文 | 话唠湾德佛
高光的光明，去年底收尾如何？作为 光明去年底入市的“压轴盘”安联尚璟府 已经悄悄入市，带给市场的是又一批新的房源。
特别值得关注的是，这个盘北面临靠光明未来最有看点的规模超过200万平方“科学公园”。在这样的一个“科学公园”城芯圈总有一些爆发点令到置业者动心。
01.
光明安联尚璟府，
到底值不值得买？
资料显示，光明安联尚璟府正中科学公园“城芯圈”。整条6号线地铁从北面到东面，到南面，“环线状”分布了6号线的楼村站、科学公园站、光明站、光明大街站，可谓是环6号线地铁中心圈。
△ 6号线环线圈内
光明安联尚璟府12月25日已经预售，353套住宅，1栋的房源，均价约5.19万/㎡，总价区间为447-594万/套，精装交付， 户型主要是建面约89-111㎡三至四房，于2022年1月1日摇号，1月2日（即为元旦）线上公证选房。
△ 光明安联尚璟府预售
基本信息来看，这个盘最低也要440多万起步，对于刚需而言不是一笔小的预算，但对于光明置业一套三房而言，也是很“基础”价。 此外，均价5.2万左右的光明安联尚璟府和去年9月拍地出让的一个附近地块（二十二中旁）联发拿的项目（ 已经在建，准备今年入市 ）价格对比，还显得略高一些，因为联发的土地毛坯限售均价仅仅是4.53万/㎡，就算加上三千装修估计也仅为4.8万的均价。
△ 联发今年拿地的地块位置
其实我们认真考察科学公园这一带，发现以安联尚璟府为中心的周边还分布了乐府花园（目测直线60米）、金茂公园里（目测直线300米）、民轩揽翠台（目测直线500米）、万科光年四季（目测直线500米）、金地峰境瑞府（目测直线700米）几个楼盘。 其中万科光年四季和金地峰境瑞府都是光明日光的楼盘，而非常靠近的则主要是金茂公园里和乐府花园。
下面我们分析下。
△ 三盘对比
一、位置上。 安联尚璟府（安徽安联高速公路有限公司开发的楼盘）更偏离光明大街一带的中心区，地处乐府花园的北面。
△ 附近楼盘的位置分布
和地铁距离还是比较远，直线距离和6号线地铁楼村站、科学公园站相距1公里以外，步行预计不少于30分钟。
△ 直线目测和地铁的距离
这个盘和乐府花园、金茂公园里有同样的“通性”，离地铁口比较远，比较依赖自驾。 不过仔细发现，长期这里有条29号线规划，有望在乐府旁边设站，估计要等到2030年才有可能坐得上。
加上安联尚璟府这一边还在开发中，短期居住面貌还待改进。和民轩揽翠台、万科光年四季位置还是差一些。其和金茂公园里、乐府花园位置地段则差不多。
优势的地方是 ，安联尚璟府临靠光明科学公园，隔着一条楼明路和科学公园环路（西边的华裕路已经修好），相距直线只有200米（属于散步圈范畴）。这种地标级市政公园，还包含“新时代十大文化设施之一”深圳科技馆新馆都在这里，还有西方美术馆（暂定名）、科学城体育中心、书城这些重要高端设施，未来均是重点投资，必定建设环境和配套都得到新的一轮改善。
△ 北靠科学公园
二、资源上， 安联尚璟府可谓是教育资源环绕，左面临靠中科院深圳理工大学附属实验高级中学，和在建的光明第二十二高中部，相距只有50-200米，步行几乎10分钟内就可以到，十分近；右边还有一所规划的九年一贯学校建设。南部远一点就是华夏中学、东周小学和星河华师大附属小学。
△ 附近的学校资源（来自网络图）
从最新学区划分，安联尚璟府小学是东周小学、星河小学范围，中学是光明中学、东周学校、华夏中学这些范围，距离比较远。以此看来，安联尚璟府学校资源还是很丰富，不足的地方是这些优质学校多为高中，小学初中估计要比较依赖旁边规划的那所九年一贯制学校。
三、户型上， 安联尚璟府只有2种入户入市，对置业者很友善，选择方面不用那么多的对比。且89平方三房户型，还有2个卫生间，阳台都是朝南为主，和客厅直接相连，很适合刚需，且阳台纵深度很宽，比较舒适。而且卧室都有飘窗，很实用。111平方四房，阳台还特别大，很长，主卧也是面南的朝向，很大气。
△ 安联的两种户型
四、商业。
对比之下，安联尚璟府这一带的商业还比较缺乏。虽然自带小型临街商业，但大型商业目前没有。像光明比较大型的商业都在凤凰城、光明大街一带，如龙光蓝鲸世界广场、万达广场、星河cococity等，相距安联尚璟府、乐府花园基本都在1公里以外。
加上安联尚璟府比乐府花园还偏远一点凤凰城等光明区中心，商业享受便利还待时日。
五、价格上。 安联尚璟府价格基本优势不明显。5.19万/平方均价带装修，这个价格和光明今年拍地几个同位置限价盘，还略高一点；和最火的光明大街区入市的楼盘价格一样，如星河天地三四期住宅均价也只是5.19万/平方。附近800多米处一个二手房楼盘正兆景嘉园参考价也仅仅是4.4万一平。
△ 正兆景嘉园参考价（来自贝壳截图）
乐府花园是2020年光明首个入市楼盘，当时销量一般，到了近期入市的金茂公园里，269套只有175批客户，去化当时爆料说只有30%。
△ 金茂公园里去化资料（来自房讯论坛爆料）
在这样的背景下，预计安联尚璟府去化率要高会比较难。作为购房者而言，这几个盘也各有特点，可以自己好好判断。
公布的数据显示，安联尚璟府摇号入围人数仅有15户 ，占比353套住宅只有0.4%比重，按照这个人数，去化率连1%都达不到，也算是新的一年（1月2日开盘去化率很低的一个项目）；而从深圳规划委得到的数据，目前这个项目只有1套备案预购。
△ 安联入围人数只有15人（来自网络图）
△ 安联只有1套预购（来自规划委图）
02.
