各位粉丝：
一位粉丝最近发来一段很长的话，自己是一个纯刚需买首套房，手中资金有限，感觉自己是越来越买不起新房了。北京的房价本身就高，而最近的新房大都是大户型，城区的新房总价动辄千万以上，郊区的新房也动不动就在五百万以上，感慨刚需买房真是太难了。
的确，近两年北京的新房供应中确实存在着这个问题，在单价上升的同时，新项目中的绝大部分都是改善类的中大户型，这让刚需家庭上车越来越难。
这的确是当前北京新房的一个结构性问题，也应该引起重视。
恰好这两天第二批集中供地的一个新项目龙湖北辰·揽境公布了设计方案，最小的户型62平米，最大的也才95平米。
今天就结合这个项目的设计，来聊聊北京的新房供应是该有所调整了。
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先说一下当下新房存在的问题。那就是价格，确切说是总价偏高。
如果说当下北京全部都是改善类家庭需求的话，那么这个问题就并不突出了，反正购房者都是手里有一定的资金，是想改善居住条件。
但恰恰问题在于，北京当下的购房者中，还是刚需首次置业的家庭居多的。
就拿共有产权房的一项统计数据就能看出，到今年上半年，剔除重复申购的，北京共有产权房申购家庭的数量有37万个之多。
当然，申购的家庭不一定最终是买共有产权房来解决住房，但这些家庭肯定都是刚需家庭。
而最近两年共有产权房供应量逐年减少，今年的新增供应大约只有5千多套，这意味着还有大量的刚需家庭还是要通过购买商品房来解决住房问题。
这些家庭往往购房资金有限，不可能买得起高总价的房子。如果商品房中大部分是大户型、高总价的房源，那么刚需家庭上车的难度必然更大了。
现实情况却是，今年北京的新房供应存在着这样的问题。之前【京房字】的推送中也明确指出，今年的新房供应存在同区域、类型教单一的问题，也就是同质化严重。
大部分新房项目都是改善型的，户型比较大，总价自然就比较高，城区和近郊区的刚需项目比较少。
以今年第一批集中供地为例，30个项目中，大部分都是大户型的改善项目，户型面积也动辄是1百多平、甚至两百多平米。包含有80平米以下户型的项目，可以说用一只手都能数的清。而且即便有的项目有，也基本都是大户型为主，中小户型只是少量配置。
户型面积大，自然总价就高。的确，目前城区的新房都在大几百万甚至千万级别，近郊的也大都在5百万以上了。
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那么刚需该怎么办？或者说是从供应端方面，如何更为刚需家庭着想，解决他们的上车问题？
刚才说了，制约刚需家庭购房的因素，主要是价格，一是单价、而是总价。
但说句实话，指望单价或者是新房的房价下降，似乎可能性不大，毕竟北京房价的基础就比较高，近年来虽然调控成效比较好，房价也只是保持稳定略有上涨。
还是上面那张图，可以看出，目前中心城区的新房价格普遍在7万元以上了，而近郊区轨道交通沿线的新房价格也达到了6万元左右。
而价格较低的则是密云、怀柔等远郊区的房子了，但因为没有轨道交通的覆盖，显然不适合主要通过公共交通通勤的刚需家庭。
目前的房价水平，就是这么一个现状。所以对于刚需家庭来说，似乎只有近郊区轨道交通沿线的新房可以选择。然而，在总体价格的趋势下，近些年近郊地铁沿线的房价也不低了。
拿西部片区的房价来说，一批次供地的衙门口长安悦玺项目价格更是7.95万元/平米，丰台河西张家坟的西山金茂府价格也达到了6万元/平米。
前面说到的揽境项目，销售指导价为6.1万元/平米。不过，6.1万元是最高销售指导价，这次是龙湖首次进入西部片区，而且作为一直是豪宅标杆的龙湖这次涉足刚需项目，价格上也会比较有诚意，据内部消息，很有可能最终均价会在5.5万元/平米以内。
这的确是一个对刚需首置家庭很友好的价格了，毕竟比指导价降了大几千，而且早在2019年，该地区的新房价格就已经接近5.5万了，这相当于拿着两年前的价格现在买房。
这个地块位于西六环和永定河边，对面就是冬奥举办地的新首钢园区，斜对面刚刚二批次供地的石景山区首钢东南区地块，销售指导价已经达到了7.48万元/平米。
而且对于刚需来说，交通也很便捷，小区就在轨道交通四道桥站附近，地铁一站就可以到达金安桥站，而金安桥站则是6号线、11号线、S1线的三线换乘站。
这里多说一句，有一个特殊情况是，北京的六环中就这片区域距离城区最近，因为六环在这里向北拐了一个大弯，这里从六环到五环只有大约6公里距离，非常之近。北京其他地区六环到五环，都有10多公里甚至20多公里。
如果届时开盘时价格能真的在5.5万元/平米以内，这对于上车的刚需家庭来说，确实是一个好消息。
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既然房价或者说单价基础值就比较高了，那么就得在总价上做文章了。毕竟，购房者最终掏的是总价，只有总价保持在合理的水平，才能给刚需家庭上车的希望。
总价要低一些，那么户型面积就应该小一些。而当前的主要问题刚才说了，是新房项目中，大户型的改善项目的占比太大。总价动辄大几百万甚至上千万，这显然是将刚需家庭拒之门外。
关于这个问题，政府也注意到了，因此在最近的供地政策中，也在进行针对性的调整。比如提高一些地块的容积率，以及采用“9070”的限制，引导开发商多设计中小套型的房源产品。
而龙湖北辰·揽境最近公布的户型设计方案，就体现出了这一调整。
这个项目一共大约6百多套房源，都是两居室和三居室的，大约各占一半。两居室的最小户型面积只有62平米，三居室的也就95平米。
这是一个重要的变化，因为最近两年在城区和近郊轨道交通沿线，已经基本看不到这样的纯中小户型刚需新房了。
这样来说，虽然单价是6.1万元/平，但如果是62平米的两居，总价也就3百多万，刚需是能够得上的。而且如果最终售价能在5.5万元以内，那么总价还能更低。
从这个角度上，应该为这个项目点个赞，毕竟是在当前开发商都热衷于开发高端大户型的背景下，完全为了刚需首次购房设计的产品。
不过要注意的一点，就是虽然是刚需，但房子的品质和户型可不能“凑合”，刚需家庭一样需要居住的品质。
从揽境这个项目公布的户型图看出，设计还是用心了的。户型比较方正，浪费面积少，得房率比较高，而且全部户型都设计了飘窗。
以77平米的两居为例，面宽进深比接近1比1，客厅和两个卧室均朝南，进门处有玄关，还有一个储藏间或者可以用作洗衣间，卫生间则是干湿分离，客厅和餐厅也区分明显，餐厅和厨房的动线较短。
95平米的三居室进门右手是玄关，左手边是储藏间或洗衣间，客厅和主卧朝南，两个卫生间均为明卫，厨房则是利用率较高的U型厨房。
而最小的两居室只有62平米，这已经是普通一居室的面积了，但设计出了两个卧室，而且客厅和两个卧室均带飘窗，卫生间也做到了干湿分离。当然，次卧面积就比较小了，只有8平米左右，只能放下一个单人床加柜子了。不过夫妻两人带着一个孩子也是够了。毕竟总价低，上车要容易一些。
目前轨道交通沿线这样完全面向刚需家庭的中小户型项目实在是太少了，不过揽境这个项目也算是开了一个好头，希望接下来更多的开发商能推出面向刚需的新房，毕竟，刚需上车太不容易了。