来源/微信公众号：一文说房（yiwenshuofang）；
作者：南京一文
近期，江北新区好消息不断，处处霸屏，南京买房人看到几十条差不多的开盘信息，@一文 就在想，到底如何在这轮硝烟弥漫的战场中为大家做点有用的事情呢？
唯有将目前江北新区在售、待售的大部分项目做一个相对细致和客观的分析，才能满足最大程度的帮助大家。
今天的上篇主要为大家解答 江浦街道、老山板块和白马板块，下篇为大家集中讲解雨山路、五桥板块的项目。
下图是江北目前在售项目格局（图片来源：江苏房产）
首先是本次开盘核心区，@一文 已经在上一次的推文中进行了详细的记载，欢迎大家重新查看：赶在摇号开始前，说说这次江北核心区开盘怎么选！（点击查看）
除去江与城、中海左岸澜庭和绿地海悦之外，目前江北在售的项目还有以下几个——
江浦街道
1、新城金陵樾
新城金陵樾，位于江浦街道，因此很难在本轮顶山街道大开盘中抢得风头，事实上@一文 觉得新城金陵樾是一个地段相当不错的项目。
参考项目：中建国熙台I期，中建进南京一期被疯抢售罄，不仅是地王光环，还有更重要的是地段确实很好。（II期不行是因为自己没事品质垃圾作的）
地铁：10号线、地铁13号线（规划）南京工业大学站，可换乘未来地铁11号线（规划）
交通：距纬七路隧道仅有约3公里的距离，车程20分钟到河西。距江北大道快速路大概约0.5公里距离，向北车程15分钟到桥北（江北商业中心），向南车程10分钟到珠江镇（江浦老城区）。
配套：虽然位于江浦街道，已经拥有原有配套，比如目前整个核心区，江浦街道都“赖以生活”的大润发超市，此外新上商业配套，距离包括MS慕斯荟、金盛田广场、红星美凯龙、江北虹悦城（在建）的距离都比较适中。
撇开未来交付的产品不谈，目前按产品的规划是18层小高层，居住的舒适感要超过旁边的国熙台不少，加上新城打造的智能化配置，以及品牌过得去的装修标准（日立中央空调、爱迪士新风系统、博世地暖，可远程操控的全屋智能家居系统）基本来说是一个值得去看看的项目。
2、雅居乐御宾府
同为江浦板块的雅居乐御宾府，位置目前相对于新城略荒凉，但是未来的潜力足足胜新城金陵樾，周边地铁无缝对接，江北虹悦城就在小区的北部。以虹悦城的运营经验来看，这个商业项目将极大地可能成为江北短期内人气最高板块。
地铁：距离目前已经运营的地铁10号线龙华路约为200米,可换乘2号线与1号线,此外，正在建设的地铁11号线(预计2021年开通)也在附近设置站点。
交通：距转弯即达浦口大道，直通纬七路隧道，车程半小时内到河西。沿西边文德东路即可到达传统的江浦老城区，这里目前配套相对比较齐全。
配套：项目最大的卖点是紧邻虹悦城，这是目前江北新区最有希望的人气商业体，而和核心区的江与城、中海左岸不一样的是，雅居乐御宾府配有1300㎡的底商，对于居家生活来说更为便利。
此外，浦口大润发、慕斯荟广场、红星美凯龙、金浦广场基本是整个纬七路或江浦的辐射商圈，也可以去到。
@一文 一直对雅居乐做高端住宅持有相对正面的印象，虽然滨江国际也出现了一些质量问题，但是论户型打造、社区打造方面，雅居乐在南京树立高端标杆毫无疑问。
御宾府的地块不大，仅规划5栋28-29层的高层大平层，采用合围式布局，楼栋之间的距离较大。
值得注意的是，雅居乐御宾府也是精装交付，但是@一文 认为采用的品牌标准非常一般，三大件配齐，但是品牌很一般，中央空调是美的，地暖为威能，厨卫品牌为海尔，新风系统为局部具备，可见整体的精装水准一般，这也是项目不足的地方。
户型最小108平米，以3万元限价来看，起步价300万左右，但是户型非常不错，隐约有小“滨江国际”的影子。
总的来说，如果没有摇上核心区几大热门盘，@一文觉得 江浦街道的两大楼盘都可以看看，当然雅居乐更适合中等改善+投资。
白马板块
1、银城颐居·悦見山
银城颐居·悦見山已经开盘许久，前期叠墅开盘横贯了整个江北的低迷期，但是它的叠墅和保利云禧可谓是目前在售是去化良好的典型代表。
一方面是银城的品牌号召力，一方面是白马板块的改善的定位深入人心。
白马板块目前是江北二手房号召力还不错的区域，而位于首位的则是银城打造的白马澜山，足见区域和品牌价值的双体现，因此位于这个版块的悦见山也被不少买房人寄予期望。
