Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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如果说珠江新城是广州的宇宙中心，天河公园就是 改善型业主 心中的夜明珠。
我们在之前的文章《预算1000万，在广州竟然买不到合适的房子？》推荐过这个板块。接下去，会带大家逐一了解广州的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。这段时间我们已经写了一系列文章，往期请看：
《改善型楼盘详评001 - 东方新世界熹园》
《改善型楼盘详评002 - 理想蓝堡国际花园》
《改善型楼盘详评003 - 东方新世界》
《改善型楼盘详评004 - 隽园》
《改善型楼盘详评005 - 天麟府·瑧林》
板块优势
（1）产业： “珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
天河公园西门，地处“黄金三角”的核心区，享尽三板块的产业红利，地段价值不言而喻，保值增值功能不容忽视。
（2）位置： 距离珠江新城东区直线距离不到1公里，距离金融城不到2公里，距离琶洲不到4公里，都是自驾车10分钟以内能到达。
（3）地铁： 这里有号称全亚洲最大的地铁站--天河公园站，目前在运营的线路有21号线，建设中的11号线和13号线二期也将在明年开通，届时将变成3线枢纽站。
（4）学位： 天河公园西门板块，对口小学是天府路小学，对口初中为113中学东方校区，这两所都是近年备受追捧的学校，其中113中学评级为省一级。
（5）环境： 毗邻天然氧吧，与区政府做邻居，天河公园是广州市第一个荣获“广东省生态示范园”称号的公园，也是天河区最大的水体公园，面积比珠江公园还要大1.5倍。
两小区简介
下图是天河公园西门的几个成熟小区，上期文章给大家介绍了 瑧林 ，本期要介绍的是瑧林对面的 公园一号 和 公园御景。
公园一号 是方圆地产打造的市中心精品项目，小区共3栋楼，以130~150平方米和170~190平方米的改善户型为主，自住投资两相宜。 推荐指数：4.5星。
公园御景 是珠光地产打造的市中心豪宅项目，小区共3栋楼，全为210~299平方的大户型，适合自住、投资。 推荐指数：5星。
公园一号基本信息：
别名：方圆小院
小区地址： 天河区天府路11号之一
10月挂牌价： 118627元/m²
建筑类型： 塔楼
建成年代： 2008年
开发商： 广州市方圆房地产发展有限公司
物业： 广州方圆物业管理有限公司
总户数： 240
绿化率： 40%
公园御景基本信息：
别名：御景雅苑
小区地址： 天河区天府路7号
10月挂牌价： 123746元/m²
建成年代： 2015年
建筑类型： 板楼
开发商： 广州珠富房地产投资有限公司
物业： 广州市珠光物业管理有限公司
总户数：168
固定车位： 443
车位配比： 1:2.6
容积率： 3.82
绿化率： 35.7%
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源
公园一号和公园御景 紧挨在一起 ， 同属天河公园西门板块，在公园、交通、医疗、商圈方面与前几期介绍的小区基本一致， 部分配套资源略有不同 ，请留意下文介绍。
（1）公园
两小区地处天河公园西门附近，下图是公园实景。
两小区到天河公园西门 350米 ，步行5分钟内。天河公园是天河核心区最大的免费公园，是老人和小孩最佳的休憩和锻炼场所（八卦一下：公园的 相亲角 是很受老年人欢迎的交流地，为子女婚姻操碎了心的家长们不妨来这里碰碰运气，不少参与的家长都是附近的业主）。
（2）交通
两小区交通非常便利，离黄埔大道和中山大道都不远，离华快高速出入口也很近；天河公园地铁站就在旁边，途径公交线路也非常多，四通八达。
