不论我们2022年过得怎么样，时间的年轮都将在几天后为这不平凡的一年画上句号。在当下济南全民抗疫的大环境下，济南的楼市 犹如当下水深火热的与“阳”博弈 ，随着疫情逐步结束、楼市利好政策相继释放，阵痛之后的济南楼市亦将 逐步回归正轨 。
2022年济南改善市场表现
（注：以上数据来源于网络，时间截止2022.12.21）
回顾2022年济南楼市表现， 济南改善市场的表现可谓不俗 。 单价2万+似乎已成为济南东部改善市场的一个重要标签 ，对比济南改善市场各版块成交，随着CBD、汉峪等上游板块供货减少， 盛福、长岭山跃升为济南东部改善市场的两大热点板块。
（注：以上数据来源于网络，时间截止2022.12.21）
盛福板块可谓 济南改善市场中的后起之秀，2022年板块 住宅成交突破40万㎡ ， 环比2021年成交增长约2.4倍 ，不仅当之无愧跃升为 2022年最热点板块之一 ，更是成为了济南改善客户需求满足与 市场价格稳定的压舱石 ，板块内部 很多项目的销售去化都可圈可点 。
盛福板块在售楼盘分析
（盛福板块楼盘分布）
▼ 银丰云玺
根据网签数据显示，该项目 所有楼栋均已取证 ，当前库存 仅约73套 （实际更少，已认购但首付不足客户未网签），库存房源 主要为143㎡三室产品 及 少量的170-210㎡四室 产品。
▼ 海棠映月
根据网签数据显示，该项目当前仅 5-9#楼五栋楼已取证 ， 1-4#（北侧临黄台南路）尚未取证 。 已取证60套房源中 ，自2022年8月份首开以来 仅去化约13套 （实际更多，已认购但首付不足客户可能未网签），库存房源 主要为129㎡三室、142-185㎡四室 产品。
▼ 历下金茂府
根据网签数据显示，该项目 当前仅1-3#、5-6#楼五栋楼已取证 ， 8#、10-12#、14#五栋尚未取证 。 已取证352套房源中 ， 自2021年12月份首开以来去化约158套 （实际可能更多，已认购但首付不足客户可能未网签）， 库存房源主要为128㎡三室、142-165㎡四室 产品。
▼ 保利·公园上城
根据网签数据显示，该项目 当前仅1-3#已开售 ， 近期即将推售5-6#楼 ，另有 4#、7-12#七栋尚未取证 。已 在售296套房源中，自2021年11月份首开以来去化约170套 （实际可能更多，已认购但首付不足客户可能未网签），库存房源主要 为105-115㎡三室 ，125㎡三室/143㎡四室洋房产品较少。
▼ 绿城·蘭园
根据网签数据显示，该项目 当前所有楼栋均已取证 ， 已取证640套房源中 ， 网签去化约452套 （实际更多，已认购但首付不足客户可能未网签），库存房源 主要为127㎡三室、160-187㎡四室 ，其他房源剩余较少。
▼ 中电建国誉府
根据网签数据显示，该项目 1#、3#、7#、11-15#等七栋楼均已取证 ， 2#、6#、8-10#等五栋楼尚未取证 ， 已取证444套房源中 ， 网签去化约363套 （实际可能更多，已认购但首付不足客户可能未网签），库存房源 主要为135㎡三室 ，146-179㎡四室剩余相对较少。
▼ 招商滨河府
根据网签数据显示，该项目当前所有楼栋均已取证， 已取证634套房源中 ， 网签 去化约479套 （实际更多，已认购但首付不足客户可能未网签），库存房源 主要为131㎡三室、143-171㎡四室。
▼ 越秀·麓端府
根据网签数据显示，该项目当前 仅3#、7#、9#楼尚未取证 ，其他楼栋均已取证，已取证1024套房源中， 网签去化约950套 （实际更多，已认购但首付不足客户可能未网签），库存房源 主要为143㎡四室 ， 137㎡三室及180㎡四室房源 剩余已较少。
▼ 中建·星光城市
根据网签数据显示，该项目 1#、2#、4#、7#等四栋楼均已取证 ，其他楼栋尚未取证， 近期即将加推3#（142㎡四室）、5#楼（126㎡三室） ，已取证265套房源中， 网签去化约150套 （预估 实际约220-240套左右 ，很多客户因首付不足未网签），库存房源主要为 126㎡三室、142㎡四室 ，167㎡四室剩余相对较少。
盛福板块发展趋势
展望2023，盛福板块将何去何从？
从板块各楼盘 当前的存量及2022年的去化流速 来看， 2023年上半年或有4个楼盘领盒饭，下半年亦将有2个楼盘清盘 。届时，或仅有 中建星光城市 、历下金茂府、海棠映月三个楼盘在售，另有一个不确定是否入市的东营阳狮地块。
昔日，被很多地产同行 不看好的红海竞争市场 ，或将 转化为 一家独大、数个小盘持销的蓝海市场 。在 龙奥-CBD、汉峪片区、贤文片区、科技城等上游板块供货锐减 的市场背景下， 2023年盛福板块将继续主导济南改善市场 ， 成为济南改善客群置业的优选项。在此，我们假设济南改善客群容量是相对稳定的， 随着济南 中心城区可开发土地愈发减少 ，在上游板块供货较少，盛福板块多项目将进入清盘阶段，板块供需将发生明显逆转，板块在售楼盘售价 或将有较大的价格提升空间 ，初步预判2023年 板块楼盘价格或上涨5-10%，因此建议东部的改善客群，如计划近期改善置换，出手要快了 。
大家在置业时，建议在综合考虑个人 置业预算及置业核心需求 的前提下，根据板块 各新房楼盘的区位、开发品牌、楼盘品质、产品设计、园林景观、教育配套、物业口碑与服务等 ，选择 适合自己的 楼盘……
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