这几天看到群友分享了中海寰宇天下一套3楼的房源，单价2.04W，出于好奇，又一次查看了高新区几个重点项目的二手挂牌，在上一次盘点高新区房价一个月后，突然发现这里的房价好像还在跌，下面聊聊。
高新苑
对于高新区，去年最火热的二手房，不是商品房而是安置房，就是位于地铁口的高新苑B区，其中60平米的房源，成交单价突破2W。
今年开始成交持续走低，从2W一路下滑到1.6W左右。
近期二手挂牌，大部分房源还是集中在1.6W左右，其中出现了一套1.27W的房源，总价78W。
对比去年巅峰2W单价，总价122W，房价跌了44W，跌幅34%，一年不到首付没了。
当然对于这套特价房源，也并非无缘无故的特价。
房源位于一楼，毛坯，从居住属性来说较差，这也是为何挂牌价偏低的原因。
对于高新苑，除了这套特价有原因之外，依然还存在个别偏低的房源，找了一套75平米，目前二手挂牌1.45W，总价110W。
房源位于中楼层，精装，去年挂牌价155W，随后一路降价，一年时间为了成交，降价45W，结果依然还未成交。
对于同面积段的房源，当初高峰期，成交单价达到了1.9W，部分也在1.7W。
今年开始持续走低，到了1.5W，而目前二手挂牌1.45W，不错的楼层+不错的精装，依然无法成交，下一步只能继续降价。
分析：对于高新苑的炒作，应该算是这几年楼市里面的典型案例。
在还未大面积出证的时候，通过扫货拉高二手挂牌，虽然周边有海西园，就业人口很多，对于出租市场有很大的加成，但是这并不难让一个郊区的安置房，出现这么大的溢价。
随着出证越来越多，挂牌的房源增加，很明显已经无法控盘，随即就出现了二手践踏，毕竟对于这里的*迁拆**户，只有一个选项，那就是选房，原因很简单，拿钱不到1W。
对于*迁拆**户而言，看到如此漂亮的挂牌，可以说恨不得立刻出证成交，毕竟时间不等人。
除了挂牌增多的践踏外，还有一个原因，高新苑周边还有两大安置房。
其中位于北面的旗山花园，就是高新苑C区，已经交房，左侧的翔龙花园，也快临近交房。
三个安置房，高新苑B区-2375户，旗山花园-2186户，祥龙花园-2033户，三个安置房体量达到6500户。
目前旗山花园，也已经出现个别二手挂牌，单价1-1.3W，当然C区需要土地出让金，而B区不需要。
不过一个更新的安置房已经挂牌出现，后续还有一个待交付的安置房，优势全是主打地铁。
此时对于高新苑B区的*迁拆**户，很明显时间不多了。
毕竟这里的*迁拆**户，不少人均都是多套，变现的压力不低。
综上，一个被刻意炒作的安置房，随着热度过去，价格逐步回落，回落的过程又遇上出证挂牌增加，后续的预期库存巨大，全部都是多套的*迁拆**户，等待着变现，这样的多负面加持，只能说去年2W购入的，基本是套牢了。
群升江山城
对于高新区除了安置房外，还有浦上桥头堡的大盘群升江山城。
项目靠着划片闽师专附小，这所作为高新区唯一一所市属小学，周边的划片楼盘，也被渲染成了"学区房"。
目前二手挂牌，以116平米为例，有一套毛坯高层，一套简装，挂牌均价都在1.75W左右。
对于精装房源，一套位于高层的精装，满二，自住装修，挂牌1.89W，总价219W，2个月前挂牌价是241W，2个月降价22W。
对比近两年的成交单价，集中在2W左右，目前的二手挂牌，降价幅度达到了2-3K。
分析：对于项目而言，作为浦上桥头堡的超级大盘，同时还是高层住宅，部分还是超高层，可以说把刚需属性拉满。
这两年靠着学校划片，以及周边的新盘热度，比如国贸学原一二期，在去年上千套房源，限价1.9W+车位，都能做到短时间热销。
可以说也变向拉高了板块的热度，加上自身的划片利好，进一步让项目房价走高。
不过随着目前板块热度下滑，学原三期去化低于预期，所谓的学区划片，明显也仅仅是牌子大于实际。
对于浦上桥头堡周边，还有一个最大的硬伤，就是地铁规划，即便未来有过江三号线，也跟群升江山城没有任何关系，可以确定较长一段时间里面，项目都不会有地铁。
同时对于高新区的大部分项目，目前依然还是以刚需为主，好卖的还是集中在89平三房。
项目的115平的房源，从客源受众来说，本来就偏低，此时再加上楼市遇冷，预期不足等负面，降价也就走在了前头。
融创未来海
除了上述两个代表盘外，板块还有不少次新房，比如融创未来海，上次盘点的时候有一套挂牌：89平米：中层，单价18715，总价168W。
目前这套房源，间隔一个月，降价9W，单价1.77W。
分析：项目2019年底上市，备案均价1.8W，依靠周边海西园，以及距离地铁1公里左右，还有部分房源有江景，项目做到了热销。
只不过在交房后，真正需要出手的时候，发现了问题。
当初的热销，目前即便不保本出手，依然没有人接手，从而变成了降价出售，而目前依然未成交。
这就是目前不少次新房的现状，刚交房未满二，即便原价出售，看上去很有诚意，但是二手市场能否有人接手，难度并不低，即便当初是热销。
这样的案例，后续会越来越多，值得关注。
中海寰宇天下
对于高新区的房价，除了上述的楼盘外，还有最火热的中海寰宇天下，项目89平的户型，近年的成交价都集中在2.4-2.5W。
在9月成交了一套2.25W外，目前挂牌，依然还有2套中高层精装房源，挂牌价在2.25W左右。
可以说这个板块头部次新盘，目前价格已经出现了分歧，如果这些挂牌无法成交，等待着结果就是继续下探，这样的案例很多，比如上面的未来海、江山城等。
如果头部价格下探，对于下游的楼盘，又会是一次重新定价。
盘点总结
作为这几年楼市火热的高新区，房价一直较为稳定，前两年还出现了房价上涨，可以说风光无限。
如今楼市遇冷，板块的新盘供应并不多，可以说供应端的压力并不大。
不过如今二手房依然出现了幅度不同的房价下跌。
原因大体还是以下几点：
1、板块前几年供应了太多楼盘，基本都是大盘，而且全是同质化项目，高层刚需盘，即便这几年没有供应，但是遇上楼市低迷后，二手的抛量依然很大，房价压力不低。
2、板块喊了多年的撤县划区，又一年时间过去，依然没有看到变化，目前闽侯推出的购房补贴，高新区也享受不了，可以说两头都没享受到任何红利。
3、板块的地铁规划，目前依然还在纸上，教育配套除了冠名外，没有太多表现，中考的升学率偏低，作为自住配套的完善度还是不足。
综上，对于高新区的房价下跌，原因可能还有很多，不过作为这几年的火热板块，如今也开始稳不住，对于同样的外围板块，又会如何，值得关注。