●地铁： 两小区到地铁站的距离为 150米 左右 ，正常步速在3分钟内。 上图是号称“亚洲最大”的地铁站--天河公园站，工作日17：30分，宽敞的站厅明亮有活力，正在等候下班归来的人们。
●公交： 两小区走到天河公园公交站约200米，再往北走500米是东方三路公交站，往南走500米是员村山顶公交站。 员村山顶站 途经公交线路有43路、53路、137路、140路、194路、218路、243路、245路、261路、284路、299路、504路、517路、518路、540路、541路、542路、547路、548路、550路、562路、583路、901A路、B15路、B22路、B8路、大学城专线4路、高峰快线23路、夜13路、夜18路、夜27路、夜35路、夜36路、夜39路、夜40路、夜93路， 不换乘 可到达珠江新城、琶洲、广州火车站、黄埔港、大学城都非常方便，通过 BRT换乘 能到达全市大多数区域。
●自驾： 两小区停车场至华南快速干线入口的距离大约是1.6公里，正常情况10分钟内能上高速，非常方便。
（3）教育
幼儿园：两小区内部没有幼儿园，附近有华港幼儿园、天府幼儿园、熹园幼儿园、天晖幼儿园等公立幼儿园。公立幼儿园在满足配套小区人户一致业主子女后，剩余学位以摇号或排队的方式给非本小区业主子女入读。无法入读公立幼儿园的业主，可以选择附近的私立园，如英国皇家幼儿园等。
小学：虽然在瑧林的马路对面，但不同的是，两小区的对口小学是天府路小学。天府路小学到两小区的距离大约是700米，步行10分钟左右。学校占地面积8100平方米，是一所设施设备齐全、先进，校园环境优美的现代化公办广州市义务教育规范化学校。
注：因近年天府路小学备受追捧，天河区教育局曾对其发出过学位紧张预警详见《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
中学：对口学校是广州市第一一三中学（东方校区），学校创办于1978年，现有五山、东方、金融城东、金融城西四个校区。学校先后获得国家环境教育示范基地、广东省级学校、广东省绿色学校、斯巴鲁生态文明学校、广东省健康促进学校、广东省档案综合管理特级单位、广东省现代教育技术实验学校、广东省校本培训示范学校等荣誉称号。
两小区到113中学（东方校区）的距离大约是600米，不需要过天桥和穿越主干道，初中生自行上学放学，十分方便。
（4）医疗
●社区医院： 两小区步行（驾车）750米能到东晖社区卫生服务站，感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：南方医科大学附属第三医院是一所集医疗、教学、科研为一体的三级甲等综合性医院，两小区到南医三院大约1100米，步行15分钟左右到达。
（5）商圈
两小区南面这条横路比较幽静，左边是军区干休所，到天府路约100米，楼下有便利店和小超市，可以解决日常所需。
走到天府路，再向北走300米就是东方三路，这里有很多生鲜店、便利店、五金店、小食店、酒楼等，该有的都有；小区旁边是天河区政府，天河区不动产登记中心也在1公里内；往西2公里左右是太阳新天地和天河路商圈；无论是解决生活基本需求，还是窗口办事都十分便捷。
小区详评（公园一号）
01 小区园景
公园一号门牌是天府路11-1号，别名方圆小院，这两个牌子十分显眼。
这是小区东南角的停车场出入口，小区是人车分流的设计，在小区外围直接进入地下停车场。
这是人行出入口，24小时有保安把守，守护小区的安全。
公园一号是方圆特意打造的“精致东方禅意居所”，园内的凉亭古色古香，与“禅意”的定位很般配。
小区建筑外立面整体偏土黄色，，整体轻快明亮。
这是小区外围的商铺，为宁静的小区带来不少生气。
小区的绿植保养得不错，花草种类繁多，错落有致。
02 户型楼栋
（1）楼栋分布
