壹：商铺曾经是投资金矿
一直以来，很多人都钟情投资商铺，因为房产销售会告诉他们：一铺养三代，投资一间商铺，不仅你这辈子赚的盆满钵满，你的下一代，下下一代也会受益很多，躺着有钱赚，那是代代相传的财富。
日常生活中，我们经常会听到有人说：我邻居三十年前买的商铺，现在一个月租金30万，一年赚一套房子，年年租金上涨，年年不愁租。有几间商铺，月入百万，什么也不干，年年出国游。
贰：商铺投资现在难赚钱
上个月的讲座上，说到商铺投资，粉丝托尼说：商铺真不能买，投资价值比住宅差很远。他十年前买的自己居住小区商铺单价2万，现在的单价还是2万，除了收了点租金，并没有从价格上涨中赚到钱。而同一时间买的住宅，当时单价11000元，现在的单价80000了，十年7倍多，收益远远的比商铺高。
更有极端的情况，有些商铺买入后，一直租不出去，一直空置，想卖也卖不出去，上百万买的商铺砸在手里，彻底套牢了。而这种商铺并不是在小城市，而是排位前十的核心大城市，并不在荒郊野外，而是在繁华的市区，旁边的小区住宅涨幅一直不错，可商铺就是一直空置。
叁：为什么商铺投资难赚钱
是什么原因造成商铺的投资价值不高，投资收益大大低于住宅呢？
我们都知道，商品的价格是由供求关系决定的。商铺的投资价值不高了，说到底是供求关系发生了变化。
一直有人说一铺养三代，可一铺养三代是以前的事情了，那个时候城市扩张速度慢，城市的街道有限，商铺主要是临街而建，商铺的数量有限。所以好位置的商铺是稀缺资源，价值大。加上大家的投资意识也不强，早期买入商铺的，价格很低。随着城市化发展，大量人口涌入城市，城市的消费空前膨胀，使得商铺的价值越来越高，价格也越来越高。
现在城市扩张快，商铺的数量大量供给，商铺的来源也多样化，不仅有临街商铺，也有住宅小区的内部街铺，还有步行商业街商铺，综合体商铺的组团式供给，更有很多的专业市场和批发市场，大面积的建设商铺，造成现在商铺的来源广泛，饱和式供给。以前是只有临街的1到3楼是商铺，现在综合体从地下3层到地上8层全是商铺。以前街区只有很小的批发中心，现在的批发市场上百万平方米，一眼望不到头，全是商铺。
一个城市的消费总额是一定的，商铺的供给量大了，单位面积的销售额就会减少，商铺的含金量就会低。
最近十年，电子商务逐步兴起，很多人购买产品不再去商店，而是从网络上购买。电商的发展，使得很多消费来自于网络上，商品来自于外地，快递小哥把商品从库房直接送到消费者手中，并不依赖商铺供货，消费与商铺没有关系了，大量的消费来自电商，使得商铺的单位销售额持续走低，商铺的含金量就会降低。
一边是商铺的大量供给，一边是需求的不断降低，供过于求的情况下，商铺的投资价值只能越来越低。
商铺投资另外一个不利的地方是交易税费高，商铺作为商业地产，交易税费比住宅高很多，卖出的时候，升值部分的差不多50%要交税，升值越多，交税越高。好不容易升值赚点钱，却都给税务局了。比如你二十年前总价50万买的商铺，现在总价200万卖出，差价是150万，要交70万多的税。
肆：选择商铺的因素
我们买住宅，要考虑地段，配套和小区，选择并不难，通常一个地段的几个小区的投资价值都差不多。而选择商铺投资比住宅要难得多，你会发现，有的商铺很旺，可拐个角，200米以外的商铺却在长期空置，选择商铺对人的眼光要求很高，如果选择住宅是大学水平，那么选择商铺就需要博士水平了，大多数人是不具备这个能力的。
商铺的价值取决于人流量，所以人流量大的商铺价值就会高，豪宅区居住人群少，住宅的价格很高，可商铺的价值并不高，你会发现豪宅区的商铺的空置率高，投资回报并不好。
相反的例子是城中村，城中村的房子便宜，大量握手楼存在，居住环境不好，可居住的人口多，人流量大，消费旺盛，所以城中村的商铺反倒是投资价值不错。
商铺另外一个要考虑的是临街的面积，如果临街面积大，出口面大，可以分割成不同的几家用，租金也能大大的提高。如果临街面积小，里面的面积大，使用起来就会不方便。
二楼、三楼的临街商铺，由于进出不方便，不能直接面对客户，所以价值比一楼低很多，价格可能只有一楼的一半。
选择商铺，还有哪些需要考虑的条件，什么样的商铺才值钱呢，你也来说一说？