终于说到大兴了，这是个被太多人视而不见的区域。毕竟是郊区，还在不受待见的南城，多少有点不受重视。
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大兴因缺乏高精尖产业，经济水平在北京就是个弟弟。但近期发展加快，2021年的 GDP增速达到60%，增长势头稳居全市第一。
看北京2035年规划，大兴要承接城六区的部分人口，属于净流入区域。因为价格基数低，对北京上车群体友好，加上老南城人的置换需求，大兴的房子貌似还是能买的？
遵循地段原则，大兴的主动脉在兴华大街沿线，从西红门、高米店、枣园到黄村这一段，算是公认的核心区域。
加上关键的地铁4号线，实现了南北相连。在地铁边上选一个品质次新房，这是主流人群的选择。
同时，大兴不缺商业。毕竟 西红门的荟聚是南城第一大单体商场， 附近还有宜家、绿地缤纷城、鸿坤广场这些高度成熟的配套。
在大兴，把地段、轨交、商业、品质等因素结合，买到的房子就不会差。
看这两年的行情，大兴多数小区连成交都萎靡，涨价的也就是符合上述条件的次新，比如高米店的保利茉莉和新里西斯莱，2020年至今涨幅有近10%，算是矮子当中拔将军。
但总体看，大兴买房的坑偏多。就比如机场周边的礼贤镇、庞各庄等区域，那儿有前景吗?
临空经济是大兴经济的一个支点，但最大问题是，机场的就业岗位大多月薪在1万以内。加上进城不便，机场周边噪音大，买房自住的人群有限。
我们拿大兴机场和北边的首都机场对比，后者起码受一点望京的帮衬，房价尚且跟不上大盘。大兴机场总体量较小， 且位于更偏远的南城最南端，附近的购买力更为有限。
要说特色，大兴南部是盛产麒麟大西瓜的地方，可惜这不是高精尖产业，和刺激房价不搭边。
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相比于机场覆盖的大兴南区，选房不如看更接地气的天宫院。
虽然出了六环，但好歹该有的配套都不缺，尤其地铁4号线。
亮点在于，天宫院是地铁始发站，保证了上地铁就有座，直通中关村、西直门、西单等站点，重要产业区上班不换乘，这是优势。
购物消费也不愁，因为有龙湖天街和凯德这两个成规模商业，商圈面貌强于五环内的多数区域。
关键是，这里有生物医药基地。就说去年前10个月，66家规上企业完成了工业产值1466.5亿， 同比增长710%。
部分原因大家也知道，这两年形势特殊，相关产业的发展是大势所趋。就说生物医药基地有科兴中维，他家产品是地球人都知道的。
此地不缺超级药企，费森尤斯卡比、民海生物、沃森生物这些大厂都是有一定江湖地位的。生物医药是近期大兴经济的第一增长极，也会带动大批的相关产职人员有能力安家置业。
加个彩蛋，7月8日随着地铁三期环评公布，19号线分叉在天宫院的西侧以后设了站点，这是未来的一个盼头。
总体看，区域内优质房源这一轮涨了5%左右，大部分房价原地不动。
要是手头预算只能上车三四百万，想追求一点自住品质，在天宫院买个两室以上的大开发商次新盘能保值流通，但终究不适合纯投资。
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要说当红板块得是西红门东，也就是南五环内京开高速东侧区域，以前的困扰是离地铁4号线太远，2.5公里以上的距离骑车都累。
然而近期，地铁有戏了。按三期环评意见，19号线南延线将从新宫往西南经过西红门东，线路走向已明确，未来基本确定是地铁房。
看当前19号线的站点，从新宫到金融街所在的太平桥有5站， 算下来从西红门东到金融街也就6-7站，这是大站快乘的线路，新房扎堆的西红门东成了南城的当红炸子鸡。
出消息后， 西红门橡树湾在周末两天就卖了68套， 甚至赶上了北京多数新房首次开售的去化量，而这场景就发生在大兴南五环内。
西红门北部的御璟星城都还没正式出价格，但因地铁利好，售楼处猛然间就门庭若市了，光咨询我的朋友就不下3个。大家在等价格公布，如果单价出6万，那必将是个快销项目。
利好还体现在教育，7月13日，北京四中和皇城根小学都正式签约了，即将落地西红门。
按地块规划，学校基本在京开高速以东，大概率是橡树湾周边的教育用地。至于学校成色如何，还是那句话，挂个校名不等于是学区房， 但有总归比没有强。
别忘了，西红门还有2.6万平城市公园，可以确定的是： 大兴在正儿八经地发展西红门东，因为南四环只有这地儿靠谱。
结合6字出头的商品房单价，在朝阳连优质地段的老破小都够呛，自然有大批刚需外溢到大兴，选一套住起来更香的新建商品房。
夸了这么多，是不是说西红门东就值得投资？还不敢说，因为一个板块发展到初步成熟得有10年时间。
说回地铁，其实也还八字没一撇。即使这是2022到2027年的规划环评，人家也没说五年后建好，甚至和2027没半毛钱关系。
按过往节奏，即使明说预计2027年建成，由于地铁施工的不确定性，往后延期三四年也皆有可能，这样的案例还少吗？
结合大兴的发展存量，还是任重而道远。买房先别指着短期挣钱，更不能跟上大盘。 只是说在大兴选到合适区域，起码长期看保值，其余的谁也不敢保证。