小区由3栋楼组成，分别是A栋、B栋和C栋。从鸟瞰图来看，首选A栋和B栋的南向户型，通风情况比较好，C栋的南向户型被A栋和B栋阻挡，通风稍差；
其次是选ABC栋看园景的户型，虽然通风差一点，但是景观好，不会西晒，而且隔离园外噪音；
然后是B栋和C栋的西向和西北向户型，C栋的西北户型能看到旁边公园御景的园景，视野开阔；
最后是A栋的东向户型，靠路（内部道路，相对安静），但和旁边的建筑距离较近，采光和通风稍差。
当然，具体选择要看购房者个人对座向，采光、通风以及业主卖家等综合条件评定。
（2）户型分析
公园一号 定位为“ 城市中心区的精致东方禅意居所 ”，户型以130~150平方米和170~190平方米的中大户型为主，适合改善型购房者，其中80%的户型可望天河公园园景，下文我们主要介绍偏改善型的南向户型。
户型1：
格局： 5房2厅，总建筑面积195.51平方米，南向。
点评： 该户型是 公园一号 最豪的户型，有5个房间，其中主卧和长辈房是套间，有各自的独立卫生间，私密性好；主卧和次卧的飘窗是南向，通风采光很好；书房是飘窗与阳台结合，座向朝南，冬暖夏凉；入户门是一个庭院式入户花园，非常宽阔，兼作生活阳台，工人房设在此，与居室有彼此的独立性，也方便佣人工作；缺点是室内走道过长，浪费一定的空间（改善型和豪宅户型就是这样任性，有空间浪费，只要舒适就好）。
人群： 适合三代同堂的改善型家庭。
户型2：
格局： 3房2厅，总建筑面积135.77平方米，南向。
点评： 这是一个三房的户型，适合二胎家庭改善居住环境。该户型的优点是所有房间和阳台都是南向，采光和通风佳，对于受不了南方闷热天气的人来说，是个很好的选择；主卧是个带衣帽间和独立卫生间的套房，居住更便利；小缺点是入户门直对客厅，私密性稍差，加个屏风即可解决。
人群： 适合二胎改善型家庭。
户型3：
格局： 五房2厅，总建筑面积195.82平方米，南向。
点评： 本户型和 户型1 刚好左右镜像，也是全南向的顶毫户型，优缺点请参考户型1的点评。
人群： 适合三代同堂的改善型家庭。
户型4：
格局： 4房2厅，总建筑面积140.72平方米，南向。
点评： 这是一个四房的户型，适合三胎家庭改善居住环境。优点很明显，四个房间中有3个是南向，主卧带独立卫生间，有入户花园，私密性比户型2要 好； 面积不超豪宅 ， 对比臻林172方4房，因为税费低流动性会好很多。唯一的小缺点是走道偏长，稍显浪费空间。
人群： 适合二胎改善型家庭。
（3）户型小结
户型小结： 从面积、座向和私密性来考量，优先考虑户型1和户型3，其次是带入户花园的户型4，然后是户型2；当然，具体还要结合户买家自己的预算和喜好等，小区其他户型也可以针对自家需求来选择，详情请看下面我们整理的户型分布表。
注：原创不易，如需上表加密信息，请在评论区告诉我。
小区详评（公园御景）
01 小区园景
上图是公园御景开盘时的沙盘，3栋楼呈一字型，分别是A1、A2和A3栋。
小区内规划了环状道路，巧妙地连接各个建筑，围合成公共中心花园，设置了装饰性雕塑、水景与体育设施等，建筑首层局部架空，形成舒适多样通透的公共活动空间。
小区实行人车分流，车流在入口处直接进入地下车库，避免噪音和油烟与小区住户的直接接触；上图是小区停车场的入口，位于小区的东侧。
上图是地下停车场的出口，位于小区的西侧，注意只能出，不能驶入。1：2.6的车位配比，每个家庭两台车也不愁没地方停。
上图是人行出入口，门口上写着“御景雅苑”四个字，门牌号是天府路7号；进去后是前台，有管理员把守，非户主需登记个人信息和事由方能进出。
从人行入口进来，刷卡过闸后，就能进来这个大堂（上图），大堂的后面就是小区的花园，花园南面是A1、A2和A3栋的梯间出入口。
在园林和空间布局细节上，以“花”为主题，精心引种数百种树木花草，形成有序的生态空间，并注重色彩、香味搭配，打造四季有花可赏，使住户每天尽享“城市森林浴”。结合喷泉、活水水体，形成了舒适的活动空间和良好的视觉景观。
