文 | 明源云 · 原创 | 何敏
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2019年初，美团CEO王兴曾在社交媒体上说：2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。纵观2020年的行业现状，似乎正在印证这一推断。 过去十年，是中国地产行业最热闹的十年，也是安徽房地产行业飞速发展的十年。在这十年里，百强房企不断进入，房价涨幅一跃成为全国第一。
过去偏安一隅的安徽房企在经历行业大洗牌之后，文德控股逆势而上，业绩持续增长，连续跻身安徽TOP30榜单，同时，文德控股提出了“331”战略规划、与多家知名房企战略合作、土拍市场连续举牌拿地……一系列动作受到业界的高度关注。 作为安徽成长型房企代表，文德控股是如何实现逆势增长，未来又有何发展战略？
对此，明源君专程对文德控股董事长杨秀梅女士进行了专访，共同探讨新形势下房地产企业的高质量发展路径。
优布局：根植江淮，布局全国，开启高质量发展新征程
在房地产存量时代，高速增长已成为过去时，房地产行业已正式进入下半场。 2020年又叠加疫情影响，房地产销售规模呈下滑趋势，在此背景下，很多企业对行业未来发展并不乐观。然而在文德看来， 全国城市化率仍待提升，区域深耕仍然具有大量的发展空间。
2019年，文德调整了发展战略，根植江淮，布局全国，全力开展土拓业务，提出了“331”战略规划，即3年内完成300亿目标，挺进100强的战略目标。
这不是一次简单的战略调整，而是文德向全国拓展的战略延伸，开启高质量发展新征程的重要一步。而在布局拓展的背后，是规模扩张的诉求。
★ 对于成长型房企而言，要实现规模再上台阶，一般会采用两种方式：
● 其一，在已经布局的城市增加项目数量 ，由于四五线城市项目的货值体量都偏小，增加项目数量是可行的路径，但是，这种方式下，往往存在管理体量太大的问题，现有的管理团队很难负担更多的项目。
● 其二，在不新增过多的项目、不增加管理负担的情况下，深耕区域 ，慢慢向周边省会城市延伸，得益于省会城市更高的售价，实现规模的跃升。
显然，文德选择了后者。在文德未来的城市布局战略上，董事长杨秀梅表示，在深耕安徽的基础上，加大中原地区一、二线省会城市布局比重，三线城市基本维持不变；在管理边界相对比较稳定的情况下，拔高城市能级，实现产值的提升。
对于规模增长，文德始终保持稳健和克制，董事长杨秀梅谈到：“现在行业形势不如从前，我们不追求过分增长”。
对于城市布局，文德开始跨出安徽，向全国范围内拓展，并进一步向中原地区辐射，通过区域深耕，立志成为皖系房企的标杆。
值得一提的是，文德向全国范围内拓展，并将中原地区一二线省会城市当成“品牌”主战场，主要目的有二：其一，省会城市人员素质层次较高，通过将一二线省会城市当成“品牌”主战场，使企业的人才梯队得到更好的补充，文德在一二线省会城市的管理团队，全部都在当地引进并重新组建；其二，在一二线省会城市先做成一个标杆项目，相当于在整个中原片区打造一个旗舰店，从而更好地为中原地区其他城市的项目赋能。
保利润：强合作、控成本、重人才
多管齐下提升回报
对于文德而言，要想快速打开全国布局的局面，拿地是最便捷的途径。多年深耕安徽，文德在当地有不少的存量土储，但是一旦跨出安徽，走向其他城市，文德就面临着拿地难题。
对于文德而言，基于当前行业形势，结合对本土市场的理解、以及自身经营的基础，对市场不加太高的预期，不谋求暴利。然而中原地区一二线省会城市地价也高，招拍挂竞争激烈，算下来几乎没有太多的利润空间。同时文德也无法像大型房企一样，项目利润可以在全国多个项目中实现腾挪。
对此，文德一改以往独立开发的惯例，与当地优秀开发企业展开战略合作，此外在物业管理方面，文德也与绿城物业服务达成双品牌战略合作，发展势头不可小觑。董事长杨秀梅表示，通过与标杆房企及本土龙头房企的合作，可以学习他们运营模式，也可以取长补短提高企业资金利用效率。
★ 积极与当地优秀开发企业房企展开合作，并发挥自身优势
● 其一，提升产品品质，做高品牌溢价。 文德历来精工品质，打造精品住宅，凭借在安徽的多年深耕，打造了独特的皖系开发能力，对本土市场和客户需求有深刻的理解，通过优质的产品，赢得了客户的良好口碑，树立了品牌优势。
● 其二，开盘去化速度快。 文德的开盘去化速度，成为大型房企眼中的亮点。文德从拿地到开盘最快55天，正常情况下拿地4个月就可以开盘，而开盘去化高达75%。
● 其三，稳健的财务策略。 对于房企来说，高品质对应的是高成本，文德对此有自己的成本管控优势。据董事长杨秀梅介绍，文德以自有资金开发为主，资产负债率始终低于行业平均水平，财务成本优势明显。
★ 守住底线，控住成本
文德一贯坚持投资经营底线，保持投资理性，不拿没有利润的土地，真正将利润做大；同时，为了更好管控动态成本，携手明源云搭建了成本管控平台，提高成本控制能力，助力企业持续做大，稳健发展。
