是的，这是一篇纯纯的要讲芝罘核心区域价值的一篇文章。之所以想到聊这个话题，源自两件事。

其一：本周烟台地产行业的大新闻，白石改造一期的两宗土地G、H1地块正式挂牌出让。逃票多年的白石片区改造，再次启动。

其二：本周我们发了一期关于住建部最新的征求意见稿，内容大概是以后城市更新要防止大拆大建，防止过度房地产化。

两则新闻，如果细细品味好像有所联系。

白石一期改造目前来看主要就是房地产化的方向，这与大政策趋势有相悖之处吗？

白石地块位置

在上一期推文我们探讨过， 首先房地产的国家级政策不太会一刀切，其次烟台目前没有达到需要政策调控的程度，再者这次只是征求意见稿，各个城市如何实行还是未知数。

不过，虽说短期内该政策效应可能不会直接影响到烟台，但既然国家给了大方向，那各个城市在未来的城建中，肯定会考虑到这个选项。

而这，也给房地产开发商以及购房者，带来了新的思考。

01

防止城市更新过程中多度房地产化，这针对的主要就是核心老城区，也只有这样的地方以往是房地产化城市更新的主战场。

老城区的优势在于，各类资源的富集以及城市中的认可度、未来发展潜力的远大。在此类地块开发房地产项目，不仅天然具备了最重要的地段因素，也能够为品牌树立展示实力的舞台。

所以在芝罘老城的地块出让中，我们看到了包括碧桂园、招商、中海、万科等品牌房企的进驻。尤其最近几年，这样的趋势越来越明显。

最主要的原因是，芝罘老城区的再次回归。幸福新城、海上世界以及芝罘仙境等重点片区的打造，带来了久违的界面焕新。

这种焕新，给到了市场积极信号。芝罘区本就是六区中人口最多的一个，这里的换房升级需求极高，叠加学区资源，自然市场缺口极大。

作为地产商，谁不想来分一杯羹？

当下国家有了新的调整方向，其实在一定程度上会削减老城内新项目的供应量，造成市场的愈发稀缺。

虽然不想说，但可能以后核心区内的房子会因此有一定的升值空间。

大胆设想一下，后期芝罘核心区的城市更新主要方向还有海上世界、白石等老旧街道小区以及零散的一些地块。

在大政策下，可能海上世界四个突堤内的住宅用地会减少供应，而传闻正在升级的海上世界新规划是否会参考这次的新政策，不得而知。

可以说，未来能够房地产化的城市更新项目，最多的就是白石片区这种不得不拆，群众呼声极高的板块。

在我们发布住建部意见稿的当天，最多的也是此类留言“难道房子快倒了也不新建吗？”“白石这种也不能房地产化？”

就像现在全国集中化棚改政策已经进入尾声一样，以后各个城市就不会有棚改项目了吗？并不是，只是说这个政策已经取得了应有的成效，发挥了实施之初预想的作用，如果继续沿用可能会带来一些问题了。

但各个城市可以因城施策，烟台这样还有众多需要棚改化政策的板块，会继续推进。就像只楚的棚改，近期有引进了招商这一龙头。

所以说，此次的意见稿会减少核心老城区的项目供应，但不至于彻底没有，而稀缺是一定的。

02

反过来想，新项目供应少了。而城市更新将更多聚焦于包括界面焕新、产业升级、资源配置等其他领域，这些利好谁？

没错，未来核心区域内的二手房可能会迎来新的价值增长点。

烟台存量房市场此前并没有太多关注，一来烟台各个区域不缺少新项目供应，再者烟台市场主要还是新房市场，并没有到存量房占主流的时代。

但现在不一样了，后期核心的新项目供应减少，而城市更新带来的利好有加快了芝罘回归。

一减一变之间，就无形增加了已有项目的稀缺度。或许，芝罘主城区的二手房市场，未来会成为一个新的蓝海。

但需要注意的是，二手房市场的抗性，即市场认可度依旧难以预测。

即使后期二手房稀缺度上升了，但包括莱山以及开发区等片区的新房供应其实不少，依旧会是市场的主流。

又回到了政策起点，城市更新之于芝罘，到底会带来多大的效应？

03

一切的原点，还是要看芝罘区城市更新战略会带来怎样的改变。

打铁还需自身硬。

其实从目前各个层面反馈的消息来看，明显芝罘区的城市更新新闻在增加。

且不论海上世界等重点片区的规划，从目前白石改造、滨海广场升级以及拆除违建的大力度，都可以看到这种大趋势。

从视觉角度看芝罘老城，一切在向好，改变无时无刻不在发生。

其实这就是城市更新战略已经起效了，过去的政策叠加、资源倾向开始展现出了作用。在这个过程中，我们会发现芝罘区对于房地产化的倾向是十分克制的。

大多数地块给到了商业、产业的落地，同时带来了类似朝阳街、所城里等极具代表性的高流量文旅项目。

有些事就是这样，要提升一个行业，有时候需要多方面的助力。

也正是不过度房地产化的战略，反而增加了城市功能的丰富以及市场的认可度，从而促使回归芝罘的声量不断叠加。

接下来更重要的一点，就是保持住这种期待值。

古人讲一鼓作气，再而衰，三而竭。

城市发展亦是如此，尤其在这个城市竞争的全新阶段，所有城市都在寻求不间断的向好力量。

就像小米在布局完善手机业务的同时，雷军要亲自挂帅造汽车，甚至还要和米粉共创搞智能机器狗。这就是一家公司在快速成长中，不断给自己增加新的优势。

一方面增加对资本吸引力，一方面展现品牌的向心力。

芝罘区政策有了、先期布局已有成效、烟台人也比较认可了，接下来的动作其实更重要。

要保持新鲜感，就需要不时有类似白石改造这种项目释出，同时有朝阳街改造这种成功案例展示。

这个过程中，房地产项目可能不是政府的重点，但一定会成为老百姓关注的焦点。

大部分人现在对城市发展是十分关注的，更多人也明白了跟着城市更新方向置业，这是过往经验带来的认知提升。

归根结底，要谈房地产，得看清城市发展大势。

此次借住建部征求意见稿的方向，这个趋势更加明显了。未来烟台最顶级的资源，依旧会集中于核心区。

而芝罘区的潜力，或许已经提升了。