最近我们遇到一对客户，两夫妻都是在天河上班，想找一个通勤方便、带学位、有花园的小区，价格在900——1000w之间，目标很明确，所以根据客户需求筛选出了两个相对匹配的楼盘，星汇园 v.s 中怡城市花园，接下来谈谈我的感受和观点。

1、区域

中怡城市花园在天河北，天河北是1995—2010年代的CBD，星汇园在珠江新城西区，珠江新城可是现下的CBD，相比之下珠城板块好的不是一点点，天河北中信广场的一些高端企业也已经迁移去了珠江新城，岗顶的数码城电脑城也已经衰退，连宜家家居也从上一年的7月份搬迁到三溪，仿佛有点像正在慢慢落幕的夕阳。

从网友的关注热度可以看出，一些精英人群好像在逐渐抛弃天河北，注意力都在金融城、黄埔、南沙那些板块，剩下的可能就是工作地保留在附近而长居的，以及因为“学位”置换过来的人群。

2、交通配套

两个楼盘都可以算是地铁上盖，星汇园离珠江新城地铁站仅400米距离，小区北门就有星汇园公交站，在金穗路和华穗路交汇处，通勤是真的很方便。亲自从珠江新城的A1口出，整个路程真的很近，而且路上都有树荫，微微凉风还挺舒服的~

中怡城市花园离林和西地铁站600米距离，可是个人觉得这里从地铁站走到小区实际距离比较远，而且要过两个红绿灯，对于小孩来说有一定的危险。小区在林和东路和林乐路之间，沿林和东路往南开就是主干道天河北路，往北开就是广园快速。

因为踩盘当天是开车，对于自己开车通勤便利度真的很高，但是客户是习惯地铁或者骑共享单车出行，我个人觉得星汇园在交通上会略有优势。

3、小区内部

星汇园虽然是02年建成的，但无论是楼立面还是公共环境都维护得不错，正面的大门就给我一种高级住宅的感觉，整个园林面积将近2万平方米，在珠城这种一寸土地一寸金的地段真的很难得。

中怡城市花园是04年建成的，由6栋30—33层高的电梯房组成，但是很有趣是A栋不在小区内，而且主要是小面积为主，因为客户想要三房两厅的，也就不在客户考虑范围内。

两个小区都有配套的游泳池、会所、篮球场等，星汇园的面积比较大，并且风格偏向香港以前的高档豪宅，相对会舒适一点，我自己游走在花园时候有种享受当下，仿佛自己就是业主的代入感。但是中怡城市花园因为换了新物业，现在是万科物业，听说打算把篮球场和网球场翻新，虽然以后不是免费开放，但是作为业主肯定也是愿意的。回忆起踩盘结束后，问到客户比较喜欢哪个楼盘，女主人提到她会更注重小区花园的情况，言下之意我猜测是更喜欢星汇园的。

4、楼栋内部

星汇园：

每一栋都是三梯六户，一楼都会有专属管家看着，这个还是比较安全的，但是电梯感受较差，没有安装空调/风扇，问了中介好像物业也没有打算要装，对于炎炎夏热，电梯载满人时候实属是有点受不了。重点是这里虽然有地下停车场，但是并不是每一栋楼电梯都可以到达，有一些需要走到另一栋楼的电梯才可以到达地下停车场，这一点个人觉得不是很合理。

这次一共看了三个户型，都是没有厅出阳台，其实这一点我是有点无法理解的，可能因为自己家里换过的房子都是厅出阳台，第一次遇见一个小区这么多户型都不是厅出阳台，才知道这种设计是港风设计，也算是涨知识了。

这三套房子大概总结：

一、朝南的观景是可以看到中心花园，采光相当不错，但处于低楼层。

注：图片来源wb@浪迹华水

二、朝北的户型是所有房间都望向广州妇女儿童医疗中心，我个人是不太喜欢的，会有点忌讳，当然这只是我个人的主观观点。

三、朝东的话客厅窗户外有遮挡会形成客厅比较暗的情况，因为当时没拍实物图，放个网图大家感受一下。在装修上需要花点心思设计灯光，真的深深体会到实地考察想找一个完美的房子也是很难的！

中怡城市花园：

我们一共看了两套房，都有厅出阳台，发现F栋是2梯4户，E栋是3梯8户，电梯虽然暂时没有空调，听说很快就会装上，感叹好物业的重要性，对比星汇园这一点我觉得是加分的。而且每一层电梯门出来有一个很大的玻璃窗户，可以看到中心花园，楼道的采光性大大增加。

其中看的一套109方的房子让我完全对二手房改观了！因为业主本来就是自己做工程的，而且属于享受型，虽然这里已经住了接近10年，但是保养得相当好，我说它是次新房也完全不为过，在空间利用和感官上也是设计得很好，很多墙壁和门都是用玻璃代替，营造一种通透感，再用镜子把整个空间视觉上扩大，住在这里就是享受呀，很适合小两口~说了这么多直接看图感受吧！

另一套是129方的三房两厅，户型是比较方正的，东南朝向，虽然装修上没那么出色，但在空间布局和采光等方面我会给8分，单纯产品来看的话也是当天看的当中，最符合客户需求的。

5、教育配套

两个楼盘附近的小学都是省一级小学，星汇园是先烈东小学（珠江新城校区），可以直*天升**河中学

中怡城市花园是华阳小学（华成校区），华阳小学大家都不陌生了，公认的顶级学校，但华成校区是16年增设的，师资是否会和本部一样这个有待考证。

比较有优势的是中怡城市花园的西门就有一个中怡幼儿园，属于私立双语幼儿园，小区居住的很多外国小朋友也是就读这里，而星汇园则比较缺乏幼儿园。

花絮：

在网上搜集资料时候发现，中怡城市花园的户型真的很抗打，很多二手业主买了重新改造完全是另一番模样！

总结：

线下沙龙时候说过“有钱人都是盯着几个小区看，而不是地区看”，这一次踩盘我能感受到这一句话的意思了，和周边相等价位的楼盘对比，星汇园和中怡城市花园都属于中上等级别了，特别是有中心花园这一点就可以碾压不少的楼盘，无论是对于老人居住还是小孩的玩耍，都会比较方便安全。

两个楼盘都有着地段+学位的优势，而且小区绿化好，适合追求必须带有小区花园的刚需型买家，如果这两个二选一的话，我会偏向中怡城市花园，其中一个业主说如果不是孩子在国外不愿意回来，肯定不会考虑卖的，住了这么久还是那么喜欢那里肯定有它的优势所在。毕竟这两个楼盘的三房两厅价位已经到达8w+一平方，对于大部分的普通家庭一辈子可能就只能买一套这个价位的房子，肯定要看上数十套房对比才可以做出选择的。

老邝当天也是这么跟客户说的，1000w可不是个小数目，虽然客户自己之前也有去看过别的楼盘，但也不能这么快下定论，因为看过的楼盘还是太少了，我也祝愿客户可以尽快入手到她们心满意足的房子！