这可能是第二次川发天府上城取证，让广大天新刚一出现纠结的情况了。
上一次还是2020年底，当时川发、远大、万达一号等等神盘先后取证，着实让刚需们过了一把年。
但即便是那一次，川发依然是绝大多数刚一的首选。
而这一次，让大家产生犹豫的，是因为这个捂了快9年的“神盘”，新鸿基悦城，就要开了。
关于新鸿基悦城，它可以说是整个成都的“古董”楼盘了。
项目是2007年拿地，共分为三期，首次开盘在2009年，最后一次开盘还是2013年，那个时候它还属于双流区。
如今，新鸿基悦城的一二期二手房都卖了好几茬（二手房参考价19517元），再过几年可能连次新都算不上了，三期却一直没有开，放在那里一动不动。
新鸿基悦城一期
现在， 据消息新鸿基悦城三期，24、25号楼，共计360套房源，很快就要取证了。
新鸿基悦城三期
新鸿基悦城位于天府新区海昌路99号，极地海洋公园东侧，一共占地245亩，25栋楼，约4000户，容积率3.99，在10年前，不算是高密项目。
新鸿基悦城整体鸟瞰效果图
项目共分为三期，一期全部位于海昌路北侧，主体朝向是南北，是1-10号楼；二期只有11号楼位于海昌路北侧，其余楼栋面向万科海悦汇城，呈东西向，靠河，是11-17号楼；三期位于一二期北侧，海洋路南侧，是18-25号楼。
新鸿基悦城一到三期位置示意图
从位置来看，一期距离地铁海昌路站最近，三期最远，但是一二期地形都较为狭长，且一期对面的宏达世纪锦城，二期对面的万科海悦汇城都是高密小区，离得也近，采光形成遮挡。
万科海悦汇城
三期地形要方正开阔一些，楼间距更大，遮挡较少。
然而，尽管三期在理论上占了较好的采光位，但由于朝向问题，依然存在较为明显的采光问题。
首先，三期 21、22、23、24栋楼，除21号楼1单元东西向，24号楼2单元东北西南向，其余客厅都是正朝北。
新鸿基悦城三期总平图
而25号楼，东西朝向，距离万科海悦汇城也很近，一样有遮挡问题。
我们是3月1日（晴天）上午11点30-12点之间（太阳还不太偏西），观察这几栋楼的采光，其中25号楼只有最靠外侧的可以全部采光，其余只有最高的4层楼有采光。
拍摄于3月1日上午，约11点40分，此为25号楼，可以清楚看到可采光的楼层
24号楼只有2单元靠外侧的可以采光，其余部分不能采光。24、25号楼正是这次将要取证的两栋楼。
图片最外侧是24号楼，可以看到只有东北向的一侧可采光
而24号楼1单元和21、22、23号楼客厅均无采光。
22、23号楼
当然，现在才3月，太阳高度偏低，相信夏天采光会好一些，但是秋冬季节不会太好。
相比之下，21-25号楼的内侧（朝中庭）采光会好一些。18、19、20号楼，南北偏西朝向，对着中庭和海洋公园，采光应该是最好的三栋楼。
仅从采光的情况来看， 18-20号楼分一档，25号楼、24号楼2单元一档，24号楼一单元、21-23一档。
新鸿基悦城三期目前整体已经是现房，清水交付，其中24号楼1单元34层，2单元29层，两梯三户；25号楼都是33层，两梯三户。
25、24号楼实拍
此次要开的户型是98平两居室，分布在24号楼中户；100平两居室，分布在25号楼南北两个外侧端头；130平三居室，分布在25号楼中户；131平三居室，分布在24号楼边户；145平四居室，分布在25号楼内侧端头。
三期楼栋分布和户型分布情况
首先，98平和100平户型做了两间卧室，功能性稍显不足，但在尺寸和格局上有所补偿。
98平户型入户玄关，餐客厅一体，开间达到了3.9米，同时主次卧的开间也都在3.6米，这在同面积段户型里比较少见。
这个户型尽量选2单元，东北西南向的，采光相对好一些，1单元纯朝北，采光不好。