目前，银城颐居·悦見山主要在售的是小高层，面积为89-140平米，项目虽好，但是户型设置比较一般，此外设备平台、外封飘窗这些问题近期是有关部门重点关照的问题点，使户型半个房间比较鸡肋。
交通：距离地铁10号线龙华路站约600米，北侧为沿山大道，南侧经龙华路可达江北快速路，快速通往江北新区核心区、桥北商圈等
商业：金盛田广场、慕斯荟、红星美凯龙，项目北侧的白马邻里中心正在建，未来会有大型的购物超市，目前确定的还有万达影院。项目南侧是在建的江北虹悦城，打造五星酒店、甲级办公、购物餐饮一体的综合体。
2、金辉·白马云著
白马云著和银城颐居·悦見山享受同样的配套，得房率和银城颐居·悦見山也差不多（悦见山约为83%左右，白马云著85%左右），白马云著的户型打造方面以刚需为主（89和114平米），总价控制的也不错，220-230万元之间，@一文 曾经向各位推荐过这个项目可完全作为刚需自住的考虑。而和银城颐居·悦見山相比，白马云著的89平米要科学实用一点。b+
老山板块
1、中建熙元府
中建熙元府可谓江北新区“闷声发财“的楼盘，在其他楼盘刷屏的同时，中建熙元府默默开盘，去化据悉超过6成。
老山板块的老房子、洋房项目已经告一段落，周边目前以叠墅、别墅为主，但是对于一些预算不高的改善群体来说，希望能够买山居洋房，只能选择金色半山等二手房，所以中建也算是找准了这部分客户的需求，可改善可刚需居住，面积段上从95~140都能够满足这部分群体的需求，带地暖、新风系统和中央空调交付的，地暖选用威能或同档次品牌，新风选用的百朗或同档次品牌，中央空调选用的是日立或同档次品牌，都是市场上比较高端的品牌，标准在整个板块里也是数一数二的。
此项目仅限想在老山周边买房的朋友，投资的意义不大。据悉，万科金色半山、璞悦山眼下的升值和卖出的效率都一般，这是因为江北新区整体的人流导入和产业导入都未完成，本身在刚需都未能大量进入的情况下，版块内的初步改善的需求还未提上日程。
老山板块还有金隅紫京叠院、金基九月森林等相当不错的终极改善项目，因为和目前@一文 观察到的大部分的买房人需求不太符合是属于高端终极改善的PK，所以@一文 在此不再赘述。
下图是江北雨山路和五桥板块目前在售项目格局
关于雨山路，@一文曾经在过去的区域分析推文中为大家进行了详细的介绍，总的来说，@一文 认为，虽然雨山路&五桥板块陷入胶着状态，却不失为江北新区前景比较明确的潜力区域，对于未能在核心区置业的朋友来说，雨山路不失为置业的第二选择板块。
具体和雨山路&五桥板块有关的文章，请大家注意自行查看：
继核心区后新盘扎堆，雨山路+五桥版块深度剖析（点击查看）
雨山路板块
1、中交锦兰荟
这个楼盘放在第一个说，是因为@一文 认为，无论是否能够突破限价，只要价格在22000元/㎡以下，这都是一个鸡腿盘，无非是鸡腿大小的问题。
因为目前这个楼盘周边无论是自身的二手房价格在23000-25000元/㎡之间，加之中介费、税费，买新房的成本绝对低于买二手房的成本，对于自住群体来说是不可错过的买房好机会。而对于投资群体来说，之前@一文 也说过，就算五桥板块的发展慢于核心区，可能“站岗”的时间更长一点，但是这种肉眼可见的细微差价，仍然是值得购买了。
四期如图所示这次开盘据悉也将大量出货，对于买房人来说，错过这次开盘，雨山路板块的品牌、低密度房源已将绝迹。
@一文 建议：预算不足，又打算在江北新区置业，无论是自住还是投资，都应该盯紧中交锦兰荟的四期开盘。
2、保利云禧
保利云禧的推盘节奏堪称江北新区最经典的突围，一方面是操盘手确实厉害，另一方面是项目自身确实也很强，户型设计合理，得房率高（超过90%），现房销售品质过硬，加之完全的地铁上盖，因此在低迷的雨山路板块去化成绩却很耀眼。
保利云禧目前所剩房源不多，在售叠墅和小高层房源，下叠户型建筑面积约247-270㎡，中叠约132㎡，毛坯交付，均价约29000元/㎡左右，小高层户型建筑面积约99、127㎡，毛坯交付，均价28000元/㎡左右。
