最近想考虑买滨江金茂府首期开盘的120㎡，预期均价4.5万。比较纠结，感觉略有点偏高，本人是多半投资的考虑也带自住，不知可否入手？
楼先生：现在金茂府的问题不是“值不值得买”，而是“买不买得到”。金茂府的地段和配套都没有问题。整个楼盘定位较高，还用上了很多新的科技系统。如果你能以4.5万/㎡的价格买到，那就别犹豫。
@辉太郎
请问滨江彩虹城浪琴轩沿江第一排150㎡精装，中高楼层，自住，3万5的价格可以出手吗？
楼先生：浪琴轩最近成交价格毛坯2.8-3.0万。近期，彩虹城的市场关注度蛮高的，链家近7日带看客户次数172次。不知道你看中的这套房子精装程度，沿江的价格是普遍会高一些。总体来说，价格是合理的。另外，如果自住，买吧。如果投资，现在处于市场调整期，不妨等等。
3RD
@潘锐
楼先生，请问远洋公馆的房子是趁这波行情卖掉好还是长期持有？
楼先生：急着用钱吗？如果急着用钱，赶紧卖吧，可能过了今年，杭州房价会有短期调整。现在是博弈期，调控是调控了，但在房价上还没有表现出来，还在市场高位。
如果不急着用钱，远洋公馆挺好啊，桥西新房供应量有限，未来房价还有上涨空间，保值完全没问题，抗跌性挺强的，受市场、政策的影响不会很大。
@yimi
楼先生，我想买中大文锦苑或崇文公寓学军本部的改善学区，目前房东报价很多都6万多，涨了好多啊！您觉得现在买还是以后再说？我家孩子2020年上小学。
楼先生：前段时间，我的一位中介朋友有个客户是政府部门，这个客户说，接下来，政府会加大师资力量。也就是说，学区会渐成标配，大家都是学区房，如果真是这样，那学区房就没意义了。这位客户还说，10年内他不会投资和购买学区房。以上仅供参考。
另外，现在这个价格确实也有些高，学区房是很特别的住房品，很难说清它是不是就是泡沫。加上你现在也不急，还有4年时间，我建议不妨等一等。
4TH
@豪
我在绅华府有有一套137㎡，现在大概能卖什么价格？如果卖掉置换到锦绣之城或武林邸，有意义吗？
楼先生：不论东方福邸、万家花城、上尚庭还是绅华府，价格走势都差不多。据我了解，近期，申花一带的二手房成交价格在3万-3万5之间。9月份以来，最高单价成交记录是3万7，89方330万。
锦绣之城和武林邸在售价格逼近5万。不过，这两天，你应该关注到全国楼市风向，虽然杭州新房价格没有松动，杭州市场的风向也是明显的。在这个市场调整期内去置换，存在风险。真要换，也等等吧，等市场明朗了再说。
@王朔晨
我住蒋村板块，想为父母买第二套房子，距离不要太远，看上绿城梧桐郡。但调控后首付提到五成，超出原本预算，我该借钱凑齐买还是等？这个楼盘明年还有机会么？
楼先生：首先要跟你说，买房是为了生活，我们一定要量力而为。我们从不主张大家在买房时加太多的杠杆，特别是现在调控政策频出，未来市场不明朗的情况下，资金不是很宽裕的朋友宜静不宜动。梧桐郡的体量比较大，有34幢楼，总共2700多户，11月初会首开200多套，按照这个速度，你不用担心明年买不到房子。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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