不偏不倚，只说真话。
#好房踩盘日记 全新上线，我们将从大V点评、产品信息、板块价值、周边项目情况、快问快答五个方面，带给你最真实的踩盘报告。
第九期，我们来到湖西银座，打算一线实探，看个究竟。
园区飞地的湖景房，品质到底怎么样？
大家有没有发现，这两年环独墅湖区域的势头有点猛。
无论是去年横空出世的“独墅湖科创区区”，还是这两天最新官宣的“独墅湖西岸追求理想生活的实践区”。
都能感受到环独墅湖正在突破我们的想象。
而就在最近，独墅湖西岸的一个纯新盘也有了新动作，它就是湖西银座。
项目近日首开，听说销售数据很不错，我们于是打算来一探究竟。
从金鸡湖东一路驾车到独墅湖西，大约25分钟，我们便近距离走进了湖西银座，全盘了解项目的真实测评信息。
01
大V点评
倪倪
苏州真有好房总经理
“听说湖西银座距离独墅湖只有500米左右，并且视野没有高层遮挡，可以说是真正的一线湖景房了。而且无论是政策、资源还是未来的规划，项目所在板块都有很大的潜力。所以仔细想想，只需要250万起，就能买到距离金鸡湖十几分钟车程的地方，还是蛮划算的。”
柚妙妙
苏州真有好房主编
“其实独墅湖西岸一直关注度不低，加上最近园区出台的新规划，让这片区域再次被看见。板块的新房、次新房都以‘湖西’为名，且成交数据都还不错，从地段来说这里得天独厚，靠近湖景+距离园区近+最新规划，随着多个品牌房企入驻，不难想象接下来的郭巷会更有看点。”
荔枝
苏州真有好房编辑
“早就听闻湖西银座是一个很神秘的项目，终于在近日迎来首开。实探之后，发现这个项目也确实不负期待，尽管户型设计稍显传统，但开发商在配置和装标上很用心，品质也的确在线。如果预算不高但想要买在近园区，我觉得湖西银座是个不错的选择。”
02
产品信息
自带商业的湖景大平层
湖西银座由6幢20-26层的高层住宅、一幢6层酒店和一幢3层商业组成。住宅部分共计503套，建面约 102-226㎡ 。整体东低西高的分布，每一幢楼一层均为功能区架空层。
项目总占地面积3.15万平方米，总建筑面积11.7万平方米。容积率2.5。整个项目总车位数 896个，车位配比约1：1.8，其中住宅区高达 1：1.6 。
户型分析.
湖西银座推出了建面 约102-226㎡ 的户型，照顾了不同需求的客户人群，首开房源建面约102-148㎡。
尽管在户型设计上整体偏传统，但是每个户型也有一些亮点。就拿项目起步的约102㎡来说，户型就十分方正且尺度感很强。
三开间朝南，双联环幕转角阳台，主卧赠送宽敞飘窗。
厨房U型设计，卫生间干湿分离设计，使用效率比较高。
三个房间尺度感都较强，有需要的话北向书房还可以改做卧室。
样板间细节.
（以下图片均为实拍图）
项目十分大手笔，打造了好几个实体样板间，且清水和软装都有，只为让客户对产品有更清晰的认知。
那么样板间里到底藏着哪些亮点呢，下面我们就来说道说道。
首先，有点 出乎意料。
看了几个样板间，我们发现项目总是在让人意想不到的地方想方设法增加采光面。
比如在约102㎡户型的进门玄关处，开了一扇 小窗 。
比如在约127㎡户型的主卧，设计了 转角飘窗 。
再比如在约148㎡户型的书房，除了 转角飘窗 ，对面墙上还开了一扇 小窗 。
更不用说所有户型的阳台都是环幕转角式设计，或许这样才真的不辜负不远处的湖景。
其次，我们 低头看 ，能发现项目的精心和用心。
客厅和厨房的地砖全部做了美缝处理，避免后期缝隙脏黑、发霉。
卧室门吸区别于以往常见的装墙式球形门吸，而是选用这样一个小平面，不怎么占位置但很实用。
浴室的地面做了小格子和中间垫高的设计，不仅防滑还避免积水，地漏也是潜水艇品牌特有的设计，防毒防臭。
抬头看 ，也能感受到湖西银座对于人居细节方面的深度考量。
在实体样板间里，客厅的窗户位置都预留了电动窗帘插座。
厨房也采用了上轨道移门，避免清理地面时有卫生死角。
中央空调和新风系统的出风口，也几乎做了和客厅 等宽的尺度 ，调温和换风时效率更高。
此外，浴室做了内嵌式壁龛可放置卫浴用品，花洒也带有专门的镂空香皂盒，可以说是面面俱到。
装修品牌.
