虎爸做了一个违背祖宗的决定，要开始聊聊新盘了。
一直追更《严选系列》的小伙伴们都知道，虎爸立的规矩是非交付入住的不测评，也因此这个系列变成了二手盘的专属栏目。
原本虎爸在做严选第一期时就说了，做二手盘测评流量低就不报太多短时间内能产生回报的期待，所以也一直在给团队降低预期。
但人生总是充满惊喜的，严选系列推出之后，受到的反馈是相当的nice，无论是数据还是好评度，俨然已成为了本号的王牌节目。
虎爸记忆最深刻的是，在7-8月份因为陪同业务实在太忙（加上天气很热），就把严选系列停更了，有时间就抽空写写些技术文或选盘策略保持更新。
但每发一篇，后台就追问一次，严选几时出？
一时间虎爸是有点受宠若惊的，关注量这么大，甚至有客户当做选盘依据，搞得我们团队每做一期都是如履薄冰，力求严谨客观。
但虎爸也说过了，写一篇实盘测评，没有3-4天是很难的，耗费的精力比虎爸做咨询还要累，每次写完一篇就像读书时为考试备战几年，最好考完那一刻。
即有解放感，同时也有种虚脱。
所以，严选系列是注定是不能追求量的，一个月一篇将会是常态，大家不要再追问了，谢谢。
也正如此，团队就说，要不我们就写写新盘，即能弥补实盘评测的产能不足，同时也是大众需求，每篇文章下面都有小伙伴问，某某新盘如何。
虎爸之前是觉得新盘不确定太多，所谓测评其实都是靠想象，很难做到真正的客观真实，因此就没有往这方面考虑。
但现在我们换个思路想：正因为新盘不确定大，对于购房者来说才是最需要避坑的。那不正是我们最该要去做的么？
难而正确的事。
嗯，果然认知决定动力。之前是我们格局小了，自己把自己给框死了。
所以针对新盘测评这个系列，我们也立下三个原则：
1、尽量选网红盘，大家关注大，流量大，也往往最容易进坑。
2、观点尽量客观，但不保证严谨，因为敢对期房拍胸部如何如何的，不是售楼部的，就是搞诈骗的。
3、尽量轻松上阵，不用像严选系列一样，大篇幅的长文，能短则短。
OK，前言巴拉巴拉那么久，估计你已经受不了。 下面开始我们新盘测评的第一期，聊一聊建发央著这个楼盘。
先说为什么要聊，建发央著？
是因为这个楼盘实在是卖得太久了！
有多久？晚两年生的弟弟都清盘了，它还在卖，你说久不久咯。
同一个建发爸爸，位置就在隔壁，是什么原因导致如何大的差异呢？
一句说讲清楚就是 拿地贵、地块小且产品杂。
先说拿地贵。
央著拿地楼面价14000元/平，而养云才7600元/平。价格足足贵了一倍。
价格就是正义，体现在销售上，就是客户用脚投票都冲进了养云售楼部。
当然，你可能会说，既然是同一个建发爸爸，那肯定会综合考虑成本，把两端的价格做平，实现央著降成本的空间。
这的确是个思路，而且建发也是这么做的，不然不会迎来央著的大降价，但只要你关注过，就发现，因为前期备案的问题（不能低于备案价85折，甚至还被逼出返积分的操作），央著哪怕降了也比养云单价要高个几千闷。
当然，价格很重要，但真正致命的是产品规划上。
也就是我们说的 第二点，地块小且杂。
虎爸也不说太多，就放两个楼盘的规划图，大家一眼就能看出门道：
虎爸也不对比啥规模指标了，反正一个30亩，一个38亩，半斤八两，谁看不起谁呢？
核心问题其实大家估计已经看出来了。
央著不仅地块小，产品也做得太杂了，从公寓到合院到高层住宅全部都装在这个30亩的小地块里。
真·螺蛳壳里做道场啊。
而旁边的养云，就是主打一个纯粹，清一色的高层住宅。
换着是你，一边价格更低更纯粹，一边价格更高更杂，你会怎么选呢？
古有苏澈苏轼写诗连麦，成就一段兄弟情深的千古佳话。
今有央著为弟走盘打掩护，让养云率先清盘，真是兄弟情深，实在是太令人感动了。
当然，感动归感动，作为购房者我们还得回归理性，拿放大镜继续看一看央著。
劣势一：高低配的集大成者
虎爸记得当初专门写过关于《高低配存在的问题》。可以说，建发央著算是把高低配给整明白了。
一是产品形态高低配：刚刚虎爸也说，央著螺蛳壳里做道场，把公寓、合院、高层都塞进30亩的小地块了，换来的结果一定是大量的公区空间被占用，特别是合院是很吃占地面积的。虽然建发祖传的中式园林最擅长的就算小空间里做文章，曲径通幽，强化空间感。
但这可是30亩啊，建议你实地走走，看看能不能接受？
二是面积上的高低配:公寓40平、高层89平/128平/143平，这是迷你版的美泉1612么？看看美泉的现状就知道了，过小的面积必定会带来过多的租客，必定带来物业管理上的压力。
