“对商业的进步永葆好奇心”3990characters/45pics, reading time ±10minsCopywriter: Josie/Editor: Terry
在去年颁布的《粤港澳大湾区规划纲要》中，有9次提及佛山。
前不久，在第一财经旗下城市数据研究项目“新一线城市研究所”发布的《2020城市商业魅力排行榜》中，佛山正式晋升为新一线城市。
同时，在“广佛同心”发展目标下，佛山正在谋划推进更高层次的同城化。
在「粤港澳大湾区核心城市」+「新一线城市」+「广佛超级城市」的“三重光环”之下，佛山凭借天然的区位优势及经济总量，在整个湾区的竞争中显得更有潜力，当然，也成为各大开发商布局的重点。
其中，作为连接广州的主要辖区，佛山南海区近年来的发展尤为引人瞩目，早在2015年就创下了“630亿南海楼市造就财富神话”的记录。如今，南海区已变身为粤港澳大湾区改革活力的源头。同时，区域内的商业发展也呈现出爆发式增长的态势。
不过，就目前商业分布情况来看，片区内购物中心大都分布在桂澜路以西，而映月湖商圈仍缺乏大体量购物中心做支撑，宏观来看，整个区域颇有些“冰火两重天”的意味。
这也给位于映月湖商圈的南海环宇城，带来了更多的想象空间。
佛山市区商业分布图
2016年，佛山中海环宇城正式开业，成为中海商业（以下简称：中海）的标杆商业项目。
时隔四年，2020年3月19日，中海地产正式收购佛山南海怡丰城，并更名为南海环宇城——这不仅是佛山的第2座环宇城，亦是中海收购的首个购物中心重资产项目。
在同一座城市的同一个区域布局两个项目，且都是自持物业。综合前文所述，也让我解除了中海如此布局的疑惑。
这恰恰是中海“看好”佛山城市发展的一次前瞻性规划，也是其在扩展商业版图中谋划的“一步大棋”：中海欲将通过多年来在住宅领域积累的“好口碑”，及所遵循的「品牌就是价值，品牌就是信任」的理念，在佛山再造一座商业标杆。
或许，这个项目自「易主」之日起，就注定会成为中海商业品牌迈向国内第一梯队城市综合发展商的里程碑。
上周末，我们专程来到这座身份意义特殊的「南海环宇城」，对这座意义特殊的环宇城的近况，进行了一次深度走访。
以下是观察手记。
01
从「怡丰城」到「环宇城」
去南海环宇城之前，我特意先去了佛山中海环宇城：从广佛线礌岗地铁站B出口出来，便可以直接到达商场。
进入商场后，映入眼帘的是“环宇城的Kimi总裁”，还有围绕这个萌宠举办的插画作品展览活动，吸引了不少大小朋友关注。
恰逢周末中午时分，场内人气不错，部分餐饮店已经开始排队等位。温馨、亲和、时尚，是我对佛山中海环宇城的第一印象。
而其所在的千灯湖商圈是佛山有名的繁华地段，汇集了保利Mall、万达广场、万科广场等多个项目。佛山中海环宇广场能在这样的片区脱颖而出，刷新了我对中海商业的认知。
从佛山环宇城到南海环宇城，大约12分钟的车程。
放大地图可以看到，南海环宇城地处佛山南海区石龙南路与佛平四路交叉口，毗邻三条城市核心道路，往西5分钟即可上佛山一环、通往佛山各城区，往东15分钟可到达广州城区。
此外，项目还位于“南海新交通1号线”核心站点。根据规划，该线路将连接广州南站和南海核心商圈，沿线交通仅有两个在营购物中心（两座环宇城）。据悉，南海新交通1号线将于今年12月正式开通。
项目还毗邻广佛地铁雷岗公园站，由此也形成了“两条地铁线、两座环宇城”的线路布局。
可以看出，在交通通达性上，成熟路网及未来轨交，都给这座商场的「新生」，做足了硬件支撑。
项目所在的佛山南海区映月湖商圈，虽然与千灯湖商圈仅一路之隔，但商业繁盛之景，却大有不同
从上图可以清晰看到，2014年开业至今，环宇城作为映月湖片区唯一一座大体量购物中心（项目体量为15万㎡），周边3KM范围内居然没有竞品。
这或许可以认为是「大树底下不长草」，但「填补区域商业空白」这一功能价值，显然对于区域内的消费者，具有更持久的发展潜力。
区位如此，需求端的支撑，理应活跃——
单是在项目3公里范围之内，就覆盖有30余个成熟社区及40余万常住人口，写字楼、政府机构、学校、医院、公园等配套也比较完善。
值得注意的是，项目处于“广佛同城”的核心据点，周边房价目前均价已达到25000/平方米，每天有数万人穿梭于广佛城市之间，上演着各种版本的“双城记”生活。
针对目前及未来全新生活方式的调研与研判，南海环宇城快速开始着手项目调改，我们造访之时，发现现场部分已经有了明显变化。
到6月中旬，恰逢中海接手怡丰城3个月时间，商场内外LOGO已全部换成“环宇城”，部分商铺已处于围挡状态，一些焕新商铺陆续迎来开业。
其中，位于L1层的星巴克，便是中海接手后新开业的第一家品牌，此后，周大福、阿迪达斯也陆续开业。据悉，喜茶，海底捞等餐饮网红品牌也即将入驻。
商场中庭的儿童游乐场、一些亲子娱乐消费场所，以及位于B1层卜蜂莲花超市及餐饮品牌店，都集中了一些客流。
可以看出，大规模的品牌调整是中海接手怡丰城后的首要动作。
除此之外，针对硬件设施的调整也在有序进行中，包括停车场、品牌橱窗及外立面的翻新等。
02
从「大而全」到「全天候」
