我在前面两篇文章里分析过为什么悦来会跑输重庆大盘，也分析过悦来的规划和实际落地情况，大概结论是：

悦来是个房价洼地，如果未来配套落地的好，悦来房价会赶超礼嘉、中央公园这些，毕竟基数比较低。

今天来讲讲悦来的楼市具体情况，这也是大部分粉丝最关注的方面。

01

2021年上半年悦来共11个项目在卖，其中4个项目销售额突破10亿元，分别是：北京城建龙樾生态城、北辰悦来壹号、首地江山赋、保利和光尘樾。

这几个楼盘有个共同特点： 建面单价都低于14000元/㎡。

销售额靠后的，建面单价基本都在15000元/㎡以上，比如万科未来星光、云山岳、江山雲出、保利拾光年、荣安柳岸潮鸣等。

卖的好全凭价格低？

是这样吗？

前4名里，这几个楼盘又很不同。

北京城建龙樾生态城、北辰悦来壹号、首地江山赋这3个楼盘拿地都很早，价格都很低。

首地是2013年9月拿地，共850亩、100万方体量，地价是3150元。

北辰是2016年6月拿地，共634亩、92万方体量，地价是3032元。

北京城建是2016年12月拿地，共55万方，地价是5283元。

而保利和光尘樾的地价很高，2019年5月拿地，9778元/㎡的地价，然后卖13923元/㎡，然后再减去建安成本、资金利息、销售费用、管理费用及各类税费，怎么看都很难赚钱。

保利这是要亏本大甩卖？

开发商什么时候这么讲良心了？

别开玩笑了。

02

2021年上半年，保利一共卖了近30个亿，排名第13名。

而在此之前，保利长期都是保持在10名以内，比如2019年排名主城第6名，感觉保利现在开始有点慢慢掉队了。

这30亿销售额里，其中保利和光尘樾就卖了11个亿，占比36%，是保利项目里的销冠。

经测算，保利和光尘樾大概率很难赚到钱。

这是不是说，在本来就是亏着卖的前提下，卖的越多就越亏？

03

保利和光尘樾在重庆的玩法也是蛮新奇的。

当年一开始，项目对外宣传就是要卖套内28000元，让市场纷纷侧目，心里一惊： 悦来也快要进入3万时代了？

结果价格一出来，还是1万多点，更是让市场震惊，直呼真香。

一边喊高价竖调性，一边低价偷偷出货。

这操作，有点迷，内行人直呼看不懂。

同样在悦来的万华就不一样了。

万华胆子更大一点，喊出了套内5万的价格，虽然最后成交价大部分都是在套内2万多，但也算是整个悦来的天花板价格了。

和保利结果不同的是，万华的产品房子，虽然面积大总价高，但是卖的很好，名副其实。

但万华品牌能力再强，产品再好，都会面临一个问题： 重庆市场上到底有没有这么多有钱人？

毕竟，近100万方的住宅体量，完全走高端路线，还是会让人心头一紧。

为它捏一把汗。

万华和保利这两家开发商在成都可是打的不可开交。

保利是“成都王”，是成都拥有项目数量最多的品牌开发商，而万华虽然项目数量少，但同样也是深得成都人和四川人喜爱。

保利在成都还可以和万华打一打，但感觉在悦来，两个开发商都完全不在一个level上。

04

继续来看保利和光尘樾。

它主要是高层和小高层，面积都做到了建面120-130㎡。

大面积带来的最直接结果就是销售速度的缓慢。

项目自2020年4月开盘以来，平均每个月卖58套左右；

到了2021年3月，单月卖了85套；

而2021年4-5月，一共卖了524套。

6月随着重庆市场逐渐冷静，项目卖了44套。

由此基本可以看出，没有4-5月这一波的集体出货，整个项目的销售周期还将继续拉长。

而保利前几天新开盘的项目——保利拾光年，高层和洋房的面积都定在了建面100㎡以内，推出了160套，卖了139套，销售率高达87%。

这是不是意味着保利认清了悦来刚需市场的现实，经受了刚需市场的毒打之后，保利学乖了，开始向市场妥协，做小面积的产品，控制总价从而取得更好的销售。

保利拾光年有高层和洋房两种产品，面积都差不多，洋房建面均价为19000-21000元/㎡，高层建面均价为17000-18000元，项目成交均价是18400元左右。

拾光项目的高层卖的很好，洋房去化情况一般。主要还是洋房的单价太高，建面单价19000-21000，总价太高，180万以上在悦来就很难走得动了。

9400多元的地价，现在卖到18400元，再刨去精装成本，看起来还是有点利润可以赚。

而这个价格，基本上已经触碰到了悦来市场的天花板了，项目整体看起来还是比较优秀。

05

那未来，整个悦来市场会继续刚需下去吗？

杨一觉得，可能至少还得需要两年时间。

因为悦来市场还有大量的低价土地。

整个悦来还有207万方的住宅库存，而首地、北辰、北京城建、蓝光这4家开发商就有92万方的库存，占比高达45%。

而这4家开发商2020年的总销售面积是35万方，如果2021年继续按照这个趋势下去，这些项目卖完至少要2年多。

低价土地还多，备案价又受到严格管控，作为购房者，大家肯定愿意去买便宜的房子，这是人性使然。

低价土地不卖完，悦来市场根本起不来。

对购房者而言，现在这个时间节点入手悦来，其实是一个比较不错的选择，毕竟是个价格洼地。

现在买房，1年后交房，然后等2年限售时间一到，悦来正好已经慢慢地去刚需化，一些基础的配套也基本都有了。到时候转手卖掉，应该也会获得不错的收益。