毗邻万达却难掩容积率过高之痛，“接盘侠”保利的心语几人能懂？

扭曲的小三房（四）

曾经我们以为，100平的是三房，90平的是两房。

现如今，80平的都变成了三房，据说还有可能出现70平的三房，这是市场需求的倒逼，更是这个城市生存压力的另一种体现。但即便是“小三房”，我们也绝不应该毫无底线的降低对居住空间的要求，我们将带领各位品鉴小三房，一同去关注这个城市里特定刚需族即将面对的房产万象。

鉴墅第005期 文、图 闻人无异 发于郑州

鉴赏对象：保利心语一期交房时间：一期分两批交房，2018年3月底一批、6月底一批楼盘位置：中原路华山路交叉口向西500米

基本信息：开发商为郑州煜盛房地产，投资商为郑州保利房地产。一期总占地面积39000平米，总建筑面积270000平米。共10栋楼，楼层状况为小高层7-12层，高层26-34层。物业形态有普通住宅、商住公寓、商业等。目前在售房源为77、86、140平米，均价14000元/平米（9月3日价格）。

关于开发商的那些事儿其实第一次听说“保利”这两个字倒还真不是跟房地产有联系，而是郑州的保利影院，还有北京的那个保利大剧院，所以一直以为这是个文化娱乐行业的公司，也并未去做过多了解。前两年听到保利百合这个楼盘的名字时，压根儿不会想到它和以上这些项目其实是一个集团开发的。

其实作为曾经的四大地产公司“万保金招”的一员，保利地产去年的销售额依然还是排在全国地产商的第六名，所以它的实力毋庸置疑。只不过保利在2011年才进入郑州，算是几大一线地产商里较晚入郑的，目前来说也并未拿到太多核心地块，所以在郑州的名气远不如万科、恒大、绿地这几位竞争者。

相信对于“保利心语”这个项目有过一些了解的人会知道，它之前的名字并不是这个，而是“上品新天地”。其最初的开发商也不是保利地产，而是郑州煜盛房地产。其背后的大股东上海和明地产，也是一家具有国企背景的知名开发商。虽然不像保利地产的名头那么大，但是在上海本地也已有20多年的发展史，属于很具实力的老开发商。

“上品新天地”是这家公司在郑州开发的第一个项目，却最终被保利地产全资收购，多多少少有点外地房企在入郑之后水土不服的味道。虽然与2011年才进入郑州市场的保利地产相比，07年就开始投入上品新天地项目的上海和明地产算是领先一步，但过长的项目周期使得算不上一线房企的“小鱼”开发商最终还是逃不过被“大鱼”吃掉的命运。这里我们不过多讨论资本运作背后的原因，毕竟鉴墅的主旨还是去看房子本身，但是保利心语的这点背景还是给它带来了和其他一些楼盘不同的东西。

保利心语的“特殊”比如楼盘的建设阶段保利地产并未参与，所以房子的质量应该还是以郑州煜盛房地产的标准为主，虽然其背后的和明地产实力同样不俗，但和国内一线开发商的保利相比，无疑还是有些差距。所以，指望着保利心语的质量能和保利地产自己开发的项目完全相提并论的买房人，还是应该把自己的预期降低一点。比如对于购房者来说比较关心的容积率问题，与保利心语相隔不算很远的保利百合项目，是保利地产自主开发的，其容积率仅有3.70。而对比之下，保利心语一期5.50的容积率就显得那么的扎眼。这么高的容积率，再加上2梯4户、2梯5户、3梯7户等不低的梯户比，2200的总户数，对于未来这个小区的人口密度是否过高，居住舒适度是否足够，我们无疑要打上一个问号。另外，项目一期的物业公司是上海芸琦物业管理有限公司郑州分公司，并非保利地产自己的物业公司——保利物业管理有限公司。既然已经收购，保利为什么不继续使用自己的物业公司呢？探盘的时候就这个问题询问置业顾问，置业顾问倒也如实相告，就是因为这个项目是被中途收购，所以在收购时，之前的开发商已经和这家物业管理公司签好了合同。保利接手之后，因为比较认可这家物业公司的服务，所以并没有再行更换。物业费用的话是2.2元/平米每月，计算下来，85.6平米的房子，一年的物业费是2259.84元，倒也不算贵。

