文/李楠、林枫

有着“深圳CBD之王”称号的卓越集团，在24年的发展过程中，一向以稳健著称，并将“基于城市发展、洞见城市价值、铸就城市美好”作为集团矢志不渝的追求。

疫情冲击下，上半年中国TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%。然而，卓越集团却实现逆势上涨，交出了一份令市场极其惊艳的答卷。

• 据克尔瑞数据显示，卓越集团2020年全年权益口径销售额达700.3亿，同比增涨超24%，大幅跑赢行业平均水平。
• 多个区域项目入市后表现亮眼，开盘去化率在当地名列前茅。以南通为例，卓越全面开花，4年14子，做到了4年几乎每个季度都有一个新盘入市，平均拿地到开盘的时间周期为4个月，并且每个新盘都能够成为南通流量红盘；2020年，南通悦宸项目五开五磬，历时8个月劲销18.8亿清盘，与二期华宸世纪截止12月共销40亿；南通卓越府项目首开7.7亿售罄，五个月劲销20亿。在嘉兴，悦珑庭、悦琅园两项目稳占嘉兴备案套数、销售套数、销售金额三冠王，夺得嘉兴2020年流量TOP3佳绩。以南京为例，卓越集团3年在南京落地12子，其中江北占据8子，截止至2020年12月，以超百亿总销额夺冠江北区域销售额、成交面积、成交套数三冠王.....
• 11月，卓越创造了单日、单月销售纪录，并超越了2019年全年销售业绩，最终斩获160亿销售额；且强势斩获青岛、温州、南通、绍兴、扬州、昆明、玉溪7城9幅价值地块。

如此亮眼的成绩，与卓越长期坚持“1+1+X”城市圈布局（1是指粤港澳大湾区和长三角区域，X指其他的核心一二线及高增长城市）不无相关。但更重要的是，今年卓越通过战略聚焦，不断地提质增效，在不加财务杠杆的原则下，利用经营性杠杆向管理要红利。正如卓越集团执行总裁沙骥所言：保持稳健的、实现以现金流为核心的、又好又快有质量的增长,对卓越来讲是比较重要的。

那么，在集团整体的战略目标下，如何才能实现又“好”又“快”呢？集团质量与客服部助理总经理陈义红表示：今年卓越提出快速建造的能力以及 “五好”的精益智造线生产管理目标，并通过这两大方针来保障目标的达成。以下为陈义红总接受深圳瑞捷专访时，对卓越又“好”又“快”发展中相关举措的分享。

卓越集团质量与客服部助理总经理陈义红

一、提前研判：通过品类研究做好客户端分析

除坚持“1+1+X”战略外，卓越在整个投资拿地上下了不少功夫，包括房地产周期判断、板块研究、城市研究、客群研究、产品研究等，从拿地时就提前进行研判，通过品类研究做好客户端分析，做到产品与客户需求的精准匹配。

01 12大品类规划 实现精准定位与提效

卓越将土地分为优质稀缺土地、城市土地、近郊区土地、远郊土地以及新城土地5大类，并在大类的基础上，进一步细分成10小类，根据7类客户，叠加形成卓越集团的12大品类规划（如图1）。

图1 卓越集团品类规划

在拿地阶段时，提前输入地块条件等信息，再结合城市发展轨迹、交通通勤、周边配套、教育资源等进行提前预判，最终决策出该地块最适宜建造哪一类产品。

虽然所有的地方都有客户，但并不是所有房企都能做到快速去化。卓越的房子之所以卖得快，秘诀就在于其能够抓住客户厚度最高的地方。

针对客户端，卓越通过拉通客户、土地、产品的对应关系，找出某类客户中的KOL客户，放大典型效应，对应打造产品线或在具体项目中找到发力点。以品类为锚，统一客户语言，串联各专业成果；通过流程再造，实现工作前置带来提效；同时与生产制造体系打通，形成整个生产链条的系统优势，发挥了以客户导向的品类策略优势，从而达到更好、更快速的去化效果。

