开发商经常拿地王，但不是所有的项目都会追求单项目最大利润率，也有其他目的，比如开发商要进入一个城市，3年了一直没有拿到地，那么有时候开发商会抱着“舍不得孩子套不着狼”的思路去拿地的，还有就是为了打响知名度，可能会把价格定的很高很高很高，反正也不急着回款，让知名度和品牌慢慢积累呗；
凡是一手盘，一定是价格高的，除非是开发商家里的财务状况差的要命，舍命打折促销，这种情况下一手二手倒挂了，一般情况下一手的性价比绝对不高；
结论就是：
1、真的不是所有的开发商都是充满智慧的，比如潘石屹旗下的公司，比如什么什么等等，有时候开发商穿西服打领带，衣冠楚楚的只是给政府看，他们并没有你想的那么高水平、高智慧，甚至在拿地的时候愚昧到极点；
2、在一个一手供应极大的区域范围内，其实进场投资是有很大风险的，比如现如今的罗岗、增城、南沙，当你买入之后，看到无边无际的供应之后心都凉了，供需决定价格啊。
其实，我想说的是：刨去2016-2017年全国上下普涨之外，入手萝岗这个板块，从投资角度来看是非常要小心的，绝对不是闭着眼即买即赚的。而且还有几个原则不能碰（仅限萝岗区），是绝对不能碰的：
Ø 坚决不碰一手；
Ø 坚决不碰远离2公里地铁覆盖的区域；
Ø 坚决不碰知识城；
Ø 尽量不要碰长岭居版块。
那么碰什么？？其实萝岗区的投资遵循一条原则：
近地铁、近区府、带学位。按照这个原则，我们看看萝岗有哪些值得投资的版块和楼盘。
如果你真的要想在萝岗投资，我的建议是，你尽量在下面三个区域内选择吧：
1、区府：鼎峰、保利香雪、科城山庄、锦林山庄
2、区府东：东荟城、金色梦想、中海誉城、岭南雅筑、春树里
3、广汕路：林语山庄、岭南山畔、万科城
参考近半年各个楼盘的成交来看，区府的价格是最高的，这是毋庸置疑的，区府集各种利好在一起，三条地铁汇聚（目前只开通6号线），未来还有2条轻轨汇聚，以及万达、行政中心、演艺中心，其中香雪山价格已越过4万单价，位居萝岗区二手最高。
其次，区府东、广汕路价格持平，两个区域一个是生活大盘，学区不错，一个是近地铁，具有交通优势，两个板块半斤八两。
如果投资的话，记住了是投资，我们的选择标准是什么？
区府板块：自然区府版块非首选，因为入手价格已经很高了，动辄3.5万起的单价，入手成本已经很高很高，还不要说保利香雪山4万的价格了，所以投资的话，一定不选“船头”盘，一定不选“CEO盘”就是这个道理，你是看起来很漂亮，你是集万般宠爱于一身，但要论上涨幅度的话，大概率是会跑输大行情。那接下来，自然会选择区府东、广汕路版块。
当然，你也可以说我要不要在区府版块内部选择一个价格相对低的楼盘，比如锦林山庄、科城山庄，我认为如果价格特别有优势，比如锦林山庄2.7一下，或者科城山庄3.2以下，当然还是划算。
广汕路版块：这个小区域来说，未来的增量不可见，未来的变量确实看不到，土地没供应、地铁交通成形、学位没变数，周边配套也七七八八了，没有增量的话就只能看大市场了，就是萝岗整体上涨10000元，这个区域版块上涨8000元，还是不太划算。当然了最终都是看价格，如果岭南山畔2.6的价格还是值得入的。
区府东板块：这个版块最大的优势是大盘，每个盘入住率都非常高，几乎都是清一色的刚需客和钓丝客（我这样说不对，以后不能这样说），劣势第一地铁覆盖不到（最近的是东荟城北区），第二是没有一个像样的商业中心，类似钱大妈、福建沙县这类的不叫商业中心。另外，这个版块最大的优势是价格优势，这可能是我觉得还不错的地方，你配套不行、交通略差，只要价格足够便宜就是硬道理，不是吗。我觉得金色梦想2.4、东荟城3.0（主要是学位不错）、中海誉城2.7都可以进场，不用怕，只要过两年的中高楼层都可以入。
读者好像看出来了，好像我在极力推区府东这个版块，其实我不是有意的，而且是真的调研过区府东存在增量和变量：第一是附近有地王（楼面地价2.3左右吧，听讲别墅卖5万，复式洋房4万起），第二是有轨电车2号线的交通规划，第三是什么，第三是区府板块贵的话，自然就外溢到这边了呗，而这个版块到区府的距离只有5公里，在萝岗这样的地方5公里都不是什么事情。
为了更好的了解萝岗，像萝岗这样的区域，到底是哪些人在置业呢？我自己的理解啊，可能比较片面。
第一类：是工作在萝岗的企业的中高级管理者，包括科学城、萝岗中心区、永和等片区，萝岗（新黄埔）工业产值贡献了全广州市的1/3，你就知道这个区域的工业、产业的活跃度和硬实力，甚至说萝岗是可以单独拉出来做一个城市的经济实力都没有问题的，这部分的客户比例有40%左右，好像萝岗有先天条件做单独的中心。
