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上个周六，又一场大雨突袭沈城，这次沈北没再严重积水，算是给3号当天加推的“沈北第一贵”点面子。

时间再向前推到7月20日，这个“沈北第一贵”楼盘开售，200余套房源800+认筹，当天即售罄。

价格如何？

遭到疯抢的楼盘为沈北蒲河路上的汇置尚岛。

汇置方面在首开售罄之后宣称单价11500，也有中介称均价12000，无论哪个价格都确凿无疑的是沈北第一贵，而且——这还是清水高层，基本是不北向临街位置也一般的楼栋。面积段在60-117，比较刚的面积段。

这个价格贵吗？

沈北高层还是清水甚至还临街都卖到一万多了？

很多人对此难以置信，沈阳最后的洼地站上了万元大关，无数人痛骂这是炒房的胜利，估计也把我们定义成了助长楼市的帮凶。

但如果我们换个角度思考，不去想这里是沈北，仅用各种属性来定义一个楼盘，这里的价格如何？

试想，在沈阳的一个楼盘，拥有地铁口+学区+环境+各类配套加持，需要多少钱？

• 长白=地铁+学区+配套+（-环境）+（开发商）=18000+
• 张士=地铁+弱学区+弱配套+（-环境）+（开发商）=13000
• 新市府=地铁+环境+配套+（开发商）=15000
• 于洪新城=地铁+环境+弱配套+（开发商）=13000
• 丁香湖=地铁+环境=10000
• 汇置尚岛=地铁+学区+环境+配套=?

汇置憋了半年，最终给出的答案是11000+，市场对此的反应：据说现场800人竞购200套房子。小编还是倾向于这是真实的，即使到现在房产局依然查不到有备案，毕竟现在这个时代，听说雨润中央宫园的房子都开始抢了。

但这就值了？

当然汇置尚岛在开发商知名度和户型等方面无法与其他区域相比。

1、现在的汇置，在沈阳缺乏交付的楼盘。

最早期开发汇置尚都（一期）的是家香港开发商——香港置地，这家百年历史的开发商虽然不一定有新世界或恒隆级别的口碑，也算附带光环，但只开发了一期便退出沈阳。香港置地离开沈阳后，旗下两个盘分别转给了碧桂园（碧桂园公园里）和沈阳雅苑（汇置尚都等）。我们依然以汇置来称呼现在的汇置三盘。

简单来说，只有汇置尚都二期之后为沈阳雅苑所开发，资料上看去年年底刚刚交房。也就是说，现在汇置旗下的尚岛、尚郡、尚都，只有尚都二期是完全由现在的汇置（沈阳雅苑）开发的，尚岛刚卖，尚郡是二手盘。未来楼盘会如何，没人知道。

甚至七月月初时还大量传出汇置尚都四期33层封顶结果最高只有32层的传闻，虽然最后该事件被定性为恶意抹黑，但也从侧面反映出开发商口碑一般、购房者对其缺乏信心的情况。

2、产品上并不出彩

在其他开发商，尤其是品质大开发商纷纷提升品质、提升产品层次的现在，汇置的产品不够出彩，当然也因为汇置产品偏于刚需，缺乏施展空间。

可能是因为公摊面积接近30%的缘故，97平户型突出一个刚。对比一下别家的98平。

3、学区？

非市内五区的学区，有些人翘首以待，有些人嗤之以鼻。沈北在几个郊区之中较早的引入了朝阳一和七中两所名校，对沈北来说意义重大。

学区值不值得这个价钱？看你用哪种评判标准。小编觉得，如果以市内的七中来要求沈北，实在有些强人所难。

从*家屯苏**的七中——沈水试验学校今年的数据来看，在区域内的成绩还是可以的。全*家屯苏**中考人数3100余人，沈水126人参考，730分以上考生*家屯苏**有18人，沈水中学6人，三校率预计5%左右，已经接近市内杏坛等学区的数值，但在指标到校方面郊区短时间依然会瘸腿。（相关阅读：再摸牌就是俩王四个二！沈北将引入两个重点高中？）

4、中介

所有中介多的盘都是神盘，有人评价不差钱买汇置尚岛，也有人说汇置尚岛是智商检验盘，小编认为中介卖力推动起到了一定负面作用。

每个区域都有自己的价格逻辑，比如新市府，各家定价时或多或少参考了万达公园ONE清水高层价格（我家小高/我家有装修/我家区位好/...总要比你清水高层卖的贵吧）所以万达公园一万四五，其他家开盘纷纷一万五六。

沈北的价格逻辑还有些混乱，便宜大碗的吾悦卖7000，区位优势亚泰城七八千，区域大开中粮锦云天成8000+，上岛直接跳到11000+，跳涨的价格有多少进到中介兜就无法得知了。

中海沈北5000地块已经定名为中海望京府，价格总不会比汇置便宜吧。。也许至此沈北的价格逻辑才算真正形成，如果望京府精装高层卖一万二三，那尚岛...

最后

抛去上述有些争议的内容，汇置上岛作为最后一片*刚需区域*、*带满属性*的*刚需楼盘*，同样的定位上缺少竞品。

对于这个沈北“第一”楼盘，你怎么看？欢迎留言交流。