江北新区批复至今已有近5个年头，不论是核心区这类头号热门区域，还是珠江镇、老山、桥北等老牌重镇，绝大多数小区房价都有不同程度的跳涨，涨势稳居各区前列。
但这家位于雨山路的超级大盘，在引进知名物业、周边配套不断完善后，不仅二手房涨势远落后于周边小区，新房去化也十分堪忧，究竟是什么问题导致了该小区的掉队？
三年换3家物业，房价依然“掉队”
作为江北体量层面上的“超级大盘”之一，北江豪庭（北江锦城）总建筑面积约54万方，深耕区域多年。但在房价进阶方面，却始终难有建树。
通过该小区的业主周小姐，买房君得知，小区物业最早是银典，2014年前后换成了力标，2016年银城又接手了小区。现在的银城生活服务已经十分到位了，不论是这次疫情期间做的努力还是接手小区这几年的改善，都没话说。
“现在小区的绿化一直做得很好，垃圾随手乱丢现象几乎没有，保洁人员全天都有值班”周小姐介绍了近两年小区的基本情况。
今年2月初，受疫情影响，银城物业还推出了线上采购小程序，只要业主下单，就有专人负责采购并送货上门。为了严格防止非业主人员的进入，物业先后三次更换通行证，且工作时间顺延至夜间。
（晚上八点半的换证工作点，物业人员刚刚离去）
尽管银城物业的管理给业主带来了很多“幸福感”，但该小区的房价似乎并没有“水涨船高”，就像业主周女士说的那样：“物业一换再换，质量越来越好，怎么房价还涨不动啊？”
据了解，北江豪庭项目于2008年首开，当时首开均价：小高层3960元/㎡，花园洋房4380元/㎡。目前该项目仍有部分房源在售，洋房销许均价28000元/㎡，户型建筑面积约99-144㎡；高层销许均价24300元/㎡，户型面积101㎡、105㎡、120㎡、125㎡。
链家官网显示，目前该小区的成交户型多集中在68㎡两室一厅，成交价基本维持在2.3万/㎡，成交周期较短。
这个成交价相比当时的开盘价确实略有增长，但是与周边的二手房相比，却逊色许多，几乎是板块内的“价格洼地”。
通过对比，该小区南边融创臻园挂牌价27355元/㎡,西边中交锦兰荟23764元/㎡，北江豪庭在其中仍处于价格链底端。
治标不治本！历史遗留问题仍然存在
其实，小区涨价与否主要还是在于自身的品质，换物业只是一种方式，并不能起到决定性的作用。业主古小姐2012年家里墙面渗水，原因是物业更改二楼水管时失误，在长达半年的请求物业负责维修无果后，银典工作人员向古小姐口头承诺：自己维修，费用从以后的物业费里抵扣。
但是2014年前后新物业接手小区，2016年物业再次更换。由于交接工作没有完善，古小姐被列入了“未缴费”名单。不缴费不能租赁或购买车位，目前像古小姐家一样回家要交临时停车费的业主不在少数。这样一来小区通道上车辆乱停放现象明显，地下车库却空着很多位置。一些破旧的非机动车横七竖八的停在地下车库，表面落满了灰尘。
有些业主看到了小区物业变更不断，服务质量在上升。但是却忽略了小区本身的实际情况。正如同样是大盘的明发滨江新城，在2018年4月小区有业主联合发文，呼吁二手房价上涨，到目前，该小区二手房仍在22000元/㎡左右，可见业主呼吁涨价并非易事。
除了小区品质提不上来，学区优势不足，地段不显著等自身硬件条件也成为限制北江豪庭、明发滨江一类老盘价格上涨的一大原因。加之小区本身体量大，仍有新盘在售，新房源价格定位不高，高层仍在22000元/㎡左右，二手房在自己与自己竞争的大背景下劣势更加凸显。
有中介表示，除去自身条件、位置等因素之外，学区是价格高低的逻辑所在。业主“抱团涨价”虽然不乏脱离实际盲目乐观的心态，但却也恰好体现了江北业主们对江北新区未来的憧憬和信任。
回归现状，江北新区的建设发展有目共睹，但是房价“涨一涨”的期待还不能操之过急！换了物业更是治标不治本的策略。只有当新区产业运营、人才导入的路走顺畅了，才能逐步期待二手房的黄金时代！