原创 房小评 中国房评报道 前天

8月北京土地第一拍，落槌亦庄。在常住人口只有20多万，GDP增速全北京最快的亦庄，罕见地供应了一宗不限价商品房地块，而且还是“插花地”，周边商业、教育配套已经完全成熟，还具有稀缺生态环境资源配套——南海子公园。

北京经济技术开发区（以下简称亦庄）河西区X46R1、X46R2地块R2二类居住用地、A334托幼用地国有建设用地开拍前获得6次报价，中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建共8家企业组成6个竞买主体参与拍卖。最终中海以79.2亿元将该地块揽入囊中，溢价率23.75%，楼面价近4万元/平米。据中指数据统计中心显示，本次地块成交的总价和单价，均刷新了大兴区域土拍最高纪录。不出意外的话，中海有机会再次成为北京年度总价地王的制造者。

既然如此，为什么还要说中海这次是“捡漏”呢？因为近3年来，亦庄几乎没有出让过不限价商品房用地。

作为不差钱的开发区，2019年亦庄的GDP增速继续领跑北京，今年亦庄GDP目标将超过2000亿元，其中八成来自现代制造业和战略性新兴产业。

世界500强企业中，有80多家已经落户亦庄，京东、小米、京东方、奔驰、同仁堂、中芯国际等大企业先后入驻。

可以说，亦庄代表了中国智造驱动的新兴经济发展方向，而且坚定不走靠房地产发展的老路，严控人口规模，要做全国国际人才居住示范区、产城融合示范区。

亦庄开发区将区域环境建设得很漂亮，但是几乎不发展房地产，一直坚持以人才房、限竞房为主。

中海瀛海府收割的第一波亦庄限竞房红利，正是因为亦庄地区长久没有供应过住宅地块，积蓄了大量刚需购房需求的缘故。但是，亦庄还存在大量高端购房需求。很多上市公司的高管收入足以支付高端住房的价格。

就以科创板为例，今年亦庄经济技术开发区接连传出企业冲击科创板的消息。

4月，悦康药业的科创板上市申请已获受理。6月，神州细胞于科创板上市，首日股价暴涨超200%。7月，中芯国际登陆科创板，创10年来最大IPO，上市当天市值突破了6000亿元人民币。

一次次IPO成功，离不开亦庄经开区对于多层次资本市场建设的重视，抢先谋划科创板上市工作，为推动科创企业上市创造了条件。

在疫情概念股火热的时候，大家才赫然发现，原来国内顶级的核酸、疫苗研发公司竟然也在亦庄。在疫情爆发的时候，亦庄多个检测机构迅速就位，为当地居民启动检测。医药是亦庄的优势产业，而疫情给亦庄的医药研发产业带来了更多机会。

随着国内资本市场越来越活跃，亦庄诞生的上市公司将掀起新一轮造富运动。而这些高净值人群虽然喜欢亦庄河西区的生态居住环境，现在却很难找到合适的高端居住产品。

区域内一栋洋房、金地格林小镇等楼盘已经年份久远。而紫禁壹号院、亦庄金茂府等高端项目也已经售罄。区域内仅有的高端项目是棠颂别墅璟庐。在一片限竞房的红海之中，中海此时携X46R1地块入市，将为亦庄高端市场补充缺位的产品，也将通过差异化的产品定位精准捕获亦庄的高端客群。

这块地能够拍出新纪录，也是因为本身具有独特的位置优势。

地块毗邻亦庄十一学校和人大附，人大附即将于明年开学，十一学校是北京素质教育改革试点，今年十一学校亦庄分校的学生第一次参加高考， 便拿下了大兴区和北京市的多项第一，毕业生不乏成功被清华北大录取的。

这样的结果，也让外界看到了当地学区资源的实力，这些奋斗于新兴产业的高知人群，更加放心地将生活和孩子的教育落位于亦庄。

地块一路之隔的龙湖天街商业项目即将开建，河西区将形成独立的商业、教育生活配套。1公里之外的南海子公园，面积相当于4个颐和园，提供了高端住区所需要的优质生态。

周边的亦庄金茂府、金茂悦、北京城建海梓府等楼盘基本销售完毕，当地客群较为高端。

虽然这几年，亦庄不断有新的限竞房项目入市，但是限于70/90政策的规定，大部分都是刚需产品，缺乏做高端社区的地块。

因此X46R1不限价地块有望成为收割亦庄高端人群购买力的稀缺产品，中海拿下这个宝贵的不限价商品房地块，并不缺客户和市场前景，从这个角度可以说中海这次是“捡漏”了。

除了此前收购的中信项目，今天的拿地才算是中海第一次真正进驻亦庄。贝壳研究院的数据显示，今年中海在北京的取地数量已经追平去年。在北京大杀四方的中海，继重仓石景山后，再次重仓北京南城，提振了当地楼盘的信心。

不知道这次，中海是否会在亦庄打造新的销冠呢？