降了降了，都降了。

周一（1月17日），为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率从2.95%下降至2.85%。

市场纷纷推测，这势必会直接影响LPR下调。

果不其然！

1月20日，央行官宣，最新一期的*款贷**市场报价利率（LPR）， 一年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6% 。

这也是自2020年4月以后，5年期以上LPR 首次出现下调 。

对广大购房者来说，无疑是一大利好。 合富研究院高级分析师吴智杰认为后续或还继续有降息可能，在系列措施持续作用下，市场将走出低迷。

吴智杰（合富研究院高级分析师）：

降息超出市场预期，体现出目前政策维稳的决心。后续还会有继续降息可能。

相信对“市场信心”有所帮助，“信心”很重要，在系列措施持续作用下，楼市将走出低迷。

在广州来说，觉得中心与近郊的购买需求会先行复苏。

关于接下来广州楼市的走向，上周，合富研究院发布 《2021广州房地产市场总结暨2022年展望》 。

这份干货中满满60页中，提出了2022年的5个预判。

在宏观面上，报告认为，政策将进一步引导市场走稳，而广州在 政策上的“纠偏” ，将更集中在 2个层面 ：

①.“价格管控措施”存在修正的空间

换句话说，“土地限房价”、“限预售价”、“限网签价”、“二手指导价”等一系列价格管控措施存在优化的可能。

②.“人才措施”存在调整可能

合富研究院认为，就广州来说，“规划发展高地”与“人才导入区”都存在实施“人才政策”的合理性。

通过比对各区域房地产市场的稳定性，预估南沙2022年政策修正的可能性较大。

而这一切似乎都在暗示着，2022年广州楼市向好的必须。

那么，哪里是广州相对更具“成长性”的板块呢？

合富研究院提出，城市骨架延伸至中心，缺货驱动置业需求继续往城区边缘、近郊发展，看好以下板块后续发展趋势：

今天，猎房师妹就先来跟各位扒扒被合富研究院点名看好的热门板块。

城区篇

一、海珠东部

合富研究院点评

高以琶洲为核心，辐射新港东-海珠湖板块，广州重点产业高地；

2022年高端豪宅聚集。

琶洲、旧改、8号线、11号线、18号线、海珠湖、海珠湿地公园 ，海珠东单凭这些关键词，就足以上演一部好戏。

现在的琶洲，已经集聚了 小米、阿里、腾讯、国美、唯品会、科大讯飞、复星、广铝等多家头部名企 ， 产业高地的江湖地位 在广州估计无人敢正面叫嚣。

接下来的海珠东部，还将延展琶洲会展、 互联网集聚区功能 ，提供 生态居住、文化休闲服务 。

正是这方长期缺货的宝地，2022年将有多个项目入市。

像琶洲东的 保利招商海珠天珺 、 越秀赤沙TOD 、还有琶洲南的 天斯地块 ，多个高端豪宅聚集，势必会 抬高海珠的总价段 。

随着众多高热度项目入市，海珠东成为新一年楼市热议话题，基本无异议。

二、奥体-广氮

合富研究院点评

高新技术产业发展势头强劲，高知人群聚集，热点持续。

奥体广氮板块，作为东部生态宜居新区，其产业结构依托于走科技创新路线的智慧城，被囊括在天河智谷的范围内。

▲天河智谷片区规划图

板块内的 教学阵容相当强大 ，聚集有：

清华附中、执信天河、奥体中学三巨头，还有奥体东小学、均和小学、灵秀小学等教育集团下属优质学校。

借助 片区内的旧改 （广氮旧改和吉山旧改） ，作为天河少有且可开发的地块，是连接 黄埔鱼珠、科学城和天河金融城 的重要据点， 周边板块汇聚大量高新科技产业 ，近几年发展势头强劲。

而作为承接周边居住需求的奥体广氮来说，会更容易吸引到来自珠城、金融城、鱼珠、科学城的刚改型买家。

从2022年天河的新货供应来看，约 8成货量 集中在奥体广氮，总价大多集中500-800万。

如珠江花城、天河壹品、保利天汇，过去一年买家们用脚投票在呈现一个事实：天河这三杰，个个都是抢手货。

所以，看中这一板块的你，务必时刻盯紧咯，和你一样具有慧眼和购买力的购房者，很多。

三、白鹅潭及周边

合富研究院点评

片区建设提速，未来供应上升。

白鹅潭不再拖延！

去年，荔湾针对白鹅潭，单独出台了一份 《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》 ，让白鹅潭建设进入加速期，这也大大提振了外界对白鹅潭的信心。

接下来的这里，将打造涵盖超甲级写字楼、时尚商业街、高端精品酒店，建成后，将成为广州 中心城区滨水一线大规模、功能组合丰富的综合体 ，白鹅潭沿江城市 天际线将得以丰富 。

除了核心区，整个白鹅潭大片区也将借由 旧改的契机 完成真正的 “白天鹅”蜕变。

与东部靠产业支撑不一样的是，选择西部置业群体更多为老广。手头上握有存量资金，不出手无非没遇上看对眼的。

而经过大变身的白鹅潭，城市界面提升，加上原先的成熟地铁、教育、商业配套，势必会 激发原本潜伏的购买力 ，市场承接力充足，即便没产业也不影响他们拉动房价。

四、白云湖周边

合富研究院点评

产业及交通加快兑现。

在数字科技的加持下，白云湖也在努力弯道超车。

毕竟，白云湖数字科技城作为幸运儿，迎来 中关村 这一超级头奖。加之，深兰科技、华石科技、力合科创、中软国际等多家顶尖科技企业加持，白云湖势必实现质的飞跃。

▲白云湖数字科技城效果图

不仅如此，白云湖也在用地储备、基础设施建设等各方面加快部署， 产城融合的进程 进一步加快。

交通上，构建起以华南快速干线、湖滨南路、白云湖大道、黄金围大道、广清高速等为主体的“三横六纵一环”骨架路网结构。

根据规划，13号线、14号线（二期）将在片区内设站；

加上已经开通的8号线北延段，白云湖通达全广州，甚至整个大湾区。

产业和交通的加速兑现，是push购房者为片区买单的重要推力。

现在，已有多组后备队伍集齐白云湖，除了越秀·天悦云湖、品实·云湖花城、首开保利·云湖壹号、中建星光城，还有弘阳+招商在黄金围片区的全新项目、白云湖黄金围货运站场住宅用地。

近两年住宅供应的密集输出，将会给买家提供更多置业选择。

由于篇幅问题，接下来，猎房师妹还会陆续盘点近郊、远郊值得购房者关注的区域板块。

内容预告：

近郊|黄埔 科学城/临港经济区/知识城

近郊|番禺 创新城/万博/南站板块

远郊|南沙 明珠湾区-横沥岛

远郊|增城 新塘/中新/教育城