我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：（1）现在开始交高新区的社保，想在高新区买套房，投资为主，可行否？（2）如果要买高新区的新房，至少要交多久的社保？如果新房没资格，要等太久，二手房是否有好的推荐？（3）深圳的房贷是否会影响成都买房的*款贷**？会不会面临要全款的问题？

回答：深圳户口，深圳有贷。1、如果户口确实不能迁来成都的话，那么现在开始缴纳高新区的社保，需要累计满2年，时间周期比较长的，2年后高新区楼市发展如何，是否还有价值笋盘，需要打个问号。而如果你可以补缴社保，或者尽量想办法缩短社保累计时间的话，比如在1年内可以弄好成都资格，那么我们认为是比较合适的，至少房价、行情被按住了，入手难度不大，投资价值也有。2、前面说了，需要累计满2年，现在缴纳就是2023年8月，如果从2020年8月开始补缴到现在，那么你再缴纳1年，就是2022年8月，就可以凑够2年了，2年就可以买房。新房资格和二手房资格都是一样的，只要你能买高新二手房就可以买高新新房，只不过新房存在一个顺位度的问题，刚需，普通，第一第二第三第四顺位的差别，越是刚需，越是第一顺位，买到新房的可能性就越大。新房和二手房也是一样的累计时间，不是说新房需要2年，而二手房只需要1年，都是一样的获取购房资格时间。至于需要推荐哪些楼盘的话，我建议你先考虑下你这杠杆如何打的问题，是要全款，还是说*款贷**多少？有了总价，有了资格顺位度，才好评估哪些楼盘适合你。总体来说新房推荐新川一带的，二手房推荐市一医院、金融城、大源、新川一带。3、深圳有房贷，全国查*款贷**记录，因此会影响成都的买房*款贷**，如果不结清深圳的，在成都就是二套房，高新区二套房首付比例是至少7成。如你提前结清了深圳的房贷，那么成都就是首套房，在高新区买，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。至于全款，是不会要求的，只看你的还贷能力和意愿了。整体你可以先思考下，然后追问回答里说明一下总价和杠杆比例问题，我们才好继续分析。

提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！

回答：特价房真是很划算吗？其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的，常见的坑有以下几个：1、 根本没有特价房。发布这种信息，只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。2、 户型差、楼层差。俗话说，一分价钱一分货，特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的，多半会存在缺陷，比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房，一定先问清楚情况。3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好，却有很多特价房，或者优惠力度非常大，一定注意项目开发商实力，多方了解信息，看看项目是否存在巨大变化，谨防烂尾风险。4、 假特价，真“特价”。你以为发布的信息是很优惠，实际上是加价之后，再优惠的价格，这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前，商品偷偷涨价再优惠，你之前没关注，根本不会了解。所以不要听信一面之词，去辨别相关信息的真实性。5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低，实际地段差、品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。在买房问题上，最忌图便宜。天上不会掉馅饼，赔钱的生意商人不会做。遇到特价房，别慌着去捡漏，一定要仔细甄别，冷静去了解一下信息，防止捡漏不成反掉坑里。

提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有*款贷**未结清。

回答：你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套*款贷**未结清，所以在成都买房，是按照二套房来*款贷**，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：雕叔你好，想买2套房，最好带学区，青5区新房壹品金沙恐怕摇不上，最近二手房好像稳起，反而涨了一些，所以一直没下手。我看中介在推东边泰邦宽语，这个盘怎么样？麻烦雕叔分析一下，是通过中介买呢还是自己直接买呢？了解一下，谢谢。

