随着近两年城镇化进程不断加快，西宁市的住房租赁市场也迎来了全新的发展。尤其是在各项政策的利好作用下，住房租赁行业也趋于规范化。当下，西宁市各大板块住房租金呈现出怎样的态势呢？
西宁租赁市场租金分化明显
根据拓虎房地产数据研究中心提供的相关调研资料发现，西宁大多数板块的租金都保持在20元/月/平方米左右。其中，海湖新区因其新兴商业中心的地位优势，租金水平高于其他区域板块。尤其是万达广场所在的海湖东片区，平均租金达到了37.3元/月/平方米。而另一方面，由于东川经济开发区以及南川工业园区距离主城区较远，其租赁市场的关注度并不是特别高。
城北区一直是西宁市区内住房租赁市场最为活跃的区域，小桥板块以及朝阳板块承载了很多外来务工人员的租赁需求。尤其是小桥大街附近，已经成为了西宁租赁市场的主力。而朝阳板块之所以平均租金同比出现下跌，其主要原因是市场供应增加，朝阳板块周边的新楼盘相继交房，部分居民搬入新居后将空出的房源对外出租，导致供求失衡。
城西区名校资源丰厚，学区房租赁是整个区域租赁市场的主要来源，其房源也呈现出“房屋年限久远且面积较小”的特征。像虎台小学、兴海路小学、新宁路小学等学校周边房屋租金就会相对高一些。
城东区由于新兴企业较少，产业人口、流动人口一般，再加上区域内对外租赁的品质小区较少，住房租赁市场的被关注度下降，这导致了市场租金有所下滑。
综上所述，租金高的房源基本分布在学校、医院、商圈等生活配套齐全的区域。据拓虎房地产数据研究中心工作人员介绍，目前，西宁住房租赁市场的居住热力集中区主要分布在城北区的小桥商圈附近，城西区的万达广场、力盟步行街附近，城中区的香格里拉周边以及城东区的昆仑路沿线一带。
另外，随着西宁城市的不断发展，西宁住房租赁市场的租金也因此出现了明显的分化。
以万达商圈、城西力盟商圈以及西门商圈为核心的辐射板块，凭借商业配套、教育资源以及住房品质三重优势，成为整个西宁住房租赁市场上租金最高的板块，这几个板块自然而然地被划分为西宁市的“一级投资圈层”，一级投资圈层的范围为东至湟光，西至湟水路，南至香格里拉，北至湟水河。据介绍，这一圈层内每套住房的平均租金普遍达到2500元/月以上，很多租客也心甘情愿为绝佳的城市景观和完善便捷的生活配套买单。
其次，是稍微偏离中心繁华地带，但处于城市发展领域间的区域板块，我们将其称为西宁“二级投资圈层”，二级投资圈层为柴达木路片区、小桥片区、朝阳片区、南川片区以及城东核心城区，这些区域与市中心保持着一定的距离，导致生活的便捷度有所降低，但这些区域板块周围拥有着独立的配套生活圈，能够满足居住者的日常生活所需，它们的定位恰好符合刚需人群所需，因此这部分房源往往最好对外出租，然而受限于配套、房屋品质等因素，这一圈层每套住房的平均租金大概在1500元至2200元/月左右。
最后，是远离了城市繁华商业地带的区域板块，这类区域板块被归为“三级投资圈层”，西宁市的三级投资圈层为东川片区、北川片区、城南片区以及西川片区。对于一般上班族来说，这样的交通距离会增加交通成本，因此，选择租赁这些区域房源的租客并不多。所以相对“一二级投资圈层”而言，这里的投资升值率和出租率相对会差很多。
一般来说，由于生活配套完善且房屋品质较高，一级投资圈层内的房租会更高一些，这也导致板块内拼租的人群会更多一些。而另一方面，三级投资圈层凭借其租金低廉的优势，也会吸引部分租客去整租。
销售均价与投资关系
西宁市的发展离不开外来人口的贡献。拓虎工作人员表示，根据最新数据统计，西宁市共登记流动人口40.28万人，其中，办理居住证的已达27.91万人。西宁城区随迁子女就读小学占在校小学生总人数的34.21%，就读初中的占在校初中生总人数的27.34%。这些外来人口中，有的开餐饮店，有的做农副产品生意，有的在创业……为西宁发展做出了巨大的贡献。
