孙宏斌开完发布会，热热闹闹的财报季就算过去了吧。一方面时间也不早了，3月底各大巨头也都演出完了，另一方面再出高潮的可能性也不大了，看点和故事越来越少了。
融创、万科、碧桂园、中海、恒大，5大地产天王，纷纷对各自2017年的成绩单进行了解读，对2018年的房地产怎么看、怎么做，都有各家特色。不过，我还是发现一个共同点就是，各家都在准备过小年。
融创：今年就一个目标，控风险降杠杆，让自己绝对安全
怎么看？
除了2017年的辉煌和翻过乐视这一篇外，孙宏斌最想表达的有2点，
1、行业集中度在加速。前几年孙宏斌说前10名占40%，现在看来，前5名可能达到40%。 “反正比大家想象的快吧。”
正应了今年流行的那句话，2018年是大房企的大年，小房企的小年。多么残酷的现实，那么多中小房企今年忙着冲千亿，可是到头来发现，环境和市场已经变了，已经变成人为刀俎我为鱼肉的危险大势了。
2、行业最大风险就是地买贵了。融创最主要的就是控制买地的节奏，就没有任何风险，降负债率、去杠杆。
3、今年有并购的好机会。大家都明白什么意思。
怎么做？
1、控制买地节奏
孙宏斌表示，今年就定了一个目标，就是控制风险降杠杆，让自己绝对安全，未来会控制买地节奏。将在增加土地储备方面持谨慎态度，主要方向还有去库存、增强现金流。
2018年融创的合同销售额目标定在4500亿元，对于处在*跃进大**风口的融创来说太保守了吧。按照前两年，每年翻翻的节奏，大家本以为今年融创的业绩目标应该在7000亿上下的。结果孙宏斌忽然来了个仍然大失所望的4500亿。
最自信、最激进、风头最劲的钻石明星，如此保守的原因是什么呢？还仅仅是融创一家的策略？
2、专门成立团队研究租赁市场
入股链家自如，是觉得二手存量的盘活对房地产行业是好事。在租赁风起的当口，融创也不得不在租赁市场开始发力了。
万科：向存量与农村进军
怎么看？
郁亮的主要观点有2个，主要是房地产的大势判断，万科一向在宏观上把握很准。
1、房价：中国房价单边快速上涨时代已经结束了。
如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。
这就意味着，以前闭着眼睛买地都是赚钱的。但是现在、特别是一二线城市，招拍挂拿地大概率事件是亏损的。看100块地，能够拿到1-2块就不错了。有肉的骨头越来越少，肉筋越来越难啃。
2、供需：住房全面短缺时代已经结束了。
主要判断依据是，发达国家一个家庭有1.1套房子之后，住房需求的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1的充裕水平只有一点点差距。
这意味着，我们的市场容量真的接近天花板了。即使还有升级换代和城市更新的需求，但是容量很小，也是走向下坡路了。近20个城市也纷纷从增量走向存量，虽然有调控的因素，但是整体上也是反应了需求衰变的规律。
怎么办？
万科的新定位是“城乡建设与生活商”，新的地方主要体现在向农村进军、向租赁转型。一二线城市的大开发市场有限。
1、发力存量：对于长租公寓，在早前提出的“万村复苏”计划下， “万科愿意到村里面去，在城中村重新去改造，重新做更多的配套”。
万科泊寓已经有10万间在运营了，今年将新增10万间。另一个方面，启动“万村计划”， 重新改造城中村，做更多的配套和治理，提供更安全的舒适的环境。
房价如此高企，越来越多的进城年轻人只能是从租房开始。这是一个随着时间增长而不断扩大的市场。而目前大多数的城中村都是屌丝的蜗居，难以满足白领的小情调。美好生活确实有很大空间。
2、负债安全：万科一直在投融资方面都是稳健经营，经营团队对自己的要求是净负债率控制在40%以下，这是长期的经营团队自身的要求和追求。
一直非常稳健的万科，总是在寻找最安全的成长道路。企业的资金链数十年来都是非常稳健的。而寻找的新市场即使是农村，也是在一线城市里的农村。
碧桂园：为市场去杠杆做好准备
怎么看？
今年的融资环境比去年趋紧，地产行业融资成本会比去年上升。
怎么做？
1、将管理放在前面。
碧桂园2018年的主题是管理品质年。将管理放在前面。
总裁莫斌说，随着企业的高速发展，内控的水平要跟上企业发展的速度，我们要及时总结好的经验和失败的教训，传递给每一个员工，做好内控管理。公司全体同仁将继续努力，根据市场情况推出货量，做一成一，力争做到最好，继续实现增长。
2、销售目标：“要比2017年要进步”。
你看，多么谨慎的说辞。站在规模的巅峰，碧桂园反而显得更为谨慎。
当然，这也可以理解为进可攻退可守的玩法，但已经是在考虑不利的局面，绝不是单边大涨的局势了。
2018年，碧桂园不设合同销售目标！根据市场情况推出货量，尽力做大规模，继续实现增长。
不设目标，可以理解是不设上限，也可以理解是不要期望太高。