二、快速建造：完善体系实现精益建造目标

为响应集团又“好”又“快”有质量增长的号召，卓越通过将产品价值输出、故事线打造等客户端的分析，与设计、成本、采购、工程、客服等精益智造线进行联动转化，以品类为“锚”，重点投资栖居为主的快周转项目，全面提升基础业务能力。卓越工程通过6大策略（精益策划、封闭审图、样板先行、精装行动、工地开放、标杆打造）加3大评价（季度评估、交付评估、红黄牌），严控工程底线，提高工程品质，保障好的基础上实现稳定的快。目前，卓越集团已形成了完善的“3412”工程管理体系，这其中包涵了卓越集团这两年大力推行的卓越智造体系“10+8”工法、精装“520”列车行动、装配式工程34管理体系以及客服悦服务体系。

01 “3412”工程管理体系

卓越集团“3412”工程管理体系，包括了3大管理抓手，4大标准动作以及12类支持工具。通过搭建系统性平台，建立一系列可实施性标准制度，树立精品标杆，助力集团实现又“好” 又“快” 发展。

图2 卓越集团“3412”工程管理体系

• 3大管理抓手

3大管理抓手分别为红黄牌检查、第三方评估及计划管理。

红黄牌检查：这是卓越集团最强有力的管理抓手，通过这一抓手，严控质量、安全的底线行为。卓越的红黄牌检查内容包括安全红线、质量红线、质安综合红线，共计36条，内容涵盖了原材料、大型机械设备、超过一定规模危险性较大的分部分项工程、特种作业上岗证、是否按图施工等。卓越集团质量与客服部采取不定期飞行检查形式进行监督检查，并对触犯质量、安全红线的单位或项目下达《工程红黄牌警示督办通知书》，对相关责任单位和人员按照红黄牌制度进行人员更换、降级、降薪、责任单位停止投标、履约扣分等严厉问责，以儆效尤。

通过不定期地对项目进行红黄牌检查，让一线供方及内部工程管理人员在监管压力下，对质量和安全始终保持敬畏之心，做好质量、安全与进度的平衡，实现又好又快的有质量发展。

第三方评估：这是卓越工程管理的第三只眼睛，通过第三方客观的视角时刻审视监督自己。在过程管控中，通过第三方季度评估强制排名，奖前罚后，晾晒成绩，并且排名靠后的项目部负责人需在大会上进行反思总结。第三方季度评估成绩平均分作为新供方入围考察的基准线，新供方入围前需按照卓越集团实测实量评估细则进行评估，评估成绩不及基准线者不允许入围。

同时，结合第三方评估成绩及红黄牌成绩，对排名较后的供方建立末位淘汰机制，对排名靠前且履约精神良好的供方进行培育，建立集团范围内供方资源库黑白名单，优胜劣汰形成良性互动。在项目交付前，第三方交付评估作为卓越工程品质最后的坚守，在交付评估中，低于集团设定的合格分数，将进行强制拉闸，并对项目部相关人员进行管理问责。卓越绝不允许将不合格的房子交到客户手中。通过交付评估中对品质的高标准，来倒逼前置的管理动作落实到位。

计划管理：这是卓越工程品质最有力的保障，是实现快速建造，又“好”又“快”最直接的抓手。计划管理包括总控计划与标准工期。

卓越的总控计划是拉通集团、一线公司各专业建立的总控计划体系，项目在总控计划主线上推进，确保各专业高效协同，同频共振，并实现总控计划线上反馈和评价，实时掌握项目进度，及时纠偏及调整，协同更高效便捷，结果自动统计、分析和晾晒。在项目实际建设过程中，可以清晰看到哪个环节出现了问题，从而确认权责并及时进行调整，力保每一道工序都留够合理的工期。

卓越的标准工期是一个“神奇”的工具，在系统中输入图纸的参数后，将自动生成一个全过程计划。它将工期定额和历史经验数据内置到系统中。对只要能看懂图纸的人都可以编制相对准确的工期（连部分资料员都会使用）。在标准工期的原理上，进一步提炼出《卓越提效速查表》及《卓越集团住宅提效作业指引》，助力精益智造线打造快速建造的能力，助力运营。