那么，这家物业实际的服务效果如何，恐怕只有等一期的住户入住之后才能得到检验了。

不过既然保利心语已经属于一线开发商的项目，对比其他一些小开发商，其优势也还是有不少的。比如项目是等到五证齐全后才开盘售卖的，所以购房者在这方面不用有什么后顾之忧。而且开发商承诺的2018年3月和6月两批交房的时间，相对于一些小开发商的期房盘在销售期间的空口白话，多少还是要靠谱一些。项目整体情况下面就让我们来看看保利心语的这套85.6平米小三房到底有哪些值得我们买的理由，又有哪些需要被吐槽的地方。先从整个小区说起。容积率上文已提，不再赘述。再来看看绿化率。目前项目公示的绿化率是25.10%，不与别家比较，和保利百合的33%绿化率相比，这个数值都真的算不上高。不过仔细想想也很正常，毕竟容积率已经那么高，小区内剩余的面积本就不多，绿化率又能高到哪里去？

另外，容积率高，多半意味着楼间距会比较小，这一点我们从小区规划图上可以明显看到。即使是作为开发商力推的6号、7号两栋楼，其间距也着实不大。虽然被称为一期中“楼王”的7号楼在南面没有任何遮挡，但对于26-34层的高层来说，较小的楼间距依然意味着低层住户的采光会较差这一问题。只不过相对于其他几栋楼来说，6号楼和7号楼确实是整个小区中唯二不临街的楼栋，所以这两栋楼的业主也会感觉更安静和干净一些。整个小区的停车场位于地下，而且车位比仅为1:0.6，意味着至少有四成住户是不会拥有车位的。在探盘时，置业顾问告诉我们目前车位尚未开始销售，会等到一期房源接近售罄之后再统一开卖。这对于后买房的消费者是一种公平，但停车位高昂的价格是否能被购房者所接受，尚需观察。而一旦不购买停车位，周边繁华的商圈带来的负面效应——停车位难找的问题，将更加凸显出来。 85.6平米小三房户型实探下面来说说房子本身。在售楼部后面可以看到这套房的样板间。插一句，其实售楼部才是最靠近中原万达的地方，就在中原路华山路交叉口西北角。

据置业顾问介绍，85.6平米的小三房都是朝南的户型，客厅的一扇窗、主卧的飘窗、与次卧相连的大阳台都是朝南的，所以两个卧室的采光还是不错的。看房时正值晴天，阳光洒进卧室里，两个房间都挺敞亮，加上样板间窗明几净，看得人心情很舒畅。客厅的话会稍微差一点，毕竟朝南的那扇窗面积不大，不足以让整个客厅光线通透。

主卧相对来说还是显得拥挤了些，虽然床边只放了两个不大的床头柜，但是感觉已经没有任何多余的空间。如果是希望卧室可以稍微大些的购房者，可能会觉得主卧面积不够。

反而是次卧，因为和大阳台是连为一体的，所以甚至会让人感觉比主卧还宽敞。大阳台会赠送一半面积给业主。

再来说说客厅，因为进了入户门就是客厅和餐厅的整体，所以虽然户型只有85.6平米，但是这个客厅看起来并不算小。

餐厅旁边就是三室中的另外一室了，只可惜，如果非要把它当卧室的话，恐怕除了当成婴儿房，它并不能容纳下任何成年人可以睡的床。所以，作为书房使用恐怕是它最终的宿命。

厨房紧挨着餐厅，而且细长的结构显得空间上还是很充裕，在里面忙碌的人不会觉得施展不开。而与厨房相连的是一个小阳台，置业顾问介绍这里可以用来放洗衣机，也可以封闭起来做成一个储物间。和大阳台一样，这个阳台也会赠送一半面积给业主。