湖西银座带 三大件精装交付 ，是板块唯一配有地暖，三大件齐全的项目。
分别采用积微中央空调、威能地暖（锅炉）和湿腾新风系统。
厨具和卫浴方面，还精选 西门子、欧派和TOTO 等知名品牌，装修品质较好。
社区景观.
在社区内部的景观设计上，湖西银座以 “姑苏风韵·苑林雅境” 为主题，将历史文人雅集与现代居住功能相结合，定制了独一无二的生活空间。
项目充分考虑现在人们对于居住舒适性以及扩展性的要求，通过“一带，两环，三轴，六区”，做到一步一景，打造出多场景服务体系。
同时社区内还配有一条全长约300米的闭合型夜光健康环型跑道，用一个活力环串联起整个大区空间。
此外，项目还别出心裁地在 每一幢楼都设有架空层 ，根据不同年龄段需要打造了休闲娱乐区、儿童活动区、健身活动区等功能区，最大限度提升活动空间。
品牌物业.
湖西银座项目由苏州吴中地产集团和双冠控股集团强强联袂打造。
吴中地产集团 缘起吴中，深耕苏州，布局中国，并成功落笔海外，形成全球联动的整体发展格局，打造了新东方系、新都市系和海外系等三大系精品科技住宅，如姑苏桃花源、吴中天悦公馆和吴中湖滨御园等项目。
而 双冠控股集团 总部位于浙江杭州，是一家兼实业投资、资产管理、贸易流通等方向的综合性、跨地区、跨行业的控股集团公司，也是苏州城市建设的主力军，先后在苏州市开发了国香园、双银星座、双银国际金融城等地产项目。
03
板块价值
潜力无穷的园区飞地
湖西银座所处的独墅湖西板块，不仅仅只是占据滨湖的自然优势，更是坐享苏州城市规划发展红利。
2021年3月，官方宣布设立 独墅湖开放创新协同发展示范区 ，并且园区十年内投资在郭巷区域的教育、卫生、创新平台等项目资金不低于20亿元。
而根据最新规划，园区还将打造 “独墅湖西岸追求理想生活的实践区” ，按照区域统筹一体化发展的编制思路，规划聚焦路网互联互通、功能布局优化、配套设施共享和景观风貌提升四个方面，高标准引领区域发展。
在这样的政策规划背景下，独墅湖西板块与苏州工业园区的关联发展更为紧密，从苏州工业园区的外溢板块，升级为 “园区发展共同体” ，是真正的园区飞地、价值高地。
并且湖西银座板块周边配套也较为成熟。 交通方面 ，距离项目1公里左右有7号线林家谭站（在建），还有轨交2号线和3号线站点。自驾经东方大道、通达路、独墅湖隧道等主干道，可快速到达金鸡湖湖西、湖东CBD。
商业方面 ，除了自带的商业，项目对面就是万科美好荟，周边还有尹山湖商业水街、长申购物广场等，也能享受金鸡湖CBD等城市地标商业配套。
学校方面 ，周边1公里有独墅湖实验幼儿园、独墅湖实验小学、独墅湖中学和新加坡伊顿国际幼儿园，其中独墅湖实验小学为省级示范小学。
04
周边项目情况
周边新房.
据统计，目前独墅湖西郭巷板块有湖西映月、湖西星辰等新房在售，均价在2.8-2.9万/㎡左右。
此外，待入市的还有龙湖九里璟园和城投20号地块。
周边二手房.
在二手房方面，据链家数据，目前项目所在的郭巷板块均价在3万/㎡左右，有1860套房源在售。
我们统计了湖西银座周边部分二手房小区近三个月的成交情况。
总的来说，独墅湖西二手房近半年的成交套数、成交频次都比较多，总价范围在210-1153万，户型主要以3室和4室的刚改为主，面积大多在110-140㎡。
板块成交二手房单价大多在2.7万/㎡以上，最高达到5.4万/㎡。而湖西银座均价2.6万/㎡左右，或许会有一定程度的倒挂潜力。
05
快问快答
针对湖西银座，我们就一些热门问题向项目发起了快问快答，以便大家更好了解。
Q1：现在项目最新动态是？
首批房源已领取预售证，正在火热销售中，首开面积段为102-148㎡。
Q2：目前价格多少？
目前均价为2.6万/㎡，单价最低约为2.4万/㎡，总价 约250万起 。
Q3：在同板块内相比其他项目，优势亮点在哪里？
①地段好，更近园区，更靠湖边，距离独墅湖约500米，距离李公堤4公里左右，距离东方之门15分钟左右车程。
②精装修标准为板块内最好，也是板块唯一带地暖的，三大件配置齐全。
③首层全架空，为业主提供更多生活空间。
以上为正文，来自苏州真有好房团队
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