往期问答收录在“五哥谈房”头条号，关注看更多回复
具体买房问题请私信提问
会员提问：五哥，手头只有100万首付资金，目前安居房排8万多，深圳预算300万总价的是不是可以放弃了，直接坐等安居房排队。或者先去东莞临深片区，或者惠州临深片区投资一套？针对东莞或者惠州有推荐的吗？
答：既然有排队安居房的资格（本市户籍+五年社保），说明你已经有买深圳的资格了，为何不买深圳，却要买东莞呢？同样高烧的东莞，估计也好久不长了。 不推荐安居房的理由： 第一，谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。 第二，安居房十年不能交易，也不能买别的商品房，容易让我们错失城市发展红利，十年不能参与财富洗牌。 第三，和优秀的人为伍，我们才能变得更优秀，我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性，大胆，积极进取，勇敢为家人创造未来的勇者。
会员提问：你好，老师好！我主要是投资客户。当前有两套房，计划上半年把其中一套小的在龙华金地梅陇镇卖掉优化一下投资不动产，手上通过二次加按和卖掉房款有1200万，1、想投资南山科技园华润二期的188平豪宅，这个小区有南外学位，华润万象天地和地铁，商业配套比较好 2、半岛城邦三期豪宅，这个小区有海景，视野不错，就是没学位不好，有配套，离地铁远 3、后海翡翠海岸，这个小区有海景，学位一般。这几个小区都看了，也对比过各有利弊。请问下老师有什么建议？我看了半岛城邦三期、华润城二期、翡翠海岸花园好久了，一直在对比这几个小区，请帮忙对这几个小区排序一下？哪个升值潜力大些，谢谢！
答：这个问题难度太高了，只能答个方向，对于具体楼盘涨幅的预测是不可能完全准确的。你所列举的这3个楼盘都是各个区域中心的次新豪宅，它们的涨幅实际上就代表着各个区域最顶级购买力的强弱变化趋势，仅仅判断强弱倒是可以排序，但三十年河东 三十年河西，将来谁增幅更快是很难判断的。 但以深圳湾对香蜜湖的逆袭来总结，未来哪里会出现大批的互联网-金融“新贵”，哪里的豪宅就大概率跑赢，机会依然会出现在前后海、深圳湾这些地方。江山代有才人出，这些已有的老牌豪宅，恐怕免不了被将来前海内部新开的豪宅所超越，这也是new money对old money的超越。 1.说起深圳的豪宅片区，大家都知道有三个，传统的华侨城、香蜜湖片区和后起之秀深圳湾片区。 深圳湾片区为什么能后来居上，超越香蜜湖，成为深圳豪宅的终极居所。 首先，我们必须要厘清一点，品质和便利是两个概念。 为什么我们太多人买房时愿意选择市区，因为市区生活太便利了，楼下就是地铁口、公交车站和各色便利店，步行两分钟沃尔玛，五分钟公园，十分钟医院，这样的便利生活谁不想要。 而且选择丰富多样，钱多就买次新大面积，钱少就买老破小，市区房子闭着眼睛放心买入即可，永远不缺接盘侠。 就在人们争先恐后买入市中心二手房时，却发现，富裕人群对居住需求已经在悄悄改变。 生活便利不再是高净值人群的惟一居住标准，而是品质和稀缺。 深圳湾不完美，有缺陷，但它已经是深圳高阶人群的综合最优选择了。 或者说，在寸土寸金的深圳，不是说你有足够多的钱，就可以买到你梦想中完美的房子，在深圳，你别无选择。 豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线，比如香蜜湖的明德实验，所以大家对深圳湾学校未来期望也很高。 深圳湾有一万套出头的房源，再减掉一些中小面积和位置品质稍差的，还剩下七八千套，数量听起来不算太少，但是面对全深圳的高净值人群和全国各地的豪客来说，这个数量就明显不够分了。 深圳湾，价格还会持续坚挺，并继续蓄能，在下一个阶段迎来一次分化性爆发。 2.今天的华润城，成交价已超出13万。 周边环境和居住品质一般的润府，为什么能卖这么高的价格? 一是离科技园太近，这里聚集了太多的高收入码农。 码农群体常年996，天天加班，没时间考虑太多居住品质和生活圈层的问题，下班就回家比什么都重要。 大冲周边的科技园小区又老又破，崭新的润府，无疑是中高收入码农的改善首选。 二是该片区新建的南山外国语科华校区。 南外分校，新校区，师资力量不错，学生以码农孩子为主，被认为是优质生源，大家理所当然的认为这是未来的名校。 实际呢，近几年新校区大量建设，到处都是名校分校，含金量越来越低。到底是真名校还是假名校，还需要时间和成绩的验证。 