100平户型入户玄关，独立的餐客厅，两端采光，通透性好，是一个亮点，其中客厅和阳台开间4米，主卧3.5米带一个L型的飘窗，次卧也有3米。
这个户型是东北西南向，离万科海悦汇城较近，要选高楼层客厅才能采光，低楼层较暗。
130平户型是一个横厅，7米*4.6米的大客餐厅，还有7米的阳台，比较宽式。三室两卫，卧室开间都在3米以上，比较改善的户型。
但是该户型位于25号楼中户，纯东西向。客厅朝着万科海悦汇城，还要受到来自100平户型的部分遮挡，因此还是要选高楼层。
131平户型是传统的竖厅格局，餐客厅一体4米开间，7米阳台，主卧3.6米开间还南北通透。
这个户型最优选是2单元B户型，无遮挡，采光好。A户型在夹角处，多少有一些遮挡。1单元两个户型全朝北。
145平户型是本批次最大面积，功能性最强，也是采光最佳的户型。1单元145平是东北西南向，2单元是西北东南向。
独立客餐厅，客厅4.1米*3米，阳台7.1米，餐厅带窗户，也是通透的户型。两侧各分布两间卧室，主卧带L型飘窗。
如果摇号结果比较理想， 优选145平户型 ，即便是楼层偏低也可以接受；如果摇号不上不下，不想选低楼层，那么建议如此排序： 131平2单元B户型、130平户型（20楼以上）、131平2单元A户型（15楼往上）、100平户型（20楼往上）、98平户型2单元（15楼往上）。
好，最后来讲讲选川发还是新鸿基悦城的问题。
就算这几天新鸿基悦城不取证，我想也有不少刚一想等一等新鸿基悦城。
假如最终取证价格，确实如传言所说的那么低，那新鸿基悦城就有至少一万以上的剪刀差，这个确实是非常诱人，诱人到足以忽视它的采光问题。
但川发也不是吹的，这几年长期霸榜成都楼市神盘榜，不是没有原因。单就采光一项，川发就比新鸿基悦城好很多，更不用说品质，况且川发的剪刀差也上万。
川发天府上城一期实拍
所以，这两个怎么比？
首先，新鸿基的位置和区位确实很有优势。
位置，在地铁1号线和18号线海昌路站650米处，步行去地铁完全可行。而且距离天府大道和梓州大道都很近，出行很便利。
区位，新鸿基悦城位于天府新区的最北端，挨着高新区，三期斜对面就是金地天府城（属于高新区），无论是到大源还是到新川都很近。
并且，由于挨着两大主干道，到天府商务区也很方便。可以说是上下皆能通达CBD。
而川发所处的锦江生态带偏西一些，去两边的商务区相对远一点。
另外，在2022年最新的天府新区学区划分中，将原属于华阳的A区和原属于锦江生态带的B合并为A区 ，如此一来川发与新鸿基悦城属于一个学区，这对于新鸿基悦城来说是一个利好。
其次，新鸿基悦城周边配套成熟，底商多餐饮多，生活便利。而且将来三利广场开业后，也有了大型商业综合体。
三利广场
极地海洋公园
再次，那既然新鸿基悦城有这么多优势，是不是该选它胜于选川发？ 我认为不是。
房子剪刀差再大，它也是房子。 是房子它就是要受到朝向、采光、户型等等客观因素的制约。 虽然现在新鸿基悦城作为新房可能更便宜，但是当它与川发都摆上二手房市场的时候，你愿意选哪个？
而且，尽管新鸿基悦城区位好，板块也成熟，但是周边的楼盘多为高密小区，居住环境也没有锦江生态带那边好。
新鸿基悦城二期
宏达世纪锦城
锦江生态带虽然也有一些高密度小区，但是整体界面新，楼盘新，品质更是比海昌路板块高很多。
在加上锦江生态带区域还有土地可开发，周边还有怡心湖，商业配套前景大。 就板块而言，锦江生态带的天花板明显要比海昌路高。
因此，如果是在高新区特别是大源或者新川上班的年轻人，想要一个离上班地点近，通勤方便，生活方便，且很快能拿到房，那就选新鸿基悦城。
如果需求不是这么肯定，那我更建议选川发天府上城。