前言：

在我国，选择*款贷**买房的家庭非常多，一份有关住房*款贷**的数据显示：我国有大约2亿家庭背负住房*款贷**，如果按照一个家庭有两个主力还*款贷**的人来计算的话，我国房奴的数量达到4亿左右。现在大多数家庭都是三口之家，如果有2亿家庭背负房贷的话，意味着有将近6亿人的生活受房贷的影响。

虽然很多人都经历过*款贷**买房，但是真正了解房贷的人并不多，大多数人对于房贷都是一知半解。事实上如果真的了解*款贷**买房的话，可以选择最适合自己的*款贷**方式，可以省下不少钱，如果不了解房贷的话，选择了错误的*款贷**方式，相当于是在给银行白送钱。因此对于有*款贷**买房打算的人来说，首先要了解房贷。

两种*款贷**方案：等额本金和等额本息

向银行*款贷**一般会有两种*款贷**方案，等额本息和等额本金。笔者曾经和一些买过房子的人交流过，发现他们即使买过房子，也经历过*款贷**，依然说不清等额本金和等额本息的区别。

首先看一下等额本金，等额本金非常容易理解，就是每个月所还的本金是完全一样的。举个例子，如果购房者向银行*款贷**72万，*款贷**年限是360个月（30年），那么将72万均等分到360个月，每个月所还的本金就是2000元，利息方面就按照当时的本金总额和房贷利率来计算。

等额本金前期还款的压力会比较大，但是还款的金额会逐月减少，最后几年基本上只有本金，利息几乎可以忽略不计。

然后看一下等额本息，等额本息特点比较明显，就是每个月还款的金额（本金+利息）是固定的，从还款的第一个月到最后一个月，还款的金额都不会改变。假如购房者第一个月还款的金额为5000元，那么未来30年每个月的还款金额都是5000元。

这两种*款贷**方案该如何选择呢？笔者更倾向于等额本息这种方案，虽然等额本息产生的总利息更高，但是因为等额本息前期的还款压力比较小，适合大多数买房压力比较大的购房者。对于多数家庭来说，买房压力最大的就是前5年，如果选择等额本息这种还款方式的话，能够尽可能降低前期的还款压力。

三种*款贷**方式：商业*款贷**、公积金*款贷**以及组合*款贷**

购房者在*款贷**的时候可以选择商业*款贷**、公积金*款贷**以及组合*款贷**这3种*款贷**方式。如果购房者缴纳公积金的话，缴纳公积金没有间断并且满一年的话，就可以选择公积金*款贷**。

公积金*款贷**的*款贷**利率非常低，只有3.25%，算是最划算的*款贷**买房的方式，当然公积金*款贷**有一定的额度上限，个人公积金*款贷**的上限通常为40万，家庭公积金*款贷**的上限为80万，如果*款贷**金额在80万以下的话，就可选择公积金*款贷**。如果当地的房价非常高，*款贷**的金额高于*款贷**的额度，就只能选择组合*款贷**，比如购房者需要*款贷**120万，公积金*款贷**的额度只有80万，那么就可以选择组合*款贷**的方式，80万公积金*款贷**+40万商业*款贷**的形式。

因为商业*款贷**的利率非常高，尤其是今年房贷政策收紧之后，很多城市的房贷利率已经达到新的高度，笔者所在城市的商业*款贷**的房贷利率已经达到6.37%，相当于基准利率上浮30%。因此笔者建议购房者如果可以选择公积金*款贷**的话，尽可能选择公积金*款贷**和组合*款贷**，实在没有缴纳公积金的话，再选择商业*款贷**。

有些购房者买房的时候没有缴纳公积金，但是买房之后缴纳的公积金，这种情况可以商业*款贷**转公积金*款贷**，转成功之后也可以省下一大笔钱。

房贷时间是越长越高还是越短越高？

在了解了基本的房贷知识之后，再看一下房贷时间的问题，对于*款贷**买房的购房者而言，房贷时间是越长越好还是越短越好？银行经理表示：选错等于白送钱。

前一段时间有一个朋友咨询笔者：如果选择20年*款贷**的话，能比30年*款贷**省下几十万利息，是不是选择20年*款贷**更好？

比如向银行*款贷**100万，房贷利率为6.37%，如果*款贷**30年的话，月供为6235.42元，30年需要支付的房贷总利息为124.47万；如果选择20年等额本息的话，月供为7379.39元，20年需要支付的总利息为77.1万。

客观来说，选择20年等额本息*款贷**确实能比30年*款贷**省下几十万的房贷利息，但是大家要考虑一个客观事实，就是大多数人买房的压力都比较大，选择*款贷**买房就是为了减轻房贷压力。如果只追求低房贷利息的话，15年比20年房贷利息更少，10年比15年房贷利息更少，全款买房根本就不需要支付房贷利息。事实上30年等额本息*款贷**是还款压力最小的一种还款方式，也是适合大多数人选择的还款方式。

并且大家也不要忽视和通货膨胀的存在，按照我国目前经济发展趋势，长期通货膨胀是不可避免的事情，虽然*款贷**时长越长，需要承担的房贷利息越多，但是通货膨胀的存在或弱化房贷利息的影响。不管现在购房者承受多大的房贷压力，但是笔者相信，20年通货膨胀的影响，大家都不会觉得房贷压力大了，甚至觉得几千的房贷微不足道，对生活没有多大影响。

最后给购房者的建议：

如果购房者买房的压力比较大的话，尽可能选择长时间*款贷**，因为长时间*款贷**可以最大限度减轻前期的买房压力，让购房者度过前期艰难的时候，未来在通货膨胀的影响下，未来也不用担心房贷的压力问题。

如果购房者买房压力不大，甚至有提前还款的打算的话，可以选择“长贷短还”的方式，就是尽可能选择长时间*款贷**，然后短期内一次性还清所有*款贷**，一般来说在3~5年内还清*款贷**比较合适，如果拖得时间过长的话，提前还清*款贷**就很不划算。