▲虎爸现场实拍
如果说前面几篇是小菜，今天终于可以说： 上硬菜了。
这篇文章会非常硬，但流量可能会很低。
毕竟测评类的文章针对性太强，不是和自己相关基本不会点击看。而花费的精力，至少是写纯技术文（基本2-3小时就搞定了）的5倍以上：要花一天实地踩盘、一天时间整理搜集数据及分析，最后才能开始写稿，前后弄完起码两三天。
虎爸团队里也有小伙伴困惑：为什么干这种吃力不搞好的事？
我说，我们得看长期，一这是市场空白，基本南宁房产营销号不会关注这块（《认识虎爸对你很重要》里已阐述清楚），二是有需求没被满足，目前很多所谓的探盘流于视频表演、讲段子、讲户型，但没有一个全面、客观、深入的楼盘分析。
有需求就是正义，正义就是momey。
虎爸计划用3年的时间，坚持实地调研，做出一份类似豆瓣top100的南宁楼盘测评榜。
一份真正客观、独立、不被第三方充值的测评榜单（你是不是想到38号车评？）
所以要满足以下条件的楼盘，我们才会测评：
1、已经交付，能看得摸得着的
2、关注量大的，会优先（现在评论区未开放，欢迎私信提建议）
3、如果非要一手，那起码得是网红盘
但团队精力毕竟有限，今年我们会先从青秀和五象的楼盘入手，至于其他城区的测评就随缘吧。
OK,长篇大论完了，现在我们准备发车，开始我们的首站——万科金域中央
▲虎爸现场实拍
一、楼盘印象
在虎爸团队内部，万科金域中央是经常会拿出来分析讨论的楼盘。
因为它太实在是典型了。
拥有全南宁最顶级的区位+交通+豪华配套，特别是上一年“半官宣”的双天桃学区，妥妥的又火了一把，目前可以说是南宁二手盘的当红炸子鸡，无论是带看量还是成交量都稳居第一。
哪怕放在17年刚入市时也是妥妥的网红盘，虎爸犹记得当初无数购房者托关系，投资客都加仓全款抢房的疯狂景象。
可以说次次推盘次次清盘：所有人都相信它能涨到2万+
抢到房的人乐呵呵每天计房价上涨带来的财富涨幅，然而到一期交房后不久，却迎来一记重锤：
2017年首开，一手价1.1万
2018-2019年，一手价1.5万
2020年一期交付，成交价1.8万
2021年二期交付，成交价1.6万
2022年，成交价1.5万
2023年2月，成交价1.4万
不管当初投资客是何心情，可能大家最关心的是： 万科金域中央真实面如何？现在入手是低估还是高估？
二、楼盘测评
1、关于位置：
金域中央处于五象公益板块，位于平乐大道主动脉上，东靠总部基地，西靠五象中央公园，南面五象湖公园，北瞰五象岭及邕江。可以说是五象最核心的位置没有之一。
▲虎爸现场实拍
三面环园，视野开阔无遮挡，尤其是从歌海路往总部基地方向看，道路宽敞，绿树成荫，搭配高大上的写字楼，城市界面绝对是南宁最高端的。
简单来说， 有面子又有里子，逼格这块，拿捏妥妥的。
2、关于交通：
位于3号线地铁口，二期从大门走到地铁口（歌海路）实测步行仅1分钟，一期走北门到宜家地铁口（区规划馆）大概500米，步行5分钟。可以说是很正的地铁盘。3号线北通金湖广场，南向万象汇，对无论是要往老城上班通勤还是消费都非常方便。
自驾方面，走平路大道可以一路通达无红绿灯5分钟内达到南宁大桥或万象汇，除了南宁大桥早高峰比较堵以外，其余转向五象大道、玉洞大道都畅通无堵。
公交巴士上，目前仅有48、D329两条路线，可前往玉洞-竹溪、龙岗-柳沙方向，运营时间从早上7点到下午7点，有点短，对习惯坐公交的老人不太友好。
▲虎爸现场实拍
3、关于配套
可以说是广西最顶级的配套组合了，小区一公里范围内基本上是把七颗龙珠全部集齐，以下任意一项放在其他城区能吹爆，但这里通通都有：
商务：总部基地写字楼群，如绿地中心、世贸中心就在隔壁。
商业：宜家广场、万科里商业街（目前正在招商，听说打算下半年开街）、南宁之夜、商务街、恒大国际广场（虽然现在烂尾）
公园：五象中央公园、总部基地休闲公园、五象湖公园
医院：广西壮医医院、东盟口腔医院
市政：区规划馆、政务服务中心（预留用地）
4、关于教育
金域中央突然关注这么大，也是因为“双天桃”的原因。但虎爸先提前泼个冷水：虽然新开工的天桃小学离二期很近（就在小区对面），但是双天桃是旅发集团引进的配套学校，肯定会优先满足自己的楼盘，如果是专为博天桃学区买入的，有可能竹篮打水一场空。
当然目前小区的学区组合“歌海路实验幼儿园+五象湖实验四小+五象初级中学”相当nice。歌海路实验幼儿园就在一期大门口，对家里需要老人接送的家庭非常友好。实验四小名声在外，也不多表。特别说下五象初级中学，名不见经传，但有传闻22年中考成绩排五象前三，很有凤翔中学当年的黑马范。