花园内的各种植物，修剪得整整有条，植物各类种，搭配各种色调，让人不会视觉疲劳；小灌木长得绿非常强壮，物管还对树干进行了加固，无惧台风暴雨。
楼栋外立面使用偏黄色的大幅面大理石墙砖铺砌，整体偏欧式建筑风格，高端、大气、上档次（珠光出品的小区外型很多都是这样，比如珠江新城的珠光御景）。
02 户型楼栋
（1）楼栋分布
小区是直排式建筑布局，由3栋30层高的现代偏欧式建筑风格洋房组成，以“一字”排开布局；每栋楼只有2户，均为一致的南向，呈南北对流格局。
每栋楼的优点和缺点一致，在楼栋选择的时候，选择适合自己的户型即可。
（2）户型分析
一字型的楼栋布局，户户南北对流，充分引入阳光和新鲜空气，全带入户花园和180度全景观大阳台的双阳台设计；2梯3户，除了公共电梯外，户户电梯直达入户花园；面积为210-299平方米，全为豪宅户型。
户型1
格局：五房2厅，总建筑面积299平方米，南向。
点评：299平方户型是御景雅苑的顶豪户型，电梯一开就是私家入户花园，0等待；入户花园的北面是厨房和餐厅、工作阳台和工人房，形成一个相对独立的系统；入户花园的南面是主卧套间和3个次卧，其中主卧套间为南向飘窗，带独立衣帽间，独立书房，独立衣帽间和独立卫生间，套间面积比厅还大；配套有一个次卧套间，适合长辈居住；总的来说，户型没有明显缺点。非要挑刺的话就是进深稍长，户内中央位置采光稍差。
人群：适合三同代同堂多人家庭的金领人群。
户型2：
格局：3房2厅，总建筑面积210平方米，南向。
点评：比户型1少一个房间和少了工人房，面积195平方也非常大，电梯直达入户花园，房间均为套间；对比户型1，缺点是厨房和客厅在同一侧，没有做分隔处理。
人群：适合养育二胎的金领人群。
户型3：
格局：3房2厅，总建筑面积223平方米，南向。
点评：和户型2基本一致，面积更大一点；需要注意的是，本户型2~4层的阳台和5~28层的阳台格局和面积稍有不同，高层的阳台稍小一点。
人群：适合养育二胎的金领人群。
（3）户型小结
在户型的选择上，如果预算充足，优选户型1的顶豪户型；其次，如果预算稍差的，户型2、3也是不错的选择，毕竟是全豪宅的小区，户型面积、座向等几乎找不到缺点；
户型1、2、3各有一个镜像户型，总共6种户型，想了解户型的平面分布，请看下表：
注：原创不易，如需上表加密信息，请在评论区告诉我。
升值潜力
两小区分别是2007年开始和2014年开盘：公园一号2007年开盘价是12170元/平方米，2021年10月挂牌价为118627元/平方米；公园御景2014年记录的售价为35000元/平方米，2021年10月挂牌价为123746元/平方米。
因为年份的差异，所以开盘价也有很大差异，那么这些年来，这两个小区的升值速度如何呢？
从图表可出，公园一号开盘以来的年均增值速度是 17.66% ，14年间增长8.7倍；而公园御景开盘以来的年均增值速度是 19.77% ，7年间增长2.5倍；两者的年均增值速度非常接近。
*注：如对以上各小区的增值速度数据存在疑问，请在评论区告诉我！
总结
本期主要介绍了 公园一号和公园御景 ，小区楼龄较新，位置佳，园景好，人车分流，对口小学和中学都是知名学校， 居住人群主要是周边高校教授、军区领导、开发商关系户、企业高管和企业主等 ，是典型的改善盘和豪宅盘。
在升值方面， 两小区 的年均增值速度不输板块标杆盘东方新世界，为17.66 % ~19.77% 。 你知道广州还有哪些小区的年平均增幅远高于它吗？欢迎留言或者加微信讨论。
下期将介绍 新世界东逸花园 ，敬请留意哦！如果有想了解的楼盘，请在文末留言告诉我们。
有 更多房产方面的问题， 欢迎大家一起进群讨论，进群办法 详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。