在投项目管理成最大难点
对地产基金本身来说，在募投管退四个环节中，资产管理是面临压力最大的环节。
孙铭辰表示，“对地产基金来说，主要面临的问题是存量项目的运营管理。在存量市场，如果你运营的是成熟型物业，租金需要面对减免，甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老旧物业的升级改造，需要面对升级改造无法复工等问题。在增量市场，地产项目的开发、销售等环节也面临难题。”
“对弘基金来说，我们是相对幸运的。因为我们在去年就实现了目标项目的顺利退出，给投资人带来了不错的回报。”他说。
弘基金因为坚守投资价值本位，所投项目均已在2019年成功退出。但因疫情的原因，公司新基金的募集筹备等事宜受到了实质性的影响。孙铭辰坦言，本来公司在年底时已经接待了来自韩国等外资的投资方，对中国潜在房地产投资项目进行了实地考察和探讨。但现在由于疫情的影响，双方不得不暂缓投资事宜。
“现在是海外投资人从乐观变成了谨慎观望，国内投资人从乐观变成了有心无力，投资参与者的望而却步，目前是对我们基金管理平台来讲，影响是显著的。”他说。
而弘基金目前在做的，首先是保障员工的安全，遵守国家的防疫管控措施，让大家先暂时在家办公，并且持续与海内外投资人保持沟通。同时，弘基金也利用海外资源购置海外防疫物资，力所能及地捐助疫区。
“五牛控股2月开工以后，投资节奏还是保持在高效稳健的状态，因为前期的项目储备也比较早，现在基本上按照当年的投资计划，对项目的投资、风险管理等各个任务都在有序推进。”马林庆说。
虽然疫情影响下房地产市场出现短期波动，但五牛控股的投资大方向不会调整。一方面，公司还是跟头部的开发商加强项目合作，因为它们有技术、品牌、现金储备、人才储备，受疫情影响相对比较小。
另一方面，由于疫情影响，国家对很多行业都有利好的扶持政策。五牛控股会关注政策窗口带来的投资机会，以及一些价值暂时被低估的优质项目投资机会，深入参与到行业整合过程中。
“比如有些一二线城市由小开发商持有的商业地产，它可能受疫情的影响短期内现金流吃紧撑不下去了。还有身处武汉的区域性房企，可能因为疫情而遇到比较大的困难，但武汉的房地产发展趋势是很好的。这些方面的机会，都在我们的关注范围内。”他说。
疫情后的行业进化与投资策略调整
对于疫情之后的房地产市场发展趋势，马林庆认为，未来，房地产市场格局会进一步分化，一二线城市和重要都市圈的吸引力会进一步提升。开发商对产业、教育、医疗配套的理解会有所变化，消费者本身对房屋设计、物业管理等方面的要求也会进一步提升。
第二，房地产行业的科技渗透率会提升。“原来的房地产模式还是相对比较简单的，大多数开发商是做工程，要进行成本控制。但现在对开发商来说，科技人才、金融人才会越来越重要。如何通过VR技术的应用进行线上引流，如何降低突发性事件带来的影响，都是开发商需要考虑的。”他说。
第三，对地产基金来说，五牛持续看好龙头房企的刚需和改善型住宅项目，以及同时具备资产运营和融资能力的商业地产和写字楼项目。之前基金的投资可能更多强调位置和品质，但疫情过后，大家对商业地产和写字楼的功能设计、设施设备完整性、物业管理水平、现金流情况等会有更高的要求。
综合来说，五牛控股在2020年将顺应市场变化和政策导向，持续专注金融服务与产业赋能，挖掘更多中长期投资机会。