买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2246字，预计阅读时间：可能6分钟

文/观察员老王

最近一段时间，又有一批头部房企来到了生死存亡的关口，在众多流量“专家”的解读之下，青岛的买房人可谓是人心惶惶。

期房还能买吗？

青岛楼市还安全吗？

开发商暴雷之外，购房小白还应该注意什么？

这是我们的重点。​

1

稳健的主城与远郊的雷区

如果从暴雷、延期交付的角度去分析青岛，那我们可以得出一个结论：

青岛，依然是北方最安全的城市之一。

虽然在西海岸、城阳、胶州、即墨等地也出现了延期交付的楼盘，但是数量相对于其它二线城市，要少很多。核心城区的楼盘保交付问题都不大，只有中南等极少数的开发商，让不听劝的购房小白用半生积蓄买单。

因为一些高周转的开发商，在青岛核心区压根就没有多少项目。2021年老王去西北某省会城市调研，发现恒大项目占了近40%，它一跑，整个城市都呈现出踩踏效应。

但是我们看青岛，哪怕是在恒大、融创鼎盛时期，他们也最多通过收购的方式，在李沧北、西海岸拿上一两个项目，直接从土拍市场拿地，只能到远郊去转悠。

因为青岛的土地，不是谁有钱就可以任性去拿的。

在过去相当长的一段时间内，哪怕是实力雄厚的头部房企，也大多有一个从外到内的过程，先拿几块边角料的地块站稳脚跟，然后再徐徐向内渗透。

你想在市中心登陆？也不是不行，你有建立万象城这样地标商业mall的实力和资源整合力，可以。

所以，我们看现在的青岛楼市，除了海信地产这样的本土品质担当之外，全国性房企多是华润、保利、金地、万科这些在青岛深耕多年的熟面孔，雄厚的资金实力当然不会有任何安全问题。

2020年之后，还能在青岛主城落子的开发商，当然也有超群的实力。拿地一年多不着急卖房子而是先让城市界面焕然一新，这样的开发理念与成本投入，怎么会有安全问题？

更为重要的是，青岛的核心区，几乎没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

不论是老四方还是东李，如果有开发商可以牺牲利润要流速，都是可以跑得起来的。

青岛楼市的风险，在远郊。

能在上合示范区、创智新区北这些地方拿地的开发商，他们在其它城市必然也是激进的。所以当楼市整体下行时，暴雷不可避免。

你只要不贪图房价腰斩的便宜，做什么靠卖便宜房暴富的春秋大梦，就不会踩雷。

在老王看来，青岛买房最大的问题不是你买的房子无法交付，而是在分化的市场中，你买的房子货不对板，减标降配严重。

2

品质的暗坑最难躲避

金隅·和府、蓝光·黑钻公馆、中南世纪城、雨润·星雨华府、维多利亚湾……如果大家翻看老王的文章，就会发现有着10年+维权记者经历的老王，对于烂盘的命中率几乎是百分之百。

为什么卖家秀同样是让人心潮澎湃，但是老王能够分辨出这些垃圾盘？

一个是企业理念，一个人。

你像海信地产，有着对品质的信仰，所以哪怕是在平度单价八九千的房子，立面、园林、会所也都展现了海信地产的精工品质。

相反，利润为王的开发商，拿地价格又很贵，他要赚钱，就要偷工减料，房子品质怎么可能保证？

当然，还有一些楼盘，拿地成本不高，房子卖得很好，但是品质也是惨不忍睹，这就是人的问题了。青岛作为北方城市，很多企业都要讲人情。特别是那些多年没做过地产开发的外行企业，拿到项目后各种关系找上门，总要平衡吧？

最后的结果就是企业花了A类产品的价格，买来了C类的低端货，最后被坑的都是购房者。

还有一些开发商，刚进入城市的时候踏踏实实做项目，遇上了市场风口取得不错的业绩之后，团队就开始飘了。最后在全国都没出过问题的产品系意外不断，物业也是被业主们接连吐槽。

像这些逻辑与内幕，普通人是很难了解到的。很多时候，你只能跟着感觉去买房，最后能不能买到好房子，只能看运气。

3

三个简单的避坑指南

现在的青岛，你只要不到远郊去瞎转悠，踩雷的概率很小；但是在如此分化的市场中，要想避坑是一门学问。

首先，也是最重要的，不要贪小便宜。 开发商突然降价，中介返佣，这些小便宜你贪了一块钱，未来交付时，就会有10块钱的坑埋在你的新房里。在你的脑海里，一定要有成本的逻辑。

第二，不要买外行开发的盘。 专业的人做专业的事儿，但偏偏有些非地产行业的企业，不愿意让专业团队分享自己珍贵土地的收益，就自己拉个草台班子搞开发。在人情社会里，这样的楼盘很难有善果。

第三，要有人品逻辑。 不论是中介也好，还是开发商的置业团队也罢，如果张口闭口就是给你画饼，拿不出实证却不断诋毁竞品，这些心术不正的人，卖得房子很难是好房子。

还有，你最好到开发商交付的社区，看看物业服务人员的态度，优质的物业服务是企业文化的真实反馈。

如果你看完这些细节还是纠结，可以在老王文章下留言，老王帮你选。

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