Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）。
我们在之前的楼盘详评文章陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介
珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业： “ 珠江新城-金融城-琶洲” 组成了广州的“ 黄金三角 ”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城 ，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视 。
（2）位置： 居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁： 板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境： 珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。
小区简介（凯旋新世界）
上期文章为大家介绍了珠江新城东区的新城海滨花园，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城东区的凯旋新世界。
凯旋新世界位居天河珠江新城，城市新中轴线上。小区共分三期开发，一期 枫丹丽舍（住宅） ，二期 广粤天地（商业） ，三期 广粤尊府（住宅） 。
小区南望珠江，北依28万平方米的珠江公园，东邻广州赛马场，西为海心沙公园，东接华南快速干线，西临猎德大道，地理位置优越。
凯旋新世界是珠江新城少见的低密度豪宅社区，在近11万平方米的土地上，采取了先堆高5米再架空7米的方式营建，中心花园面积达4.8万平方米，另有2座天桥横贯南北，使整个社区连为一体。
5米高的园林使住户远离喧嚣，也能使小区有更好的私密性。脚下是繁华城市心脏地带，更能拥有宁静而祥和的生活空间，拥有高品质的享受！
建筑材料方面很考究，外立面铺砌高级瓷砖，局部挂装天然石材；首、二层入口大堂及电梯厅，墙身铺砌高级天然石材配特色设计墙，地台铺砌高级天然石材连拼花图案，优质石膏板造型天花吊顶配高级精美灯饰。
小区是权威媒体承认的国际化社区， 是广州人公认的传统豪宅。
一期枫丹丽舍有79~469平的1~5房，三期广粤尊府有170~548平的3~5房，自住投资两相宜，适合改善型和高净值家庭， 推荐指数：5星 。
题外话：
凯旋新世界的开发商为港资企业，老板出自香港四大家族之一的郑家。 香港人比较注重风水研究 ，因此凯旋新世界在环境设计方面，处处体现出这方面的精髓。
据说广粤天地的圆形中心广场，就像太极一样，能汇聚周边的能量，增强自己的气场，对冲来自北面的山龙煞和来自南面的水龙煞，给全小区带来平衡和顺。
凯旋新世界基本信息：
小区地址： 天河区花城大道珠江公园路段南侧
一期均价： 16.5万元/平方米
三期均价： 25万元/平方米
建筑类型： 塔楼+板楼
建成年代： 一期2005年、三期2012年
开发商： 新世界中国
物业： 新世界物业
物业费用（元/平方/月）： 一期3.9、三期6.5
总户数： 1141
车位数： 1556
容积率： 2.64
绿化率： 44.50%
下文我们将从“ 公共配套资源 ”、“ 小区园景 ”、“ 楼栋户型 ”和“ 升值潜力 ”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（凯旋新世界）
凯旋新世界 位于珠江新城东区，公共配套资源与之前介绍的 新城海滨花园 公用，详见下文。
（1）公园
珠江新城最大的市政公园--珠江公园就在家门口，与小区仅一路之隔，门口即为人行横道，步行不需绕路。
临江带状公园 与小区南侧也只有一路之隔，小区业主到这里休闲锻炼方便省时。
城央园林 和 江景公园 均与小区相邻，这样的黄金搭配，除凯旋之外别无二家。
无论是一家老小到这两个公园休闲嬉戏，还是独自跑步锻炼，都能感受到顶级公园带来的乐趣和住在核心区的便利性。
（2）交通
凯旋新世界 北临花城大道，南临临江大道，东临马场路，西临猎德大道，四通八达，交通优势突显。
●地铁：
地铁5号线谭村站 A出口距 一期北门约450米 ，通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
一期枫丹丽舍 距华南快速干线最近入口的最短线路为1300米，正常情况下4分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园： 小区自带3所幼儿园。 凯旋春田幼儿园 ，位于一期南侧天桥附近； 道禾幼儿园 ，位于二期西侧T25栋； 广粤春田幼儿园 ，位于三期北侧天桥附近。每期住户可就近入园，家长接送非常方便。
此外，小区周边还有力迅上筑幼儿园、天河区第二实验幼儿园、海滨幼儿园和汇悦天启幼儿园等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。
对口小学： 地段对应的公立小学为 广州市天河区第一实验小学 ，位于海业路80号，距小区一期北门约1100米，距三期北门约1600米，家长接送便利度一般。
该校在天河区的口碑较为一般，如需入读附近优质公立学校请联系助理帮忙（文末添加客服/助理）。