第二类：是天河客户的外溢，两年前动辄3万起的价格确实有点高，很自然也就逼着一部分客户（主要是低首付、低总价）外溢到萝岗区置业，再加上地铁6号线、21号线的前景，所以天河客户东进去萝岗置业几乎是近3-4年一个非常明显的特征，唯一的原因就是萝岗的房子便宜，再加上万科、保利、时代、中海这些品牌地产商的产品和营销，所以更加加剧了这种情况，这部分客户占比大概40%。
第三类：是纯投资客，这些投资客主要来自离萝岗最近的天河、番禺、白云三个片区，2-3年前投资一套市区的房子成本很高，所以这些有些闲钱的投资客就把资本的魔杖伸向了萝岗，当然他们这两年也赚得盆满钵满，这部分客户比例占比为20%，甚至更高，尤其是近2年以来大量的投资客进场，把萝岗的房地产市场搅得天翻地覆。
每次开车去萝岗，无论从科学大道、珠吉路向东转开创大道，科丰路到万达转开创大道，都能感受得到萝岗中心区的日新月异、天翻地覆。
但是，另外来看，我自己的感受就是：
萝岗的人太少了，常驻人口109万，如果未来2-3年能在人口导入上有大动作，比如每年常住人口增加10万起的话，或者从天河、海珠、老黄埔靠着地铁21号线、7号线拉人过去，萝岗就有希望，所以还得靠地铁进行“输血”，对，就是“输血”；
有了人，后续的商业配套，什么锐丰中心、什么香雪商业火了，有人气了，自然会吸引更多的人过去，人+商业起到一个互相反哺的作用；
其实还有一个更本的逻辑就是：为什么萝岗要靠地铁21号线、7号线才能把人从东圃、车陂“拉”到萝岗来呢，除了你的工作、生活跟萝岗挂钩之外，另一个重要原因就是天河公园、东陂、鱼珠、丰乐南的房子足够贵，只有房价足够贵了才能把人赶向相对不贵的地方。所以下面的这幅图大概率上也是成立的：
如果我们停下来，问自己几个问题：如果我们真的要投资的话，萝岗真的合适吗？如果首付100万的话，到底是萝岗合适，还是丰乐南合适呢？如果首付120万，是鱼珠东圃合适，还是萝岗合适呢？真正遇到要用钱、用现金去投票的时候，都会三思而后行，都需要踩盘200套了。真的是一件焦虑的事情。
我自己的回答是这样子的：如果首付超过120万的话，首选鱼珠、丰乐南板块，因为这两个板块的变量（实际就是增量）是看的见的，是可期的。如果首付120万以下，那就可以选择萝岗吧。
萝岗也有两个选择：
1、区府版块里面选择面积稍大，比如120-140平的不超豪宅的中大面积，最好选择顶复、一楼带花园具备附加值、且单价有优势的房源；
2、区府东板块选择流动性好的盘，比如东荟城、金色梦想、中海御城80-110平的小三房，并从其中挑选笋盘。
3、尤其关键：萝岗这样的地方，挑选笋盘一定要有耐心，不要怕麻烦，每天骑小黄车走街串巷的踩盘就行了，多踩盘必然会有笋，而且2018年市场给了你充足的时间让你进场。
有时候我就想，市场是非常公平的，“市场如水”，一个板块价格涨起来了，必然会引起其他板块的上涨，凭什么鱼珠都涨到4.5万了，萝岗还停留在2.0万的水平；或者说如果萝岗涨到了4.0万的单价，丰乐南的价格为什么也一定是4.0万的价格，至少也是4.8万的均价才合理啊。
市场如水，普天之下，阳光都会照射得到。
最后说一下，我百度了一下萝岗有两个地王今年要上市，一个是龙湖的云峰原著，一个是中冶的逸景台，楼面地价分别是2.3万，和2.7万，产品都是类别墅+大面积豪装修平层。媒体报道都是的口径都是：地王面世，必属精品。呵呵。
所以，开发商拿地的时候都不一定是最智慧的选择，这么高的地价，遇上不太好的市场世道怎么办？怎么办？如果你是老板，你说怎么办？怎么办，大概率只能做高端产品，把豪装、高端物管、新加坡顶级园林，把所谓的附加值全部“怼”上去，本来这个区域只能卖3.5万的单价，我有这些好东西（其实成本只有2000元）是不是可以卖4.0万了，然后在这个过程中赚钱，至于能不能卖得掉，卖的快且好，那就看开发商如何操作和运营这个事情了。
其实，你本身就是一个只能卖3.5万单价的项目，不能再多了，如果你要硬卖4.0万，那就是扰乱市场，就是抢劫。当然了，这样的后果，对于周边的二手自然是好事了。
最后提醒一下：任何投资，我们都应该“听大多数人的话，参考少数人的意见，然后自己做决定”。
任何想偷懒，吵吵别人的作业，看了一张我文中的图，明天就去定了一套东荟城的房子，是极其不负责任的。哈哈。
有一个办法可以帮到我们：当我们手中有100万的时候，我们每天都需要、必须问自己一个问题，这100万买哪里的房子会不错，买哪里的房子升值还行，买哪里的房子升值最好。
当我们能清晰的把什么是好、什么是更好、什么是最好都回答了的时候，说明对于这100万，我们就具备了投资的思路和逻辑。接下来的就是“买入”。