高层@一文 比较看好99㎡户型，动线设计合理。大面宽，三开间朝南，通风采光俱佳。主卧套房式设计，打造更强的居住独立性以及舒适感。目前这个户型在整个雨山路板块来说，面积、价格、户型性价比堪称上佳。
交通：地铁上盖(距离地铁10号线雨山路站5号口50米)、一桥河西、长江五桥20分钟直达河西、5分钟宁合高速直连江北快速大道；
生活：项目半径3公里范围可享江北核心繁华商业配套，包括江北虹悦城（规划）、林公堤商业街（已营业）、佳源商业综合体（规划在建）等。
教育配套：板块已汇集行知学校中小学、苏杰小学、剑桥国际小学、明道中学以及汉开书院等教育资源，此外雨山路地铁站不远是金陵中学的江北分校（筹备中）
3、中海原山&雍宁府
这两个项目放在一起评价，因为对比性实在是太强。
价格方面：雍宁府最贵（因为雍宁府挖地下室来拉平房价，正常楼层的价格基本高于中海原山），最便宜的应该是中海原山。（此外，雍宁府的得房率也最低，仅81%，中海原山约为85%）
位置方面：两家差不多，保利云禧位置略胜一筹，中海原山、 雍宁府位置差不多，保利云禧距离地铁站最近，雍宁府和中海原山就隔了一条马路，距离地铁距离差不多（约为200-300米），雍宁府靠近未来商业综合体，中海则靠近规划学校。
装修配置：雍宁府标准最高，精装修带地暖中央空调和新风系统，中海就是精装修，但是装修的配置并不代表标准，尤其是雍宁府开发商在南京过去精装表现实在是。。。
户型方面，雍宁府和中海原山相比，有一个比较大的风险点，基本上雍宁府所有的户型都有需要改善的设备平台/阳台，而近期南京各区的城市管理正在重点盯死和整治这个问题，雍宁府的户型如果不能改造，基本格局会让买房人感到比较“憋屈”，下图为雍宁府的99平米户型
相对而言，中海原山的两款85平米小户型，较好的控制了面积段和总价，户型方面的风险也略小一点，因此开盘当天基本售罄。（下图是中海原山的85平米）
但是雍宁府也有胜于中海原山的地方，第一个优势是交房时间略早一点，预计第一批在2019年6-7月即可交付，鉴于招商之前的交房经验，如果确实对质量不放心的买房人也可以选择等到雍宁府交付之后先看质量再决定是否购买。中海原山的交房时间需等到2020年的5月，预计整整晚上一年。
第二个优势是雍宁府配备了目前整个雨山路地区最全面的社区会所服务，规划游泳池，健身房、瑜伽馆、会客厅等功能，后期如果业主有享受社区服务的习惯，也等于是一个不错的附加值。
交通生活配套可参考保利云禧。
五桥板块
颐和九里、江山荟
颐和九里之余五桥板块，可谓幸运至极，因为和版块内的其他在售楼盘相比，颐和九里完全可以大声说：一个能斗的都没有。
颐和九里位于五桥板块，距离五桥入口约9里，因此名字也因此而来，交通优势包括规划中的地铁（规划）15号线 、（规划）10号线西延线 科工园地铁站就在项目西北部，距离五桥五分钟车程，15分钟到河西鱼嘴商务区。
目前五桥板块非常荒凉，多以项目自己配建约5万平米的商业综合体，这也是开发商之一的龙湖地产最为擅长打造的社区商业。
就板块价值而言，颐和九里还靠近江北新区雨山路板块的一系列产业，规划中的江苏省自贸区就在隔壁板块，学区方面虽然没定下来，但是五桥板块也云集了目前江北新区所有的优质民办名校，如苏杰小学、汉开书院、行知中小学、明道中学等。
项目均价为25500元/平 ，总价220万元起就可以买到11层 低密度洋房，同片区的江山荟虽然也是低密度小高层，但是显然28000-29000元/㎡的单价让买房人望而却步，之余即将再度开盘的力标赞城，更是除了便宜，@一文 认为基本再也找不出别的优势了，仅限于预算实在吃紧的朋友考虑。
国资江山荟 和颐和九里一样同属五桥板块而且产品性质也基本相同，所以从资源共享和五桥红利来讲也是一样的。江山荟价高，因为装修标准略高，
全屋配备了中央空调--东芝品牌，地暖--德国博世
客厅和餐厅采用的是蒙娜丽莎的地砖，铺设大理石纹砖
燃气灶和油烟机品牌为老板
卫浴系统水槽及水龙头品牌为科勒
厨房贴心奥普凉霸，让业主在厨房做饭时也能清凉
地板品牌选用圣象地板
对于买房人来说，如果懒得自己装修的改善群体，江山荟也不失为一个选择。毕竟也是低总价（最低也能230万左右搞定全屋精装）。