【1】
土地市场
昌平南大“睡城”
有望“翻身苏醒”
昌平南部片区在产业还未发展前， 天通苑和回龙观 地区因为房价及租金低，聚集了大量 海淀和朝阳 的就业人员居住于此，被称为北京名副其实的 “睡城” 。
随着产业的不断入驻，昌平南开始逐渐崛起，今年土地新供应，昌平占了3 宗地 ，要么是 地铁盘 ，要么是 临铁盘 ，地段绝佳。
2015年 的昌平房价低至 1-2万/㎡ ， 2019年 已经涨到 4万+ ，昌平商品房土地供应却一直很 稀缺 ，这也是昌平房价持续攀升的一大因素。
2019年昌平区 新土地供应2宗 ，占比北京土地供应面积 6.3% 。入市开盘项目3个，2个位于沙河，1个位于阳坊。
2020年昌平总供应 1宗地 ，占比北京土地供应面积 2.66% 。入市开盘项目4个，1个位于北七家，1个位于南邵，2个位于霍营。
2021年昌平总供应 3宗地 ，占比北京土地供应面积 7.62% ，上半年入市开盘3宗，沙河+南邵+北七家，均为别墅项目。
三宗新供应地块均在回龙观板块是继2020年霍营入市的奥海明月和奥森ONE外近两年新上市的刚改项目。
昌平区近三年土地供应稀缺，大多土地供应不能很好地承接海淀北扩的产业就业人群。
改善盘，别墅项目较多 ，刚需置业多半选择了回天地区的二手房项目。
新入市三宗地块的北清云际项目和奥森春晓项目，应和昌平区产业人群 就近居住，就近就业的需求 。
宗地位置紧邻生命科学园大板块，很好地承接海淀产业人口外溢置业，和 “生命谷” 就业人群置业需求。
【2】
新房供应及价格
3年开拓期
昌平新房开启6万+时代
2019年昌平区新房供应除了除了少量的 限竞房项目 就是 回迁安置房 居多。
2020年霍营供应两宗限竞房项目 奥海明月 和 奥森ONE ，均价5.8万/㎡。
限竞房入市大大压低了整体北京的房价，昌平三年新盘供应大多居于昌平新城附近，靠近北六环，改善类的别墅项目居多。
从2020年开始昌平进入5万+时代，2021年上半年开盘项目均为别墅项目， 均价4.4万/㎡起 ，均为改善住居的 别墅项目 ， 位置临近六环 。
下半年新供应三宗地块已达6万+。
北清云际和奥森春晓是除霍营项目外距离海淀最近的项目，脱离限竞房的价格束缚对比海淀近三年新房供应的价格也是 真的便宜 。
2019年开盘位于清河的强佑府学上院均价7.9万/㎡。
2020年开盘的融创香山壹号院均价11.2万/㎡。
海淀今年入市的学府壹号院指导价格8.96万/㎡，6月开盘的海淀幸福里均价8.3万/㎡。
对比刚刚6万+的昌平南， 海淀中关村 连接 昌平南 这一条线上 奥森ONE和奥海明月限竞房项目基本售罄 。
低总价上车，小户型可选，又可以辐射昌平产业+海淀产业的仅有奥森春晓和北清云际。
【3】
新房供销存情况
新规划促进成交比
昌平南未来可摆脱“睡城”
2019年—2021年昌平的供销存量一直是 存＞供＞销 。
2019年昌平区总 供应套数18223套 ，仅 成交7409套 ，剩余 存量26712套 。（包含办公、公租房、保障房等）
2020年开始昌平的购房需求年突破万套， 总供应18031套 ， 成交12610套 ， 剩余存量29258套 。（包含办公、公租房、保障房等）
昌平区总规划发出，包括生命科学园的控制性详细规划（2020-2035年）草案等大板块规划利好逐步显现， 2021年1月—8月成交套数已过万套 。
2021年昌平区 总供应套数5567套 ， 成交套数（1月-8月）10135套 ，剩 余存量26935套 。
供地量小，需求在逐步提升，昌平南产业新增人口不止10万+，未来的昌平终会 摆脱“睡城” 之名。
【4】
在售项目产品情况
刚改项目待清盘
“上车”新项目把握时机
回龙观（入市新盘）
奥森春晓
均价：6.3万/平米
面积区间：94-130平米
北清云际
均价：6.2万/平米
面积区间：81-122平米
霍营（限竞房项目）
澳海明月
均价5.8万/平米
面积区间：140平米
奥森ONE
均价：5.8万/平米
面积区间：59-128平米
海淀北
海淀幸福里
均价：8.3万/平米
面积区间：145-195平米
强佑府学上院
均价：7.9万/平米
面积区间：83-180平米
学府壹号院
均价：8.96万/平米
面积区间：183-275平米
澳海明月和奥森ONE 入市时，是 限竞房 火热的时期，作为昌平南距离海淀中关村最近的项目。
两个项目 限价5.8万元/平米 ，非地铁盘的霍营双子，距离6万仅差2千元。
两个项目基本售罄，限竞房压制下低总价，小户型上市火速疯抢一空。
海淀强佑府学上院在售均为大户型，海淀今年的新房供应也均以大户型改善为主。
奥森春晓 地铁上盖盘 ，和北清云际 临铁盘 ，6万出头的价格，不可多得。
【5】
二手房情况
紧邻海淀 价格低
未来升值空间大
昌平南二手房价格比海淀北 均价低2-5万不等 。
奥森春晓旁的 公园悦府二手房均价7.4万/平米 ，与新房价格形成倒挂。
海淀 中关村、圆明园 等大板块二手房价格在 9.4-10.9万/平米 。
上地以北的 西二旗西三旗 紧邻回天区域，二手房均价也已 高至8.3万/平米 。
昌平南板块稀缺，是距离大中关村最近的大住区。位置紧邻海淀，可辐射整体大中关村及上地， 价格便宜不止2万 。
北清云际+奥森春晓本身与区域内最新的二手房项目相比价格已经产生约 1万元的倒挂 ，与海淀北最近的西二旗，西三旗 形成2万的倒挂 。
海淀中关村外溢，生命科学园的产业引进，大量“码农”的涌入对该地的置业需求必然上涨。
新房6万+，配套成熟，生活氛围浓郁，双盘旁边均有地铁，配套稀缺。
昌平南的奥森春晓和北清云际将会不乏高新购买力，想在昌平南投资和自住的客户 抓住“上车”机会 ，这两个项目不容错过。
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