05 实务中存在的几个问题

1.购房者与债务人签订了多份房屋买卖合同，即使购房者全额付款且办理了预告登记手续，也不享有优先性。

案例： 浙江省杭州市中级人民法院(2018)浙01民终7243号

裁判要旨： 本院认为，本案中虽廖文武与中置公司就案涉房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》有效， 但该五份合同并未能使廖文武取得物权或优于其他债权人的优先权，对于一审法院驳回廖文武的第2、3、4、5项诉请的判项，本院予以支持。 具体分析如下：首先，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房产系不动产，目前仍登记在中置公司名下，并未变更登记至廖文武名下。故根据《破产法》第三十条之规定，廖文武认为案涉房产不属于破产财产的主张本院不予支持。因案涉房屋系破产企业的财产，中置公司的债权人会议有权作出将案涉楼盘整体转让第三人的决定，廖文武的第4项诉请无法律依据。其次， 案涉房屋至今并未竣工验收，且中置公司进入破产后，债权人会议通过了对案涉楼盘整体拍卖的资产处置方案，因此案涉合同已不具备履行的可能。 第三，《破产法》第一条规定，为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法，可见公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。故《破产法》第十六条规定人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 本案中，案涉商品房的所有权未发生变更，现廖文武诉请要求中置公司或受让揽景园的第三人承担办理房屋交付及变更登记手续的义务，属于要求中置公司及其管理人对其债权进行超出其他同序列债权人的个别清偿，违反了破产法的宗旨和相关规定，本院不予支持。

若房地产企业或买受人任一方主要义务的完成——买受人 完全缴付购房款 或房地产企业履行 交付 商品房义务，则管理人不得就该合同行使选择权，管理人仍应当依照合同约定继续履行办理本登记的义务[1]，以实现买受人的物权。根据《破产法》第18条的规定，破产管理人行使选择权的前提是尚未履行完毕的房屋买卖合同，对于在破产申请受理前，预告登记购房者 已经履行完支付房款 的义务，则在购房者一方义务已经履行完毕的情形下，管理人就不能行使选择权。

但是根据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，即只有消费者的物权期待权的受到保护，本案中，廖文武与中置公司就案涉房屋签订了五份有效《浙江省商品房买卖合同》，不满足实际购房消费者的要求，其生存权也没有受到影响，管理人主张解除债务人与其的商品房屋买卖合同并不违反破产程序中公平清理破产企业的债权债务的基本宗旨。

2.以民间借贷而非房屋买卖合同为基础请求权预告登记购房者，不享有优先性

案例： 江苏省南通市中级人民法院(2016)苏06民终245号

裁判要旨： 对于第2项争议焦点，2014年10月28日袁莉、陈侃对案涉房屋办理了预告登记，但其并不因此在久发公司破产中对该房屋享优先有权。《中华人民共和国物权法》规定当事人为保障将来实现物权，可以申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者超期未申请登记的，预告登记失效。 可见预告登记是为保障将来物权的实现，预告登记本身不产生物权设立与变动的后果，即袁莉、陈侃不因预告登记而取得房屋所有权、久发公司不因办理预告登记而产生向袁莉、陈侃转移房屋所有权的后果，且在债权消灭时预告登记失效，即预告登记的效力以债权有效存续为基础，而不是因为进行了预告登记所以债权必定有效且具有了物权属性。 袁莉、陈侃上诉称因为进行了房屋预告登记故管理人无权解除合同、其对房屋具有了破产优先权没有法律依据。且预告登记发生在久发公司进入破产程序前六个月内，属个别清偿行为，管理人亦有权撤销。

袁莉、陈侃与久发公司之间虽然签订了“商品房买卖合同”，但双方之间实际是民间借贷法律关系，故管理人解除商品房买卖合同、对双方之间按照民间借贷关系确定权利义务符合事实及法律规定。 即使久发公司向袁莉、陈侃开立售房收据、双方达成了以房抵债协议，但因抵债房屋并未完成产权登记及过户，原民间借贷债权债务并未消灭，管理人也有权不再履行以房抵债协议而继续履行民间借贷的还款义务。因久发公司进入破产清算，涉及多方债权人利益，管理人一并解除本案及其他类似“商品房买卖合同”、以房抵债协议等尚未履行完毕的协议亦有利于久发公司统筹、公平处理债务。2013年9月16日起施行的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条则规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”根据该规定，设定有物权或其他优先权的财产仍为破产企业财产，即使如袁莉等所言双方通过开立房款收据建立房屋买卖关系，但案涉房屋仍属于久发公司破产财产，袁莉、陈侃主张该房屋不是久发公司破产财产的理由不能成立。

至于案涉房屋买卖合同价款是否存在显失公平、原审认定的同类房屋市场价是否属实，因本案并非管理人基于合同显失公平要求撤销合同，合同价款仅是原审对房屋买卖是否为当事人真实意思的一个考量因素，并非本案关注重点，本院对此不予理涉。

本案袁莉、陈侃与久发公司之间虽然签订了“商品房买卖合同”，但双方之间实际是民间借贷法律关系，不满足最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的实际购房消费者的要求，其生存权也没有受到影响。

3.预告登记请求权基础的房屋买卖合同没有履行的可能时，则预告登记无法对抗管理人的选择权，管理人有权选择解除合同

案例： 山东省*安泰**市中级人民法院(2019)鲁09民终2498号

裁判要旨： 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同是为了履行与案外人李敏之间的以房抵债约定，借款不足房款部分，上诉人通过现金及银行*款贷**支付。通过上述事实可以认定双方的商品房买卖合同实质上是为消灭因借贷关系产生的金钱债务，系以房抵债行为。 商品房买卖合同签订后，涉案房屋至今仍属于在建工程，不具备交付条件，被上诉人亦不能履行抵债房屋的物权转移手续，双方以房抵债协议并未实际履行，涉案房产所有权仍归属于被上诉人 。虽然涉案商品房办理了预购商品房预告登记，但预告登记所登记的是一项请求权，而不是物权本身，不产生物权变动的效力。 现被上诉人进入破产重整程序，其管理人经审查决定不再继续履行涉案商品房买卖合同不违反法律规定，上诉人要求交付房屋于法无据，一审判令驳回其诉讼请求并无不当。

前文中提到预告登记保全债权实现有前提条件，一是预告登记之债权标的物存在，二是预告登记所依托的债权请求权没有丧失。如果上述两个条件中任一一个无法满足，则预告登记失效，而预告登记的效力范围无法及于损害赔偿之债，预告登记损害赔偿之债便沦为普通债权。本案中涉案房屋至今仍属于在建工程，不具备交付条件，预告登记购房者请求继续履行物权转移手续的基础丧失，合同没有履行的可能性，因此其债权仍然会沦为普通债权。

综上，虽然理论上大部分学者都认为原告登记具有破产保护效力，预告登记后的债权在破产程序中具有优先性，预告登记可以对抗管理人合同解除权。但司法实践中，预告登记购房者之所以能够享有优先受偿顺位，除了依据预告登记本身的性质和立法目的外，还需要符合实际购房消费者的身份。毕竟管理人行使选择权是为了权衡各方债权人的利益，为大部分的债权能够更好地公平得到清偿，因此管理人需要综合各方因素审慎考虑。对于非基于真实的购房目的签署的房屋买卖合同，即使进行了预告登记且支付了全部的购房款，也可能因为管理人行使合同解除权而沦为普通债权，而无法优先受偿。

作者：江苏路漫律师事务所 钱宇弘、戎晓霞