除了外来创业、务工人员，西宁每年还有不少来自州县或外省的应届大学生。这些大学生在毕业后不少会选择留在西宁工作和生活。此外，随着西宁市各大商业中心区块的崛起，市民消费日益多元化，这使得西宁办公及公寓的租赁市场也火热起来。因此，近两年西宁的住房租赁市场深受青睐。
自2020年下半年起，西宁市的公寓销售量屡创新高，办公价格也有明显上涨。这从侧面表现出，投资者对西宁未来的住房租赁前景非常有信心。那么，究竟什么样的商品房值得投资呢？首先我们了解一下西宁各区典型楼盘的销售价格。
从拓虎市场数据在本月初调得的各区主要楼盘销售均价中可以看出，西宁市各片区销售均价还是存在着较大的差异，其中，销售均价最高的区域包括城西区、城中区和海湖新区。从住房租金均价来看，海湖新区基本与城西区持平，城中老城区排名第三。
教育和商业谁占上风
对比各区销售价格及租金价格，我们可以看出，销售价格较高的片区，租金也不会太低，但这中间还存在一些“猫腻”。就拿海湖新区和城西区来说，目前，海湖新区的新房销售均价略低于城西区，这其中既有学区配套的原因，也有在售楼盘所属地段的原因。但在住房租金方面，海湖新区的均价几乎与城西区持平，海湖新区核心地段的均价却超过了城西区。
海湖新区与城西区的较量主要来自于商业和学区。城西区的住宅均价之所以能够领跑整个西宁市，最主要的原因便是该区域内拥有几所重点中、小学。而海湖新区的住宅之所以受宠，功劳来自于该区块内商业地产的蓬勃发展。
购房可以自住，也可以出租回资。海湖新区凭借着商圈内商业发展的优势，招揽了众多高薪企业，因此，无论是从企业方面，还是从个人角度来说，求租量都比较高。城西区的学区房则不同，有户口才能有学位。所以，在城西区购买了学区房的人，一般都会等家中孩子完成中考后，才会搬离学区，再将空置的房子进行出租。这就导致了城西区除了学校片区和主要商业区以外的区域，其租赁市场并不活跃。
在此建议购房者，如果购房的长期目标是为了投资、出租，那么商业繁华地带的优势会较大。其一是商业中心租金较高，收益更大；其二是商业区需求量大，不怕租不出去。
各圈层如何投资
通常，房价越高的地段，租金和出租率也会越高。如果手中具备足够的资金用以投资，那么切不可贪图便宜择低购买，要知道西宁市不愁租的房子非常多，但租不出去的房子也不少。
如果资金有限，投资虽然也需要考虑地段等问题，但也有一定的技巧。我们将西宁市分为三个投资圈层。目前，一级投资圈层内投资房源较少，且主要以公寓为主，适宜实力强、经验足的投资者或企业入手。
二级圈层为西宁市近几年的主要发展区域，各项配套都趋于成熟，也逐渐会形成独有的商业中心。且随着城市交通拓宽升级，二级圈层距城市中心的距离也会越来越近。因此可以判断，二级圈层的投资潜力同样不容小觑。同时，二级圈层的销售均价与一级圈层尚存差距，所以投资门槛也比一级圈层的略低，建议手里有些闲钱的普通投资者入手。
三级圈层也是西宁市城镇化进程中的重要一环。东西南北各片区都在向外延伸，但是城市建设仍需要时间的积累。即便部分投资者对于三级圈层的未来发展很有信心，但想要快速形成核心商圈，短期内转投资为收益还是比较困难的。在这个圈层投资，最重要的就是要了解城市发展步伐和板块发展的定位。政策对区域的发展有着重要的指导意义，发展的定位直接影响着未来片区内的产业布局和人口基数。只有透彻地了解政策，才能对圈层发展有较为准确的前期预测，才能对其投资价值判断精准。
总体来看，任何投资都是风险与收益并存的。所以，建议投资者在投资前，慎重考虑区块发展及定位，考虑所属地段、周边配套等因素，谨慎选择，切勿盲目跟风，规避风险。
海东日报记者吴雨