最大爆点的市政公众高规配套区，
未来是一个“优质圈”！
作为一个待发价值区，尽管目前被看好的信心还不足， 但科学公园圈将是光明科学城重要的中心配套与文化科技生活区， 这里将是光明科技文化生态一体化比较“优质圈”。
一、新规划区，一切都在变化，有潜力。
科学公园整个片区除开已经开建一些学校、楼盘，还有巨大的科学公园正在建设，片区内有庞大的 狮山改造、绿城荔园片区更新、鹏瑞光晟龙钻改造等 。北面隔壁还有 楼村满京华改造、百万平米综合体卓越改造、华侨城九樾广场项目、华润电建联合开发的玺云著花园项目 正在推进。
未来看到的是整片的高楼林立，科技园区创新涌动，山水田园，风光旖旎，一座座“科学重器”掩映山水间的“美丽画面”，商业、人居、产业共舞的区域，潜力必然不错。
△ 科学公园周边改造太猛了
二、未来人群会变化。
从高校到科技产业升级，带来的是高净值人群的流入。作为光明中心区规划的科学公园核心配套区，未来承载是光明1400多家高新科技企业核心休闲玩乐地。
数据显示，2020年底光明全区规模以上工业企业1323家,年产值10亿元以上工业企业39家,国家高新技术企业1486家。作为国家级四大科学中心之一的光明科学城，加上 光明科学城启动区 就在科学公园的东北部，众多的大科学装置群（如解析与脑模拟科研平台、合成生物科研平台等重大科学平台）、高科技企业群落地于此，引进了大量的院士、博士等人群，还陆续将南山科技园的高新人才以及福田中心区高净值人群导入到光明，预计不少于10万菁英人群。
加上今年光明招商还引进了40多个重点项目，贝特瑞、宝龙达集团、江苏聚为电子、上海品峰医疗、TCL科技纷纷进入，投资超900亿，研究平台、龙头科技实体相继落户，是这里未来人群升级变化最大的保障。
三、优质生活圈，承载比较美好的“人居属性与价值”。
一个优质的生活圈是公园、文化、生态、教育、商业都比较发达区，科学公园未来将是有个多业态优质生活圈，集合一流的科学公园，科普、科技展览、美术、娱乐、运动、游览等元素。
从资料来看，光明科学公园长度近10公里，未来规划占地176万平方（实质上总用地面积216.5万平方米），比深圳福田中心公园（147公顷）还大。
△ 科学公园的规划资料（来自规划委）
△ 未来的科学中央公园效果图（来自官方资料）
这么庞大的光明科学城中央公园配套，必定是“绿色核心”，更是未来中央地标和游玩休闲所在地，是光明绝无仅有的“科学”公园。由科学馆、地标性商业办公室、零售、酒店、公寓住宅和文化等用途组成。像 美术馆、深圳科技馆新馆、博物馆、少年艺术中心这样的公共场馆精粹配套 都汇聚于此。
△ 科学公园布局的众多高端公众配套场馆
还有日之湖、环湖岸线、科学智慧光之塔、生态自然水岸、蝴蝶谷湿地、科技水秀盛宴区等城市山水客厅建设，配建棒球场、曲棍球场、极限轮滑场、戏水乐园 等。且公园预计是2023年9月完成，预计很快兑现。
△ 科学中央公园科技生态盛宴设施（来自官方资料）
加上这里的高校（中大、中科院等）、教育、高中园比较多，书香氛围浓厚。
当然现状上，科学公园这一带还处于开发期，预计要5年左右才有比较大的变化。这对不同需求的置业者而言，要适当抉择。
△现状
可以说，未来的科学公园还是富有想象力。现在还处于规划和动工的初期，短期置业配套还略显不足，但长远还有有重大期盼，及人居价值的跃升。
科学公园圈，如同深圳福田中心公园一样的未来， “中央公园”叠加市政文化众多配套的核心，在最好公园圈，掩映楼宇中过上比较优质的生态生活，是光明未来人居一种新的想象。
光明从凤凰中心城的时代，正逐步跨入一个科学城中心配置渐渐落成的时代，这过程就是人群的定位和未来置业圈的选择，个人还是非常看好科学公园一带的远景发展。