绝大多数时候，每一个“易主”后的项目，都会迎来大规模调改。但「改」的方向及策略，极其重要。
在我看来，「改变」不仅仅是南海环宇城接手之后的主观意愿，也是项目开业6年之后面对不断变化的市场需求必须要做出的调整升级。
南海环宇城前期客群调研数据显示，片区的消费主力以家庭为单位，但更偏向于新潮、时尚、个性的「有娃」家庭，占比约80%，其余20%则为白领、政企、私营老板等。
其中，一周到访商场三次及以上的客群占比28%，有逛街和购物需求的占比55%，以聚会、约会为主的社交人群占比37%。
基于此，南海环宇城重新定位，把此前怡丰城「集购物、餐饮和娱乐为一体的一站式家庭生活购物中心」，调整为「生活新主场，悦享美好时光」，跟随项目定位一起调整升级之后的南海环宇城，将于2020年底正式焕新开业。
要将一座特征不甚明朗的「大而全」盒子，「变身」为一个适应新时代、新市场的「全天候」生活方式MALL，当然不止是重新定位与外立面翻新这么简单。
我们从以下几个角度来看。
首先是主力店的取舍。保留卜蜂莲花超市、英皇UA电影城、欢唱量贩式KTV三大主力店。
其次，是楼层 主题 定位重构。根据此前了解辐射区域内的顾客需求和消费水平，南海环宇城摒弃之前过于以租金为导向的品牌落位，更加强调「层层有主题」的项目楼层定位：
*B1层「乐活空间」，包括综合超市+特色小吃+配套零售。*L1层「潮活暇光」，包括品牌旗舰+时尚精品+服饰鞋包+休闲餐饮。*L2层「潮流风尚」，包括服饰鞋包+家品杂货+特色餐饮+生活配套。*L3层「童趣天地」，包括儿童零售+教育培训+儿童游乐+生活配套。*L4层「活力文创」，包括电影院+文创生活+特色餐饮。
第三，是主题场景打造。定制出契合实际消费场景下的主题空间，让空间更加人性化：包括日不落狂欢、童乐天地、景醉 珍馐 、活力文创四大主题空间。
第四，是给予品牌全新的展示空间。项目外立面整体进行改造翻新，并为临街商铺打造全新的品牌橱窗，让品牌商品及形象得到充分展示。
毫无疑问，好的商业空间可以让消费者获得最直观的感官体验，形成消费者记忆点，还会增强其在整个商业中心环境中的辨识度，吸引更多的消费者。
就上述重新规划的空间理念及中远期运营预判来看，南海环宇城将会在「时间」和「空间」上对项目进行全新重构，一座「全天候」的现代品质生活MALL，已经跃然纸上。
03
从「潜力股」到「实力派」
业态规划和空间规划都已做好铺垫，离项目焕新成功，可以说已经成功了一半。而另一半，在于更懂“广佛人”的中海商业，在空间场景营造、品质服务等方面，更容易建立起与消费者的沟通的“情感桥梁”。
实际案例是，去年佛山中海环宇城三周年调改中，引进80家新品牌，其中26家首店品牌，调整面积超过9400㎡，调整率达到了35%。
而且，从近3年的数据来看，尽管其所处的片区竞争日益激烈，但佛山中海环宇城仍然可以在开业三年来实现了超过100%的客流增幅及150%的销售额增长。
此次针对南海环宇城的改造升级，也由中海商业佛山团队原班人马接手，进行从项目招商、运营、营销等核心管理，剩下的一半，基本胜利在望。
此外，对于项目所在区域而言，政策利好无疑是一支超强的「兴奋剂」：
在前不久的南海区*会两**上已经明确，南海环宇城所在的映月湖片区将是桂城今年重点发力的片区，也是未来10年桂城发展的重中之重。映月湖片区未来将以单个地块功能复合、渗透城市的公共空间体系、具有本土特色的场所体验为特点，与千灯湖核心区错位发展。
届时，映月湖将升级为“映月新城”，桂城将加大投入，打造“城、人、产”深度融合的城市慢生活社区。此外，还将加快推进滨河景观带、南海儿童公园（平洲公园）改造提升项目、映月新城慢行系统、映月文化中心等一批大型项目建设，打造与映月新城相匹配的高品质城市配套。这也意味着，未来该片区将有大批高素质人口导入，消费市场潜力巨大。
中长期宏观来看，佛山这座城市作为粤港澳大湾区的重要锚点，消费力和商业活跃度堪比许多省会城市和新一线城市，城市宏观能级的快速发展，将是时代的必然。
由此看来，中海商业在佛山的多点布局，战略眼光独到。
如今，中海在商业地产板块，由「环宇荟」、「环宇坊」、「富华里」、以及「环宇城」构成的产品线已经渐入佳境：
截至2020年3月，中海商业在营的购物中心已达10座，遍及北京、上海、成都、济南、佛山、长沙、珠海、宁波等地；建设及规划中的购物中心已达20余座，管理规模超过150万㎡。
其中，中海商业目前在华南区已布局6个项目，已开业有4个，包括：珠海富华里（中海商业首个街区商业，也是珠海市最优质最具人气的项目之一）、佛山环宇城、佛山中海环宇天地以及广州中海花湾天地；另外2个分别为：南海环宇城将于2020年底焕新亮相、珠海环宇城将于2021年开业。
根据中海2019年财报显示，中海2019年已运营购物中心零售额同比增长45.6%，客流同比增长32.3%。
相信，从「潜力股」到「实力派」，中海商业未来可期。同时，也期待南海环宇城调改完成之后，能够成为中海在佛山的第二座商业标杆。
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