• 4大标准动作：卓越的工程管理强调治未病、控风险。其规定了4大标准动作包括策划评审、样板先行、停止点专项检查、工地开放，通过4大标准动作层层落实，严格把控来实现对建造全过程的管理。

策划评审。其中涉及工程板块的策划评审中，就包含了优展区及大区精益策划、精装工程策划、园林景观策划及交付策划等，目前在建项目实现100%的策划评审，通过策划前置，各部门协同、交圈，来提前预见和解决问题，做到谋定而后动。

样板先行，不为重复错误买单，一次性把活做对。卓越强调分类分级的管理，集团层面抓好交付样板、幕墙样板、砌筑样板三大重点样板。其它样板对比较成熟的区域公司，由一线自行管控，对于新成立或成长型区域公司，集团质量与客服部协助进行样板检查或采取抽查，对样板未验收通过的，不允许大批量施工，当批量作业过程中远远达不到样板标准时，集团质量与客服部及区域公司工程部会实施“大锤行动”，砸掉重做，令一线项目部始终保持警醒！

停止点专项检查，是每个项目开盘前和交付前基本的管理动作。包括开放开盘前与交付前的风险排查。停止点专项检查，必须联合设计、成本、采购、工程、运营、客服、营销等部门的同事，对产品最终实现情况等进行联合风险排查，坚持长期主义，真正兑现对客户的承诺；在开盘前的风险排查中，确认展示与交付标准的一致性，沙盘模型图、区域模型图等是否达成六图合一，销售人员的培训交底是否到位等（如图3）。

图3 2个停止点的专项检查

工地开放，是卓越品质管理强有力的手段。卓越提出了常态化的工地开放，通过工地开放，做到标准透明、材料透明、服务透明、工艺透明等，倒逼项目做好过程中的工程管理。

• 12类支持工具

卓越集团质量与客服部针对项目推进过程的每一个环节，创新建立了12类支持工具，包括卓越智造体系、数字建筑、工程师手册、标准固化节点、封闭审图指引、穿插提效指引等在内的12类支持工具。部分如下：

创新开发数字建筑APP软件，工程管理实现线上化管理，改变过去的一户一档等纸质文件往来，通过APP的不断优化迭代升级，目前发布了数字建筑3.0版，系统更稳定，更便捷，更高效；

由集团参与形成封闭审图标杆，分公司参照标杆自行组织，要求所有新项目必须执行封闭审图；

公司标准化手册做成口袋书（如图4），将制度体系文件、技术做法等提炼出来，读薄读精，方便随手翻阅。

图4 卓越工程口袋书

02 卓越智造体系“10+8”工法

卓越智造体系“10+8” 工法是管理+技术的集成，包含1个制度文件与18大工艺应用指南。其中，10大必选工艺包括BIM技术、全砼外墙、铝合金模板、智能爬架、隔墙体系、楼层截水、合理穿插、适度预制、数字建筑、成品栏杆，8大可选工艺包括市政先行、高精度地坪、地下室防水、干法地暖、智慧家居、卓越工法、标化工地、工地开放。

卓越智造体系“10+8”工法制度要求在新开工项中，层数≥25层的楼栋强制推行卓越智造体系“10+8” 工法。数据显示，卓越智造体系项目在季度评估中平均成绩比传统工艺提高2.35分，在卓越2020年二季度的季度评估情况中，排名前5名的项目有4个项目采用了智造体系，排名后5名的项目均未采用智造体系。由此可见，应用了智造体系的项目更有品质保障。

03 精装 “520列车”行动

随着精装修项目的增加，卓越开始补足此前在精装工程方面的短板，并推出了精装“520列车”行动，精装520列车是由5个指引+20个专项培训+20个固化节点组成，通过策划牵引、交付评估推动、5个总控计划节点管控、2个停止点修正、20个精装节点标准化和20个专项培训驱动，最终实现精装工程流程化、工具化的管理目标。