莫斌解释，“会在去年的基础上实现一种持续的增长，只不过增长的幅度要根据市场情况、根据管理能力、根据人才团队的水平，看看怎么样能够长期保持有这样的发展节奏。”
这应该不是大干快上的节奏吧。分明是歇一歇、夯基础的安排了。
杨国强说，“其实也说了目标，也白说了。”房地产市场变化太快，市场好的时候，2016年、2017年定的目标少，实际完成多出很多。而市场如果不好的情况下，定的目标多，很容易失望。
3、买地：看时机
至于2018年的拿地计划，仅表示，集团会相对灵活地去看待市场，可以购买的机会仍然会去购买，但不会专门为今年的销售目标去设置土地购买的计划。
4、资金安排：“为市场去杠杆做好准备”
2018年伊始，碧桂园配股融资78.16亿港元，另发行156亿港元可换股债券，。三个月内没有新添的计划，但一年内肯定会根据各方面的指标的情况去做融资的安排。
5、市场布局：仍有多个符合投资标准的市、县、镇未进入，碧桂园将持续聚焦城镇化红利。四五线城市是下一阶段的城镇化的前沿，碧桂园不断在下沉。
恒大：坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式
2017年恒大从“规模之王”变身“利润之王”。
怎么看？
2018年肯定比2017年好。
怎么做？
许家印在中国恒大业绩发布会上表示，2020年年销售规模8000亿，负债率下降到同行业中低水平。
相较于近五年内每两年翻一番的业绩，恒大主动压低了未来三年的业绩增长目标。在国际投行看来，恒大完成这一目标几率极高。恒大今年销售将达6000亿，这意味着该公司2019-2020年销售只需实现年均15%增长，便可轻松实现8000亿目标。
恒大将实施“新战略”，包括要坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，以及坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，进一步提升增长质量。
过去一年的去杠杆效果显著。恒大发布2017年度全年业绩，多项核心指标行业第一：净利润370.5亿，同比大增110%，净负债率大幅下降近六成，实现高质量增长；现金余额2877亿。
中海：“稳”字当头
怎么看？
中海判断2018年中国房地产市场的几个特征：
政策层面：房地产调控政策持续不放松，中国内地金融去杠杆加速，信贷进一步收紧。
市场层面：各地市场继续分化，市场集中度将不断提高，强者恒强的市场格局将更加显著。
客户层面：住房消费升级的客群将成为市场主流。
怎么做？
1、相对保守的销售目标
2018年销售目标2900亿，2020年达到4000亿。中海强调，2018年将以销售为中心，实现销售规模较快增长。但这也是一个相对保守的数字。相比50%乃至翻倍增长的同行来说，仍然是慢速。
对于发展步伐，中海主席兼行政总裁颜建国强调将坚持“好”字当头、“稳”字当头。他表示，同行发展速度比较快，但中海按照正常节奏，在好、稳、资源充裕的情况下会加快发展步伐。
2、降低去化率
中海今年拥有5550亿港元的货量，销售目标是2900亿，根据销售目标来看，大概是52%左右的去化率。去年是3600多亿的货值，对应最后销售是2320亿的销售额，去化率是65%左右，所以去化率比去年有所降低。
3、坚持稳健审慎的财务策略
在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。2017年末净借贷比率为27.9%，年末在手现金为港币1,040.5亿元。平均融资成本下降至4.27%，保持行业最低的融资成本之一。
中海相信，在去杠杆加速、信贷收紧的形势下，稳健的财务管控、充裕的现金、低成本融资优势将持续提升集团的竞争力。
新一波大鱼吃小鱼的浪潮可能要来临
大房企对市场变化最敏感，他们总比中小房企快上一步半步的。当他们疯狂时，中小房企还没有觉醒。当他们谨慎时，小房企还在陌路狂奔。
孙宏斌说，2018年是大房企并购的好机会。那就意味着更多的小企业生存困难，被大房企吃掉。
对于冲千亿，疯狂拿地的房企是不是要谨慎了？当你疯狂的时候，市场风向正在起变化。
本人在写“地产30年”系列，以独特视角看地产激荡发展史。如果需要学习标杆案例，或者你有比较好的案例推荐，或者你家的实践创新希望借助宣传推广，有兴趣私信回复“地产”进行交流。
地产30年系列
这1年
1情势：地产大佬咋都哭了
2格局：房地产开始打对折
3市场：跟屌丝购房说拜拜
这3年
1规模：融创还追碧恒万吗？急死人
2趋势：郁亮，你太对介意财务出身了吧
3转型：万科变道的背影
4危机：王石即将退场，地产再无信仰
这5年
1得失：地产互联网大败局
2趋势：再见李嘉诚；再见港商时代
3新五年：万亿时代 陌路狂奔
4碧桂园的老大宝座还能坐多久？
这10年、20年、30年：待续