房地产二级市场为活跃度最高、参与者最多、社会关注指数最大的级别，也被称为商品房/新房市场，主要涉及的产品为住房（包含别墅）与商业（商铺、写字间、公寓）两类。纯住宅或商业属性产品在市场中占比相对较少，多以混合搭配为主，单个项目住宅占比多为80-95%之间。正因为单一属性规划用地的稀缺，每当有相关土地入市，都会引起社会各界的关注，尤其是多宗地块以组团形式出现时，让人陷入对未来产品开发与拿地企业的猜想。
近期就有3宗“连号”地块集中入市，其中1宗地块规划为零售商业用地（B11），商业占比100%。另外两宗均规划为二类居住用地（R2），商业占比5%，为未来项目社区底商。
然而，最主要的并不是因为土地的属性，而是3宗地块未来对区位影响持续地被人们热衷讨论。涉及的内容包含拿地企业的猜测、区域市场环境的影响、未来房价的走向以及业态的分析。下面，笔者将慢慢为大家揭开3宗地块的神秘面纱。
雨润西3宗地块 一波三折的演变史
竞地方式为挂牌而不是土拍，又被“勾地”了？
9月4日，沈阳自然资源局官宣，沈北2019-027号雨润西-1等6宗地块于9月24日-10月11日期间通过挂牌交易采用有底价增价方式出让，按照价高者得原则确定竞得人。其中3宗地块位于雨润中央宫园项目西侧，四至为北至蒲昌路南、西临七星大街、南至蒲盛路、东靠雅居街，整体呈现规则的等腰梯形。
每当地块通过挂牌交易出现溢价率为零时，问号总会浮现于脑海，为何无其他竞买人？难道都是通过“勾地”的方式拿地？据消息称，已有多家企业勘地表示有意向抢地，想必不会出现零溢价。雨润西3宗地块总用地面积33.2万平，起拍总价17.7亿，近500亩的土地竟是由三类工业用地调整转变而成，那么它的前身是谁呢？
沈师东地块由工业用地调整为居住、商业、商住混合用地，为谁铺路？
8月12日，沈北新区沈师东地块控规优化方案公示于沈阳自然资源局官网，从该地块所在位置来看，与雨润西3宗地块相吻合。公告字里行间流露出对该片区整体规划的良好预期向往与信心。未来控制单元功能定位为蒲河新城地区的大学城、现代居住区。
经笔者实探调研，该地块正是原沈阳五洲龙新能源汽车有限公司单位用地，而且目前已接近*迁拆**尾声。如此大体量的土地规划调整，而且是3宗地块同时入市，想必参与竞买的企业应该会全部拿下，毕竟统一整体规划的价值要远远高于组团式市场经营。
在言传的企业猜测中，万达集团的支持率最高。因其城市中心战略的定位以及去地产化的醇熟商业运营理念，相比其他企业而言，更能加快地块所在片区的发展与环境配套建设。那么到底是不是万达要来呢？风从何起？
万达集团追加投资沈阳800亿，沈北万达广场选址一时成为舆论焦点
5月15日，万达集团与沈阳市政府签订全面战略合作协议，在沈阳再投资800亿元，建设世界一流的大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和5个万达广场。其中，5个万达广场位于沈北、大东等区域。
此消息一出，瞬间刷爆朋友圈，5个小时官方新闻阅读量超10万+，更重要的是提及的沈北与大东两个区域，被房产中介、各大媒体作为噱头进行轰炸式舆论炒作。从中也能够看出人们对万达的期待，同时道义东控制单元确实需要一个大型商业来改善配套与城建环境。
沈阳五洲龙败走沈北，两年的动迁最终将换得谁的到来？
时间追溯到2017年9月，五洲龙正式申请动迁，但却迟迟没有得到批准，那时的营商环境还不及现在，在经历反复申请与审核之后，才有了今天的结果。时隔半年后，京威股份参股者在论坛中询问万达是否将收购沈阳五洲龙，这话绝非一句空言，为何不指定其他集团公司，偏偏倒向万达？事出必有原因。（注释：京威股份占五洲龙汽车公司48%股权）
以上的种种事情，都发生在万达集团与市政府签约前期前。五洲龙的败走与万达是否收购之间有何联系？难道是在五洲龙申请动迁成功之后就有相关人士前来勘地？亦或是内部传出的消息？最终谁会御“龙”而生，10月11日土地竞拍结果见分晓。
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对比30城万达广场数据，雨润西3宗地块规划吻合度颇高
由沈阳地产研究院统计，全国30城运营的万达广场数据显示，商业建面平均占比为26%。雨润西3宗地块总建面约62万平，商业总建面约14.6万平，商业占比为24%，与万达广场产品规划占比极其接近。同时，在30城中，规模最相似的为福州仓山万达广场，总建筑面积为65万平，商业建筑面积为19万平。若建万达广场，或可借鉴其整体规划。
地铁+15万平商业，现代居住区“硬核”配套
倘若不是万达广场，15万平的商业规划以及地铁12号线的的沿途规划路线，足以让其成为沈北新区道义板块的又一生活功能区与商业核心圈。
地铁12号线由沈北经陵北街，走奉天街至浑南。途经沈北方特、道义、皇姑区首府新城，沿金廊、南塔至浑南地区，成为沈城一条连通南北的快捷轨道。蒲昌路站与七星大街站拟定于地块的北侧与西侧，将给未来商业业态输送大量的流动人群。同时，周边1-2公里范围内成熟社区、品牌院校的“固定性”人群将成为该商业的潜在消费者。
七星大街由南向北途经美的·瀚悦府、江南壹号、亚泰城等多个品牌楼盘，同时还有沈师附中、蒲河锡伯族文化广场、东北总部基地、七星海世界主题公园以及方特欢乐世界等。未来将是继道义大街之后，第二条区域主要脉络交通要道。
曾经的十二五规划“八横八纵”、现在的皇姑首府新区建设发展、未来的沈飞公司部分项目搬迁，七星大街与梅江北街未来打通后，兼并地铁12号线的规划，将大幅度地提升沈北与皇姑两区融合发展力度，进而将三环内、东三台子板块内的居民引入地块所在功能圈。道义未来的发展不仅要看大学城，东控制单元将成沈阳都市副心、沈北金核、北金廊的起点。