在精装“520列车”行动中，卓越将精装工程策划作为牵引火车头，同时以第三方交付评估作为推动，根据效果评估以终为始地来倒推品质提升，为“520列车”向上提升提供“双动力”。

为了确保列车在行驶中不偏位，卓越将总控计划作为节点管控，实时监控计划完成情况，及时预警，及时纠偏，从而确保整个列车在正确的轨道上和正确的方向上行驶（如图5）。

图5 精装“520”列车示意图

04 装配式工程34管理体系

在政策等原因的推动下，我国装配式建筑得到快速发展，卓越集团快速响应国家大力发展装配式建筑的号召，目前卓越装配式项目约占总项目数41%，为了能真正做好装配式建筑，卓越创新建立了装配式工程34管理体系：3大标准化制度、3级管理体系、4模块化培训体系，4大标准化管控动作。其中：

• 3大标准化制度为：①流程标准化-《卓越集团装配式项目实施指引》；②招标标准化-《装配式建筑招标与服务技术要求》；③节点标准化-《卓越集团装配式建筑统一构造做法图集（2020版）》。

• 3级管理体系为：集团技委会产业化组（指导）-分公司平台装配式对接人（前介）-项目装配式对接人（实施）。

• 4模块化培训体系为：拆分原则-水平构件-竖向构件-生产施工4模块化培训，内部培养装配式人才。

• 4大标准化管控动作为：①方案介入：研究当地装配式规则，初提装配式方案及成本增量；②方案评审：建立装配式方案评审制度，使方案符合装配式拆分原则、满足装配式当地要求、满足构件生产、施工要求以及成本增量要求；③首件/首层联合验收：牵头首批构件出场前联合验收，首层构件浇筑后设计、工程联合验收，重点关注构件质量、尺寸、机电、精装点位；④过程管理：第三方季度评估、红黄牌检查、技委会专项检查及装配式项目复盘总结。

卓越集团装配式能力从零到有，一步步提升，建立了相对完善的装配式工程34管理体系，从拿地的方案介入，方案评审、生产施工管控每个环节形成标准化管理动作，对装配式建筑的做法形成统一的装配式构造图集并印刷成册下发给每一个工程师，经过装配式专项培训让一部分人先成长起来，打造了多个装配式标杆项目，并举行同行观摩，大大促进了当地装配式建筑的发展。

05 BIM技术

BIM技术是卓越智造体系“10+8”工法中的必选项，通过三维建模，空间化模拟项目实际实施过程及效果，解决各专业碰撞问题、管线综合与净高优化、BIM审图、山体建筑台地分析、装配式项目推演等技术难题（如图6）。

图6 BIM技术应用场景示意图

三、协同交圈：六个集团一二级会议贯穿项目始终

为实现集团又“好”又“快”有质量增长的目标，卓越极其重视协同交圈。在项目建设全周期中，通过V模式运营决策体系，明确会议集体决策机制，拉通整体业务，包括从投资研判、产品策划、定案、生产精益策划、到投后评估（以投资视角看运营），以满足以现金流为核心，又好又快的有质量增长。V模式运营决策体系，从拿地前开始，通过投审会、项目启动会、开发策略会、精益策划会、首开经营会、投后复盘会共六个集团一二级会议贯穿项目始终。其中，精益策划会为卓越生产条线最重要的协同交圈会，通过优展区和大区精益策划会，使营销、设计、成本、招采、工程、客服、物业各条线充分交圈，前置暴露问题，解决问题（如图7）。

图7 卓越项目建设中的协同交圈

结语

随着地产行业进入下半场，消费者的产品意识已日益加强，推动行业加速走向“精”时代，产销精准、生产精益、服务精细、产品精美，正成为每家公司必须修炼的内功。

每一个工程人都要具备经营意识、客户思维，做好产品全周期打造中的每一环，敬畏质量、敬畏安全、敬畏规则、敬畏市场、敬畏客户，把产品真正地做到长期主义，让客户对品牌产生认可，形成良性循环，实现又“好”又“快”的有质量的发展。