当然美泉是公寓和住宅混在一块，而央著是分开进门，要更好管理很多。
劣势二：连廊安全性和舒适性要考虑
这点主要是针对高层住宅了。因为建发采用的是一字板楼结构。只要超过4户的，基于消防要求，只能做成连廊。
而连廊带来的问题是啥呢？
一是私密性。不用说了，看图就懂了，我在《绿地测评篇》里也专门提过。平时大部分应该不会走连廊，但外卖小哥就不一定了，所以连廊的房间常年都要拉窗帘。
当然咯，这是中间户89平们的困扰，如果你是边户那就可以忽略不看了。
二是舒适性。主要就是户梯比被砍了一半。比如2号楼看数据2T4看似很正常，1比33（详看《新盘要留意这些指标》）。但因为连廊把电梯分隔在各一边，导致实际的户梯比是1比66。
你说为啥，因为你总不能在左边等电梯时跑到另一边看看哪个更快吧？
三是安全性。记得有一次虎爸陪同客户看实地，正好当天客户是带小孩的，回来就说连廊没有防护，怕小孩乱爬太危险了。
虎爸一开始还想说可以通过装防护网解决，但转念一想，作为家长的确对这个是0容忍的，安全是绝对问题。我能装得我这一层，但下一层呢?下下层呢？我总不能把整栋楼都装完吧？
劣势三：园湖路小学遥遥无期，初中学区是硬伤
现在央著已经交房了，学区也揭晓了。
小学方面读琅东小学，并不是一开始说的逸夫，和一直没动工的园湖路小学。
琅东小学如何就不多说了，懂的都懂。就说说园湖路小学几时动工？只能说现在财政是真没钱啊，遥遥无期咯。
初中方面是54中，我在《严选绿地篇》里已经说过，不多赘述了。
总的来说，好听点就是没有学区溢价，不好听的就是没学区却卖了溢价的价格。
我知道这句话很绕，但听懂的请给掌声。
好啦，下面进入吹房时间，售楼部的小姐姐们可以松口气了。
优势一：户型设计很出色，选择范围也多
央著规划了3排合院、2栋高层住宅、1栋公寓、1栋人才房。
主要聊大家关注的高层吧，户梯比有2梯4户和4梯6户，推出的产品面积有87/128/143做了两款，基本从上车到改善，都涵盖完了，任君挑选呗。
87平3房是3号楼四梯六户的楼栋，在位置来说是处于小区比较里面，但户梯比是挺香的，算下来才1:50多了。然而却是中间套，私密性是不太好的。
但户型设计的确相当nice啊，方方正正的，加上大阳台，但从户型本身来说绝对是东葛路上90平以内的最佳了。
如果是刚需考虑上车，虎爸是首推这个的，但好像已经售罄了？
128平4房这款有两个亮点，一是四开间朝南大阳台，二是餐厅足够大，相当大气。当然缺点也很明显，这种改善面积段作为中间户对着连廊，总是美中不足的。
143平设计了两款，但从户型图看，可能大家会选右边3号楼的K户型，毕竟多个房间呢。但看盘是要结合整体的，从楼栋看2号楼的舒适度明显强于3号楼，2T4虽然很常见，但放在这个小区就是这么有优越感。
其次在空间的尺度上，2号楼J户型是更能体现143的空间感的，4.5米的客餐厅一体化，妥妥的碾压3号楼K户型小家子气的餐厅和只给半个阳台的客厅。
当然，总的来说，如果是改善，我是两个都不太建议的，但非要选一个的话，肯定选2号楼啦。
优势二：地段很优越，配套成熟完善，东葛路难得的新盘
这估计是很多人对央著又爱又恨的点了。
地段处于东葛核心，爱了。
配套成熟，万达、绿地商圈，也爱了。
楼龄够新，可太爱了。
但，刚刚以上说的缺点，恨得牙痒痒，就不能争气点么？
最后，建发央著可不可以买？适合什么人买？
央著有一个最大的优点，就是地段位置和楼龄。我们看看整个东葛板块，最新的盘就是它了。
但有两个方面是需要注意的，一是高低配影响舒适度，二是学区很不尽人意。
如果你能接受它的缺点，那是可以考虑入手的。
但也要分一下人群。
对于刚需上车的，虎爸建议上87就够了，起码后期再置换时不会这么难。
如果是打算作为改善，我劝你多多考虑，毕竟128平算下来总价也将近200多万了，你现在虽然没有学区需求，但未来突然想鸡娃时，打算再置换是很难的。
如果说128平是还可以列入考虑的范围，那143我基本劝退了，建议可以等等养云的二手143放出来。
当然，也有一种情况是可以考虑的。就像虎爸在《南宁的老房子还能不能买》里说过，考虑金湖学区的，可以采用买个小学位房+周边大靓新房的方式搭配，既能兼顾鸡娃需求，有能满足居住舒适度。
总而言之吧，楼盘没有绝对好坏，看怎么匹配自己的需求，适合的就是好房子。
以上，是我们新盘测评的第1期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎小伙伴帮忙点赞收藏。