★ 修炼内功，重视人才
文德在追求业绩增长的同时，注重“内功”修炼，通过降本增效、优化内控等方式，强化科*运学**营能力，提升运营效率。同时，通过搬迁总部、引入职业经理人等措施，不断完善组织架构和人才梯队建设。杨总表示，文德在公司管理体系搭建和内部管理系统升级方面投入较大，通过引入职业经理人，成功完成新老团队的融合和交替，无缝传承原有优势，降低了管理成本，同时，通过梳理原有团队的提升输出计划，激活了老团队活力，为公司的可持续发展提供了充足的人力资源动力。
基于区域深耕，构建了自身的供应商关系网，有自己企业级的清单，狠抓每个环节细微的跑冒滴漏，从中抠出更大的利润，同时，不断完善组织架构和人才梯队建设，而这些都是文德控股在中原立足的安身立命之本。
做精品：聚焦产品设计、工程质量
打造精品住宅
近年来，市面上优秀的住宅产品线不少，但大多数房企都是单一的住宅产品线，坚持多元化住宅产品线，是文德的独特发展策略。毕竟现阶段文德，很难匹敌大型标杆企业， 丰富的住宅产品线，满足更多的客户需求，精美的设计和优质的工程质量是赢得客户信赖的关键。 所以，文德的策略是“聚焦产品设计与工程质量”，而这两者都需要“慢工出细活”。
尤其是产品设计，从启动、强排方案、概念方案、方案阶段、施工图设计、蓝图审核到设计后评估，务实有效的“441”管控模式。
（图▲ 441管控模式）
文德住宅产品线选择的定位，是70%-80%的复制，加20%-30%的个性化，这样可以较快地进行开发，又能不断迭代进步，实现品质与规模的完美统一。
随着时间流逝，文德控股持续高频次的更新和迭代产品，从自主研发到体系化到模式化，形成了各种人性化的细节设计，目前已经沉淀了独具特色的法式、新中式、城系、全生态四大系列住宅模型。
（图▲ 研发流程）
★ 以园林景观为例
高标准投入——不断提高成本投入，尤其强调重点部位和归家动线部分的景观体验，打造最美示范区、大门和中心景观；
（图▲ 园林景观）
量化指标管把控——软硬景、常绿比、场地半径等量化数据控制，把艺术数字化，方便效果有效落地，不断提升客户体验；
专业交圈——各专业电子叠图校核，确保井盖、管线有效隐藏，不利景观因素合理规避，从细节处有效提升景观品质；
（图▲ 花园一角）
打造特色和亮点——儿童活动场地、景观小品等细节特色打造，体现公司产品文化理念；
（图▲ 休闲、娱乐场所）
（图▲ 休闲、娱乐场所）
全周期数十个关键节点管控——方案到施工图、单位选择到现场实施、号苗到养护、放线土形样板段到草皮灌乔木种植， 确保设计效果全面落地；
贴心细节设计——垃圾搜集、无障碍园路、灯光照明、可持续维护等细节周全而贴心，打造理想家园。
（图▲ 园林景观）
★ 以建筑设计为例
模块化设计——套内、公区、地上、地下、门头、屋顶、配套等模块标准化并不断细化升级，最大程度消除设计缺陷；
（图▲ 外部设计）
（图▲ 外部设计）
人性化的合理尺度——面宽进深充分考虑常规家具布置，尺度合理零浪费；
生活细节设计——家具搬运、衣物晾晒、居家办公、家庭聚会等生活场景模拟，冰箱、洗衣机、空调、热水器、收纳储藏 等细节功能布置，设计的不仅是建筑更是生活模式；
技术和艺术紧密结合——通风、采光、日照、节能与面宽、双阳台、多飘窗、二次装修统筹考虑，极致提升居住体验；
灵活可变的空间设计——结构布置最大程度考虑家庭全生命周期的演变，增强产品的生命力和可持续；
文德控股主打“合理利用每一平米”刚需住宅，各种进化中，最有文德特色的，要属它的户型设计。
（图▲ 户型设计）
玄关——强制标配，换鞋收纳，柜体至少40厘米进深；
厨房——U形布置，柜体60厘米进深，冰箱、厨电、 洗切烧流程合理，燃气、烟道、管线点位最优化；
卫生间——空间零浪费，标配淋浴屏，模块固化，通 风采光，充分考虑装修面层尺寸和人体工程学，毫米级 的精细设计；
阳台——大阳台、双阳台，晾晒休闲分离，洗衣、宠物、养花、喝茶、健身多功能拓展；飘窗——大飘窗拓展空间视野和尺度，增强舒适度和 性价比，有效提升装修效果；
亮点——大面宽更具视觉冲击，厅厨合一，增进交流， 横厅设计灵活多变，设备平台拓展空间丰富，收纳空间 充足，同面积加10%以上的实际空间体验感。
总之，文德控股从小区规划到景观园林到建筑设计，都聚焦设计与工程质量，致力于打造精品住宅。
结 语
2020年市场大环境遇冷，很多地产专家都认为，未来10年，房地产行业依然“大、好、稳”。 发展型房企生长机会仍存，但是环境变迁及政策牵引的确部分改变了行业的经营和发展逻辑，“微利、低容错、管理红利、分化、战略致胜时代”必将倒逼企业新一轮的大变革。
在群雄逐鹿的安徽，恒大、碧桂园、龙湖、融创等大型房企比比皆是，从安徽成长起来的本土成长型房企，文德控股找到自己独特的生存法则，其“优布局、保利润、做精品”的发展策略，值得成长型房企借鉴。在行业新周期下，文德以稳健的姿态面向未来，伴随着向中原片区的扩张布局，文德的发展壮大值得期待。