后台有很多朋友咨询买房的问题。
对于大家的厚爱，观楼君也很纠结。一方面，很感谢大家的信任；另一方面，买房是一件很个性化的选择，很担心自己的建议会误导大家。
因此，观楼君再次强调：《观楼问答》是一个免费解答网友关于各类楼市问题提问的栏目，观楼君只会从第三方立场帮您尽量客观地分析各种可能性，并提供尽量丰富的多角度信息，但是不会帮您做出判断，大主意还是要您自己来拿。
陈**：您认为天房樾梅江怎么样？在大梅江要是想买洋房的话，樾梅江您觉得值得下手吗？
观楼君：今年实际上外环线以内的洋房产品并不稀缺，崇德园、万科东第、复康路十一号、融侨观澜、富力津门湖以及新八大里各项目等等，都有洋房产品。当然，在大梅江板块，樾梅江算是独此一份。
樾梅江的团队和天房天拖、崇德园是一个。观楼君曾采访过他们的老总张炳正，这是一个对产品有一定追求的人。比如，樾梅江和崇德园的外檐，都是水泥浇筑墙体外“裹”了 一层真正的红砖，而且砖的勾缝也是经过多次试验才确定的。可见，对于建筑本身的用心程度还是很高的。
但是，观楼君认为，在很多细节处理上，樾梅江其实还有提升空间。比如户型，每个空间尺度都很大，过分追求奢侈，但总面积控制得却并不好，功能性分割太简单。实际上，在上海等一线城市，追求气派的大开间已不流行，会把更多面积放在储藏间、家政间、步入式衣帽间、三分离式卫生间等功能空间上。而且，单价4万多的产品，附加值应该更高些，起码应该做精装。
当然，鉴于大梅江区域内庞大的高净值客群数量，本周开盘的樾梅江还是会受到追捧。因此，目前你所面临的最大问题，恐怕还是能不能排上号。
清***：老师您好，我最近比较关注天津西青区的一个楼盘，是天房领世郡。谢谢！因为我工作的地点在西青开发区，目前住在小海地。这个地点离两地都不是太远。旁边就是红磡领世郡，配套设施也可以。我之前也关注过新八大里的项目，但是价格比较贵，而且感觉八大里的项目太密集了，是不是容积率不太好呢？新梅江的楼盘也看了，锦绣里，金侨新梅江一号，万科柏翠园，全运村。您觉得新梅江的项目怎么样呢？
观楼君：还没有详细去了解天房领世郡，只是知道基本的一些数据。容积率1.3，是一个小高+叠拼+联排的社区。户型查了一下，还可以。联排别墅可以做到两开间朝南，很有竞争力。
不知道你的预算是多少，打算考虑什么产品。家住在小海地，工作在西青开发区，去领世郡片区选房一点问题都没有。整个领世郡片区现在的生活配套已经很完善了，也有公交车，基本出行不是问题。
但不知你有没有小朋友，如果有，孩子上 学不知怎么解决。领世郡片区是没有优质学校的。
如果资金实力许可，还是建议回归外环以内。总体上看，市区房子的保值增值都要好过郊区。全运村倒是个不错的选择，距离小海地也近，又有地铁，未来配套也会很快完善，品质也还可以。唯一美中不足，价格已经涨起来了。
董**：关注您很久了，您怎么看海河教育园鲁能泰山七号和龙湖项目？
观楼君：海教园今年下半年一定会很热，四家品牌房企一起在那里厮杀。从目前各开发商的定位来看，都是打算做改善性项目，瞄准的是市区外溢升级居住的客群，定价都不会太低。
整个海教园的土地整理还是比较到位的：路网都已很完善，而且标准都很高，基础配套很全面，开发商基本进场就能施工。相比郊区其他一些区域，强太多了。
四家项目的具体产品都还没出来，但可以肯定的是，都比较值得期待。
当然，海教园板块究竟能不能吸引足够的城市外衣高端改善客群，这一话题应该在下半年获得答案。
请****：小白楼的凯德国贸能买吗？看好114平，东北角的房子，视野好。单价2万7 还有升值空间吗？
观楼君：这个价格很具有诱惑力，但你买来的目的到底是为了什么？以我个人的经历，很多公寓项目的升值情况并不好，比如中海御湖翰苑和时代奥城。虽然凯德国贸据说是可以落户口，但我个人还是不会去选择，因为不确定性太多。
多数人购买公寓产品都是为了投资，这就决定今后的管理难度会非常大，楼内各种功能混杂，有自住，有开公司，有开小店铺，有出租……功能的不纯粹将直接影响到今后二手房的交易。
当然，如果将其作为一种投资理财产品，追求月租金回报率，还是可以考虑的。毕竟地理位置在那，交通便利，市中心，租金会高过老民宅。但如果是想留起来日后卖，恐怕会很难如住宅那般升值巨大。
N***：尊敬的冷眼君，暑热潮湿伤不起啊。我已调研完上海仁恒世纪公园，计划给您呈上偏见报告，怎奈中期工作汇报加客户来访繁忙，报告恐推迟。 空港经济区意境兰庭推出新盘，局部价格高地再现，19100精装，无任何噱头优惠，不排卡已内部认购90%，敢问冷眼君此盘可否有购买价值，毕竟华明只有万余房价，万望指点。
观楼君：现在这个市场，说实话，我也有点看不太懂了。
空港经济区确实是一个规划的很完善、发展前景也很好的区域。2011年，观楼君曾组织过一次空港论坛，彼时管委会曾规划将发展成一个新城区，为此引进了商场、医院、学校。配合区内诸多企业，庞大的就业人口，如果各类城市配套完善起来，一定会火起来。
现在看来，空港的确是火了。但是，这样的上涨速度确实也是太大了。总之一句话，大势使然。
默***：请问东丽湖万科的房子怎么样？
观楼君：对于天津这几个湖概念的郊区板块——东丽湖、天嘉湖、团泊湖，我更看好东丽湖。因为，有产业配套资源。周边，有空港经济区，有渤龙湖，去开发区也方便。有就业机会，就有人口导入，常住人口就会更多，进而形成良性循环。
东丽湖·万科城已经开发了10多年，小镇的概念已经成型。在整个天津楼市，这是我看过的最成功的远郊大盘项目。人气旺，入住率高，各类基本生活配套很完善，还引入了北大附中这样的优质教育资源。如果是在周边工作，居住起来会很舒服。但要是想投资还是算了，周边项目供应量太大，二手房存量也太大，因此不存在稀缺性的问题，升值空间很有限。
2016年7月28日