一，基本介绍
港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的知名房地产开发商，专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。总部位于上海，港龙中国地产已成为活跃在长江三角洲地区(中国经济最繁荣、最具活力的地区之一)的房地产开发商，并在该地区实现战略性地区覆盖，根据行业报告，该地区的经济预期持续健康成长。
发售股份数目 : 400,000,000股股份（视乎超额配股权行使与否而定）
公开发售股份数目 : 40,000,000股股份（10%，可予重新分配）
配售股份数目 : 360,000,000股股份（90%，可予重新分配并视乎超额配股权行使与否而定）
回拨机制：
公开发售不足额而国际配售足额：将未足额部分回拨至国际配售。
国际配售不足额：可回拨至不超过20%且需下限定价。
国际配售足额且公开发售超购少于15 倍：可回拨至不超过20%且需下限定价；
公开发售超购15 倍或以上但少于 50 倍：回拨至30%；
50 倍或以上但少于 100 倍：回拨至40%；
100 倍或以上：回拨至50%。
发售价：3.6～4.1港元
基石投资者：
Successful Lotus Limited和中逸资本有限公司已分别同意按发售价认购合共40百万港元和40百万港元可购买的发售股份，相当于发售股份的约5.2%，详情见招股书300页。
(假设超额配股权未获行使，假设发售价为 3.85港元)
发售时间：2020年06月29日-2020年07月03日（2020年07月02日截止孖展）
上市日：2020年07月15日
保荐人：华高和升财务顾问有限公司
包销商：华金证券(国际)有限公司、克而瑞证劵有限公司、招银国际融资有限公司、农银国际证券有限公司、海通国际证券有限公司、尚乘环球市场有限公司、帝峰证券及资产管理有限公司、第一上海证券有限公司、中泰国际证券有限公司、东吴证券国际经纪有限公司、交银国际证券有限公司、越秀证券有限公司、胜利证券有限公司、源盛证券有限公司、港利资本有限公司
二，基本面和定价
如果说物管公司是“大就是好”，那么房地产开发公司便是“大才能活”。
中国房地产开发开发行业的集中度在不断攀升，龙头效应越来越明显。根据《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》，2019年，房地产行业集中趋势依然得到延续。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯队市场份额均有不同比例上升。
根据中指院报告，港龙地产在《2020年中国房地产百强企业》中未能进入名单。根据克而瑞研究，港龙地产在《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名107。
在此不利背景下，港龙地产走向了高负债高增长路线：
图1，港龙地产的部分偿债能力指标
往绩记录期内，港龙地产的负债率节节攀升，与此同时，港龙地产的融资成本也在上升：
图2，港龙地产的债务融资成本
所以可以说，港龙地产本次IPO更多还是需要股权融资以及后续发债（主要为中资美元债）来给自己“续命”。
但是另一方面，目前中资美元债收益率自2020年春季的黑天鹅后修复状况有限，高收益级中资美元债平均利差依然在930个基点的高位。所以中资美元债到底是港龙地产的甘泉还是鸩毒还是一个未知数。
基本面和定价评级：中性偏负面
三，大市
维持中性偏正面评级。
四，保荐人
华高和升为本次IPO的独家保荐人，稳定价格操作人是华金证券（华高和升关联方）。
过去三年内华高和升有过保荐数支低市值新股的经验，但本次IPO是华高和升第一次保荐大中型项目。
保荐人评级：未知
招股书：
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0629/2020062900034_c.pdf
利益相关：
本人为证监会持牌人士，于本文刊登之时本人及本人客户可能持有所述公司的股票、认股证、期权或第三者所发行与所述公司有关的衍生金融工具等。
Disclaimer:
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本文并不存有招揽任何证券买卖的企图。