有温度的楼市数据，有态度的专业观点，关注“地产S姐”头条号，带给你更多购房干货。
连续两日，华润、融创将港务区近800亩土地揽入囊中。华润的补仓与融创的进驻，再为港务区发展注入一针强心剂。
其实，港务区这两年就没消停过，除了国企、央企、民企背景的开发商进驻之外，产业、商业、交通等城市配套也在一次次土拍中得以补缺。
毕竟在全运会到来之际，这里都是举全市乃至全省之力重点发展的区域。而港务区的核心当属奥体版块，由于其供应量大且门槛较低，除了吸引很多主城外溢的刚性诉求外，也经常有小伙伴咨询我奥体板块的投资前景。
那让我们先来看看同样以赛事闻名的杭州奥体板块前后几年房价发生了什么变化？
壹丨同一起跑线 价格差异大
杭州奥体板块的知名度远领先于西安奥体，G20峰会主会场及亚运会主会场均布局于此，目前已是杭州的新地标。早在2016年上半年，区域楼面价格直线飙升至21600元/㎡左右，下半年，杭州奥体板块陆续有新盘供出。
如今这些楼盘已陆续交付，由于杭州此前没有限售，这些楼盘已经可以在二手房市场流通：
最早销售时，杭州奥体板块的新房价格基本在34000-35000元/㎡，而到了二手房市场，有卖50000元/㎡，有卖60000元/㎡，价格上涨但涨幅各异。
其一，楼市红利起主导作用。2016年，杭州全市均价不到25000元/㎡，2020年6月，杭州均价41000元/㎡出头，四年半的时间里，杭州整体涨幅在64%，而奥体板块的同期涨幅在40%-70%之间，涨幅基本与整体涨幅吻合。这也就是我们所说的价格上涨的主因是因为全域楼市的红利带动，是市场的作用。
其二，杭州奥体板块楼盘之间有30%的涨幅差，主要是由楼盘规划/户型/物业等差异所致。叫价最贵的时代奥城是所列项目中最为方正且体量较大的楼盘，其开发商融创也很用心，在充足的社区空间中，配备了600米环形跑道、露天泳池、大草坪、大型儿童游乐设施等，在共享区域配套的楼盘中更占优势。
杭州奥体定位远高于西安奥体，因为它除了迎接全运会，这里还是G20峰会的主会场，并且距离主城区较近，隔钱塘江与钱江新城对望、距离省政府所在的主城区不过8公里左右，产业定位上以体育、博览、大型国际活动为主，所以这也是板块起步价较高的原因。
贰丨房企扎堆的港务区
△港务区重点项目示意图
接着我们来看西安港务区，得益于全运会的推进，2018年起，港务区迎来了诸多明星房企，华润、绿城最先进入港务区奥体中心核心板块；2019年金地、高新地产进入奥体中心南侧、招商布局保税区；2020年初电建、中铁、中冶三家央企入局地铁三号线东侧，甚至将企业总部置于此处。
聚焦港务区当前的楼市现状，新房价格走的是“亲民”路线，均价12000元/㎡的高层的确是西安限购区内的一股清流，主打高层产品，即便有洋房供出，也全来自高低配社区，改善属性并不明显。
同期建设的新区中，低密叠拼、纯洋房住区、大平层已经涌现，而港务区渐渐被贴上了“刚需乐园”的标签。
算上此次融创、华润摘得的居住用地，2018年至今，港务区已成交超过4000亩的居住用地，前后会有600万方的住宅面向市场，按套均100㎡折算，供应套数高达6万套，住宅项目密集程度可想而知，并且在未来的供应中，主力仍为刚需、刚改产品。
△融创摘地示意图
不过本次融创摘得的地块倒是值得期待，首先融创擅长做改善类产品，其次容积率2.2-2.5的地块以及超五百亩的体量，都有着“改善大盘”的潜质。按照融创的节奏，港务区项目有望在今年入市。
目前港务区绿城、华润、招商、高新、陆港等楼盘已经面市，后期的电建、金地、融创等新房供应也都在路上，区域以“住宅先行”，相关产业、商业、交通配套等虽有建树，但终归不如住宅抢眼。
叁丨理性看待港务区
在高度聚集的住宅区，港务区的产业进展如何？这是我们关注区域发展的重点。除了奥体三大中心等特色体育产业外，港务区近年来引入的产业多为企业总部、酒店为主。高科，绿城要建星级酒店、绿地要建丝路贸易全球港、招商，中铁，中冶，电建则以企业总部为主。
与凶猛的住宅供地相比，港务区近年来的产业发展势头略逊一筹。开发商能贡献的GDP除了盖楼之外，也就绿地丝路贸易全球港建设后，能够促成贸易、物流、电商等行业的发展，企业总部的职能在于促成总部经济圈的形成，后期园区内是否有企业进驻才是关键，这与港务区后期的招商成果直接挂钩。
现阶段港务区的商业配套极为匮乏，奥体板块只能依赖陆港滨海湾、高新枫林九溪的底商，若要消费购物，只有华南城、砂之船奥莱能够解决部分商业需求。
△华润摘地示意图
在近期的土拍中，华润摘得52亩的商服用地，土拍条件中约束该地块必须在三年内建成不少于10万方的商业综合体，且后期全部自持运营。华润对这片土地真是爱的深沉，不仅要参建赛事配套，还要建设商业综合体。
区位上，港务区位于三环之外，盘踞在城市的东北方向，距离最近的市府商圈车行距离超过13公里，地缘上并无明显优势，是西安主城区的边界，这点与杭州奥体差异明显；
公共出行上，借助地铁三号线可抵达高新，但一个来回差不多在两个小时左右，如果在高新工作，港务区居住，未免有种“双城生活”的体验，为全运会服务的14号线贯穿港务区，连接北客站，后期可换成二号线、四号线、机场城际，但同样需耗费大量时间成本，你是否做好“职住分离”的准备呢？
地缘区位在某种程度上，直接决定了产业进驻、人口流入的意愿，而这些都是区域价值的提升关键。
如今西安新区遍地，唯独港务区有明确的时限要求，在全运会到来之际，都将是港务区价值迅速提升的时期。
但我们也应该清楚的认识到，港务区后续的房价主要由市场决定，而房产价值则与区域的产业引进及人口流入紧密相关，港务区潜在的住宅供应还有很多，没有产业与人口基数的支撑下，后期流通性存疑，仅凭门槛低来吸引购房群体是远远不够的。
而且当一个版块被定性为“刚需乐园”，这种固化印象一旦形成就很难吸引到高净值人群，房产价值就只能随着市场正常涨幅，这对于一个新区显然是不够的。所以我们希望全运会的契机对港务区只是一个起点，而不是终点。
想要进入西安购房群的小伙伴，在文章底部评论“进群”即可