卫生间虽然不大，但还是可以合理布局，并做到干湿分离。整体上来说，除了空间上稍显局促以外，室内的居住环境还是不错的。另外，保利心语还为业主赠送了新风系统、净水系统、地暖系统等三大智能化系统，室内的空气净化、水净化，包括冬季取暖，都可以得到充分保障。保利地产提倡的健康人居理念还是落到了实处的，这一点值得购房业主期待。综合以上看来，这一套85.6平米的小三房本身还是有不少优点的，面积利用率也比较高，没有多少空间浪费和设计不合理的地方。项目的区位与配套下面再来看看保利心语一期的区位情况吧（点开拉伸可看大图）。

首先，项目地址所谓的中原路与华山路交叉口并不确切，虽然保利心语主打的宣传就是“中原万达旁，保利好四房”，但一期其实离万达还有四五百米的距离。这个距离说远不远，但步行的话毕竟还是需要近十分钟的。不过既然中原万达在旁边，那么其中的沃尔玛超市、万达影院等场所确实可以给业主平日的购物娱乐带来便利。至于宣传中所谓的王府井、大商集团、西元国际甚至裕达国贸等商业体，其实离小区的距离还是挺远的，与近在咫尺的万达相比，并不具备太大吸引力。

至于宣传中所谓的碧沙岗公园、五一公园、绿城广场、西流湖公园、儿童公园五大公园环绕，其实它们离得都不近，并非步行可达，说它们位于周边，多少有些牵强。

交通的话，确实还算便利，周边公交线路众多。中原路华山路站 共有：12、112、210、37、302、44、60、66、919、Y807路公交，可以通往市区各个主要区域。置业顾问还强调了马上将要在年底开工建设的地铁10号线，这条线路规划的“罗庄站”就在保利心语一期旁边，很便利。但是10号线的预计通车试运营时间是2020年12月底前，所以先期入住的业主如果期盼家门口有地铁的话，还需要等待一年半的时间。至于置业顾问所谓的小区旁边正在建设的一条新路——天山路，到底什么时候能真正建成使用，其实是一个大大的疑问。因为在网上就可以查到，2013年购买保利百合小区的业主就被告知天山路将是连接建设路和陇海路的一条新道路，会方便小区业主的出行，有业主甚至还在14年底给省长信箱留言询问天山路何时动工，却一直等到15年都不见动静。虽然对于郑州市政修路的“拖延症”，广大市民应该早已习惯。但老调重提地依然将天山路作为卖点去宣传保利心语，是否会有一丝不妥？

再来看看教育资源，目前能够确定的只有郑州六十九中和外国语教育集团合办的郑州外国语教育集团第六十九中分校，幼儿园和小学虽然在项目内也有规划，但并未开工建设。所以教育资源相对匮乏多多少少算是保利心语的一个短板。

如此高的价格，你是否Hold住？

最后，这个户型被置业顾问称为是整个一期中最抢手的户型，目前仅剩少量7号楼上的房源还被开发商捏在手中。9月3日的价格是14000元/平米，下一批房源的放出很有可能会在整个一期的最后，即等到其他户型基本销售完毕时再放出最抢手的85平米三房，而那时的价格将会至少在16000元/平米，甚至可能会冲到18000元/平米的水平。这个价格在郑州西区绝对算得上高价，对于真心希望入手八十多平米三房的刚需购房者来说，这个价格已经有些难以接受。

置业顾问按照18000元/平米计算了一下房款，总价153万，如果按照首付39万计算的话，需要*款贷**114万，再按照30年的*款贷**年限，月供需要5716元！如果是个人还贷，会是压力山大的一件事。即使是夫妻双方一同还贷，对于即将有孩子或者已经有孩子才会考虑小三房的购房者来说，依然不是一件轻松的事。

与周边竞品的对比

保利心语一期，优点和缺点都很明显，不知道本文是否能对想要购买小三房的您有所帮助。讲真，郑州的房价，一天一个样，不宜多等。

反正，咱买来是自己住的不是？墅

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