长租公寓行业的客户特征正在发生显著变化。过去，长租公寓主要通过增加房源、租出房间等方式进行“开源”，其主要客群是个人租户。然而，近年来，随着城市中蓝领劳动者数量的增加以及长租产品的不断完善，企业客户逐渐成为长租公寓运营商的主要客户群体。
不论是现在还是未来，租赁住房的需求和重要性都与购房同等。根据第七次全国人口普查数据显示，深圳有76.8%的家庭选择租房居住，而每4个已经购房的家庭中，有接近50%也选择了租房。
对于房地产企业而言，长租公寓业务不仅能够稳定现金流，而且其周期穿越能力愈发凸显。与此同时，政策层面对于租赁行业的支持力度不断加大，行业融资环境也在多方面得到改善。因此，与开发业务不同，包括泊寓、冠寓等多家长租公寓品牌在2023年仍在持续扩大新房源，并积极布局和开业。
与此同时，由于客户在城市之间、城市区域之间的流动性增强，3个月以内的短租需求也不断增加。对于长租公寓企业来说，短租业务既是新型租赁趋势下的机遇，也是供给侧竞争加剧下的挑战。
在客户结构方面，企业类客户的比例迅速上升。与个人租户相比，企业客户不仅需求量大且集中，而且续租率高、增值空间强。因此，多家长租公寓运营商近年来一直在不断提升企业客户的比例。
以万科泊寓为例，他们除了主打青年公寓外，还根据企业和城市人才的需求，推出了家庭式公寓、服务式公寓等不同类型的产品。其中，比亚迪是泊寓的客户之一，自2020年以来，比亚迪在深圳一家泊寓的租房数量从405间增加到了1700间。
泊寓为了积极寻找企业客户，从2022年开始实施关键客户经理制度，即泊寓的高层管理团队都要兼任关键客户经理，以提供更好的服务。
截至2023年12月，泊寓已经开业的房源数量超过18万间，管理运营的房源达到23.6万间。其中，企业客户超过5000家，企业员工入住泊寓的次数约为19.67万次。目前，泊寓的企业客户比例已从19%提升至45%以上。
流动人口规模持续扩大，尤其是蓝领人群的比例增加，这使得保障城市基层人员的稳定居住和提供优质生活条件变得更为重要。由此带来的宿舍类产品需求也在迅速增长。
长租公寓行业面临的挑战之一是客户的短租需求不断增加。为了适应这一趋势，泊寓等多家品牌已经推出了更加灵活的短租产品。这些产品不仅提高了客户服务水平，拓展了品牌影响力，还降低了房源空置率，提高了运营效率。
综上所述，长租公寓行业在客户结构、业务模式等方面正在发生重大变化。面对这些变化，行业企业需要不断调整策略，抓住机遇，化解挑战，保持竞争力。
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