至少在南山和福田，我看到多年来稳居名校榜单前几位的，一直是那几张熟悉的老面孔。 名校的养成需要时间和文化的沉淀，哪有那么容易被新校取代? 大冲，是深圳典型的旧改故事，故事结尾，有人哭了，有人笑了。 华润的定位只是刚豪而已。 3.半岛城邦，是在深圳调控三年里，表现不多的逆势大涨的楼盘之一。 这个涨幅，几乎可以和同时期的深圳湾媲美。 没有学位加持，周边配套也一般的半岛城邦，为何能表现如此优异? 一是大南山概念，区位优势； 二是蛇口片区的龙头标杆楼盘，大体量，高品质。 三是蛇口的各项利好加分，包括渔人码头改造升级，太子湾邮轮母港，滨海休闲段西带打造等。 第四，也是我认为最重要的一项：半岛城邦是真正的海景豪宅。 深圳湾的翡翠海岸，宝中的熙龙湾，都主打海景豪宅的名片，但是它们离海的距离并不近，是远眺而非近观。 而半岛城邦不同，尤其是半岛一期，离海实在是太近太近了，可谓窗外就是大海，楼下就是海滨。 半岛城邦，是真正的一线滨海豪宅，离海之近，海景之美，在深圳的海景楼盘中几乎无出其右者。 也许你会说，离海近有用吗?推窗看海有用吗?管吃吗?管喝吗?能当钱使吗? 不能。 但是从马斯洛的五层次需求（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求）理论来说，这只是满足了前两个或前三个需求人群的想法，等你上升到第四第五个需求层次的时候，就会明白，看海真的有那么重要，真的有那么多高净值人士，愿意多花几百万甚至上千万，只为在自家观景阳台上远眺大海。 赚那么多钱，不就是为了享受生活吗? 更何况，深圳的海岸线只有那么长，海景房只有那么少。 以前在公众号中也分享过了，刚需和豪宅是2个极度分化的市场。 目前来看，这几个小区的排序： 翡翠海岸>半岛城邦>华润
会员提问：五哥，去年11月份上车南山前海，目前已涨了20%多，手里还有*弹子**，这个片区现在还能入手吗？总价预算900万还能投哪里？
答：900万以内，如果放在宝中、南山和福田，而且看重升值潜力，估计要优选两房了。 三房看的过眼的都要千万以上了，再带点学位优势的1500起步。 在深圳钱已经不是钱，只是个数字。
会员提问：想卖掉鼎太风华2期158平米户型的房子，换福永立新湖龙翔山庄别墅，鼎太目前能卖1500万左右，那边别墅大概2200-1700万 300-380平米带院子，不知道您觉得如何，深圳还有一套沙井盛芳园230平的房
答：你好，感谢付费！ 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去沙井买个300平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 别墅or大平层？ 享受生活，追求生活品质，别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧，更是身份的象征，有天有地，依山傍水，中介的口号更是：戎马一生必有一墅。 受通货膨胀的影响，这类大宗物业总值高，增值都绝对值也很高，但总是随着大势涨跌，一直跟涨，属于反应较慢的板块。除此之外部分别墅不仅没有增值却贬值相当大，例如亏损2000万卖的华侨城天麓。别墅在在商业、学校、交通、人文环境上隔绝。 还是要说人口结构，深圳是个年轻的城市，平均年龄32.5岁，很多富豪都很年轻，他们从事科技、创新、金融类行业，这些行业必须是在CBD，别墅的位置一般都位于远郊，每天往返花费2个小时，一年下来就有一个月在路上，有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD附近，地铁、商业、海景、配套教育（贵族学校）相对完善，交通也便捷，这类物业不受政策层面的影响，2015年之后深圳大多数物业持平或微跌，但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲，深圳是个创业之城，奋斗之城，年轻的富豪选择了距离工作上班更近的大平层，例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号，喜之郎老板住深圳湾一号，宝能老板住在太古城，鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是尽量买CBD附近的商业大平层，海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了