▲虎爸现场实拍
不过目前的学区也有隐忧：据了解歌海路幼儿园的学位已经开始预警，，而二期的梅沙幼儿园虽然已经完成了“私转公”，但师资、招生政策还未确定，所以会有被分流到其他区域的风险。而实验四小随着五象湖四大天王盘的交付入住，金域中央被划出学区范围基本已经是明牌，留给新业主的时间已经不多了。
5、关于舒适度
是这个楼盘最大的硬伤，主要有三点：
第一，密度太大。小区容积率5，才176亩就容纳5040户，48-58层的超高层建筑放在主打低密的五象非常突出。一期还有点小花园，二期基本没什么活动空间，三期作为高端系不做讨论。虎爸要提醒小伙伴要注意电梯，虽说是四梯五户，但户梯比高达1：60（一梯服务32户是比较舒服的区间，超过50户就很拥挤了），所以非常建议想入手小伙伴在出行高峰期去体验体验。
▲虎爸现场实拍
第二，噪音太大。小区位于主干道上，噪音的影响非常大。虽然万科在设计时对楼盘的噪音做了处理，比如抬高6米，采用中空low-e玻璃，但还是会受到影响，虎爸在一期7号楼高层实地用分贝仪关窗亲测，竟达到50分贝，属于吵闹的等级（当然周边当时在施工），开窗就完全受不了。
第三，楼层太高。过高的楼层会容易引起老人或小孩的不适。可能有小伙伴说幸福里不也是超高层么，不也有一堆噪音么，为什么放在金域中央这就成缺点了？虎爸只能说楼盘的定位不同，位置不同，使用人群不同，导致放在别人那是优点，你这就变成缺点了。金域中央原本就是定位刚改盘，对于刚改来说，基本一家老小都住一块，对舒适度的要求和偶尔一周自住几天的豪宅逻辑是不同的。
6、关于户型
金域中央约5040户，在售住宅约276套，挂牌比约5.4%，小区分三期开发，除三期做高端（紫台）以外，一二期每栋楼的户型完全一样。
▲虎爸现场实拍
一期：6-16栋，19-20年交房
二期：17-22栋，21年交房
三期：1-5栋，22年交房，本篇不做讨论。
从户型设计来说，金域中央应该是万科在南宁所有楼盘垫底的，如果单独的看某个户型图好像没什么问题，但当拼在一块时就非常糟糕透了。直接上图：
户型图
这算是板楼还是塔楼，还是个缝合怪？小户型中规中矩，大户型硬伤明显。
排雷之一：二期虽然离地铁更近，但也意味着更嘈杂，不仅要面对平乐大道的车流，还有对面在建的天桃小学及楼下的万科里商业。
排雷之二：一二期东边部分，如11、12、13、18、19、20、21号楼，面对平乐大道，不仅会面临噪音影响，还会受到下午太阳光因对面写字楼玻璃反射，造成光污染，如果要入手，建议下午有太阳时多看看。
户型盘点及推荐如下：
4房110㎡，首推。这个户型其实放在市场上中规中矩，不是它有多好，是其他4、5房的户型衬托的。入手4房对后期置换要卖难度会小很多。
户型图
3房102㎡，毕竟经典的三房户型，格局上没什么硬伤，关键是选对位置和朝向。
户型图
5房143㎡：不推荐。户型本身是没什么问题，但组合在一块硬伤就出来了，基本看得很爽的大阳台被旁边户型挡掉一半。再加上楼盘本就定位是刚需盘，143这种面积放到哪都算是改善户型，在刚需盘里买改善，是典型的产品错配，未来流动性堪忧。
户型图
4房125㎡，难得的三面采光，如果价格很有诚意，而你实在又很想要，建议带上设计师给户型如何改装修给给意见。
户型图
五、总结
毫无疑问，万科金域中央拥有南宁最顶级居住配套：没有任何一个版块能够集齐学铁商+湖江园，还有重要的市政配套（规划馆、未来政务中心）、生态环境，以及全广西的总部基地。
但在产品的硬伤上也非常明显，密度、噪音、光噪、户型都是对居住适度影响很大的因素。
开局这么好的地段条件，如果万科当初做成像幸福里一样的城市豪宅，也许结局会变得不同。但凡是没有如果，万科金域中央错过了成为另一城市豪宅经典的机会。
如果要给它打分（满分10分），虎爸会给 地段10分、产品5分，综合7.5分 。
现在1.4-1.5w的价格是低估还是高估？
我认为有点被低估。哪怕产品很大的硬伤，但顶级的地段依然让它的价格在未来有跟随城市发展上升的空间。
就像《南宁楼市这波行情能持续多久》说的 南宁买房流动性永远放第一位 ，万科金域中央，哪怕放在十年后，依然不用担心置换时没人接盘。
以上，是我们测评的第一篇，将会收录到《五象严选》之中，欢迎小伙伴帮忙点赞收藏。