回答：泰邦宽语我觉得不行哈，不论是地段配套还是价格体系，都没意思。如果要带学区的话，青五的一些二手房还是可以多加关注的，不降反涨不是新常态，可以持续再看看。重点说下泰邦宽语吧，自己可以找中介去看单价房源，然后另外找个自己的熟人亲戚朋友直接去售楼部套取同样一套房的单价总价信息，哪个便宜就选哪个。但是我还是不建议买。邦泰宽语外部环境比较恶劣，周边老城区，界面很糟心，然后还没有地铁，教育也是龙泉驿二圈层的，并没有多大的吸引力。从价格体系来说，高层单价2.4-2.6万，洋房单价2.5-2.7万，怎么看怎么都不像有诚意的吧，高层这个价格卖给鬼啊，而且总价都两三百万了，三环内一大片可以选的比他强，洋房的话也都300多万了，还不如买十陵地铁口的华润时代风景这类。所以，可以放弃这个盘。

提问：雕叔大大，我想了解和中介和房东砍价的技巧，目的是促成交易不谈崩，预算虽然不多，可以说也是血汗钱了，能省点是点。

回答：怎么砍价，确实一门艺术，我有几点实战上的技巧，今天和盘托出：1、硬砍。先大砍一刀，磨出一个最低价来，然后再慢慢往上加，把对方的价格也一点点地磨下来。不过有个前提是要事先了解下正常的交易行情是怎样的，不能说单价2万的，你直接给砍到1万，那样双方就没得谈了，还有拳脚相加的风险。2、砍房产周边。比如税费谁来出，比如家具家电等砍，比如户型、朝向、楼层、容积率、装修好坏、墙皮脱落等砍砍砍砍，使劲砍，砍个几万是可以的。3、砍付款条件。跟房东说，比如你可以说全款买房，他回款周期快，但是你这边就要求便宜卖。然后如果要单价贵的话，那么就只能给3成首付，这样大头都是尾款，他也会很难受，一些着急套现或者置换的人，等不起，会好好考虑你的砍价需求。4、砍中介。当买卖双方的价格无限逼近的时候，你再砍房东就没意义了，此时就砍中介，你再说一个底数，让中介去砍价，如果砍得下来，你就多给一定比例的中介费，如果砍不下来，那么就让他们中介费便宜点，从中介费里扣除一些补贴。一般到这个时候，中介就会打了鸡血一样，猛地给你去砍房东。5、砍自己。哭穷，你去看房的时候，把破裤子，烂鞋子都穿上，尽量整朴素一些，让房东心生怜悯，此时再带个小伙伴，当做你的第三方亲戚、朋友，也说下你不幸的往事和局促的现实，然后本就赚够了的房东一时心软，就给你少个几千上万也不是不可能。6、砍机遇。这个就是自己要速战速决了，买房砍价是其次，本身还是对这个房子的满意度，不要为了砍价而去砍价，要是把房东砍毛了，最后愤怒之下不卖给你了，那可不就亏大了？主次要分清，切忌买房路上入戏太深，喧宾夺主。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资+自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答：整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

提问：雕叔大大，我想问一下，昨天看到有媒体说成都二手房成交量依然维持在3400多套，这个虽然是很低，但是没见着冰封或者持续下降腰斩的状态啊？怎么看呢？

回答：这个问题不好细说，简单给你说下真实的情况吧。主要是三方面，第一是数据的延迟，很多今年三四月份的二手房客户，都因为银行网签、放贷等原因，拖到了八九月份才去过户，所以当下的数据还能体面地维持。第二，目前虽然看着有3000多套，但是内部分化非常明显，主城区的成交量实际上已经很低了，当下主力是二圈甚至三圈层。第三，在总价上也存在很大的变化，以前主城区是主力，但是现在市场萎缩，尤其是指导价出来后，高总价的成交，泡沫大的板块成交量，其实是下跌很严重的。大家都在观望，彻底进入了买方市场，不过二手房东负隅顽抗的还是很多，比如南门某些板块，前期尝到了甜头，虽然怎么看怎么赚够了，但是人心永远是欲壑难填。

提问：请问雕叔，成都2手房真实待售的挂牌的巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万+，个别突破了5万+的大关。不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。还有，地价也开始捅破新的天花板。成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

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