对口中学： 天河区第一实验小学对应直升初中为 天河中学 （花城校区），距小区一期约 800米 ，距小区三期约1100米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS. 据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式， 届时中学学位或存在不确定性 ，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
（4）医疗
●社区医院：猎德街社区卫生服务中心位于海文路9号1-3层，距小区约500米。
疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在社区医院就诊。
●大型医院： 小区附近的三甲医院有 暨南大学附属第一医院 ，距小区约2300米；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区自带大型商业配套，即二期广粤天地，有名车展销店、高级西餐厅和进口商品超市等业态，周末会不定期举办各种活动。
晚上下楼吃饭，到处都能看到白皮肤老外在此把酒言欢，因为国外驻广州领使馆官员大多居住在此。此处也是海外华侨最喜欢聚会的场所之一。
在这里，无论是购物、接待亲友还是聚会都非常方便，这也是部分业主更喜欢居住在凯旋新世界而不是汇悦台的原因之一。珠新东区其它小区的业主也经常会拖家带口在此聚餐、购物。
此外， 猎德街政务中心 和 外国人管理服务工作站 位于隔壁 力迅上筑 北侧，距小区不到200米，窗口办事十分便捷。
小区到 IGC天汇广场 约1.3公里左右，自驾约5分钟车程，或乘坐地铁5号线，1站即可到达；购物、娱乐、餐饮等一应俱全！
（6）文化资源
小区距 广州大剧院 约2.1公里，自驾车约8分钟车程。剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆 约1.5公里，自驾车约5分钟可到达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物 馆 约1.3米， 自驾车约5分钟可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（凯旋新世界）
01小区实景
上图为从力迅上筑西向户型拍摄的凯旋新世界小区的全景图，图片左侧为南，右侧为北，中间圆形广场附近区域为广粤天地。
小区园林整体抬高5米，以保障小区的私密性；一期和二期，二期和三期之间，分别通过上图这样的天桥相连，方便业主们在花园内穿梭。
二期广粤天地中心为一个圆形广场（上图），围绕着广场的一圈为商业配套，东西两侧为开发商持有的出租公寓；除此之外，一期枫丹丽舍和三期广粤尊府均为商品房。
上图为一期枫丹丽舍的全景，楼栋高层至北向南递减；图片右侧（北）为珠江公园，北侧住户可饱览公园美景，其他住户也可以欣赏自家园林美景。
上图为三期广粤尊府的西半部分，未拍出的东半部分的楼栋与西半部分互为镜像；最高的楼栋为T17栋，与旁边的T16栋同为小区的楼王，一线江景，望小蛮腰。
上图为一期枫丹丽舍北门进来的地方，图中台阶往上走5米左右就是小区的园林。
上图为一期T4栋附近的园径，路面宽阔，平时禁止车辆通行，紧急情况下可作为消防通道。
一期楼栋的首层大堂，整体挑高至7米，墙面有大幅面玻璃窗，良好的采光特性，使大堂显得光洁明亮。
上图为一期的电梯间，开间宽阔大气，地面铺高级瓷砖，墙面为高档进口石材，经历17年的岁月洗礼，仍然能感受当年的豪华质感。
上图为小区的园林一角，地面、草坪和树木均保养得非常好。
园林这一片棕榈树，充满了热带风情（上图）。
上图为3期广粤尊府T13栋楼下，园径和楼栋的外立面明显更新净，色调和一期虽然一样，但三期的装修用材看起来更高档。
三期的园林，地板明显更新，景观布置也比一期更精致，见上图。
上图为广粤尊府T15栋的北向景观，小区一二期的园林连成一片，美景尽收眼底。小区外立面以橙黄色为主基调，一二三期合围成一个两头高中间低的圆角矩形，叠加二期中心的圆形广场，在高空俯视整体像一个元宝，在珠江新城有很高的辨识度。
02房源展示
对比汇悦台的璃幕墙设计，凯旋新世界也许是更讲究风水布局的关系，设计风格更偏传统豪宅，格局方正、带阳厅出大阳台等，当然有部分户型也存在斜边。
下文为广粤尊府T20栋一套171平方的西南望江3房单位，请欣赏。
↓↓↓
▲玄关▲
▲客厅▲
▲餐厅▲
▲厨房及工作阳台▲
▲厅出阳台▲
▲主人套间▲
▲主卧房出阳台▲
▲主卫▲
▲卧室2▲
▲卧室3▲
如果说豪宅的空间就是用来浪费的，那么凯旋新世界可以说是“浪费”到了极致。
（1）开发商大手笔的用了近5万平方米的地皮来建设花园，成就了珠江新城最大的小区园林，最宽的楼距。
（2）其次，在公共区域方面，如园径、楼栋大堂和电梯间等，也是非常宽阔、豪华、大气。
（3）最后，在户型设计方面，凯旋新世界豪得很彻底，全为豪宅应有的大开间设计：90多平方只做1房，110多平方只做2房，150~190平方只做3房，200平方以上才配有4房，唯有“不将就”才能称之为豪宅。
03户型楼栋
（1）楼栋简介
凯旋新世界分为 一期“枫丹丽舍”、二期“广粤天地” 和 三期“广粤尊府” 三个组团，每个组团占地面积大约3万方，两两之间被海明路和海月路隔开。
▲广粤天地商家分布图▲
商业部分： 二期 “广粤天地” 为商业物业，位于在小区中间，主要包括高档公寓广粤公馆、社区商业广粤天地、会所广粤会等。
广粤天地东西两端分布着9栋酒店式公寓( 广粤公馆 )，为发展商自持物业，只租不售。广粤公馆于2009年开始运营，其中大部分租客为外籍高管和驻穗领事官员，因此也被媒体称为“ 国际大使官邸 ”。
住宅部分： 一期 “枫丹丽舍” 建成于2005年，位于小区北端；三期 “广粤尊府” 建成于2012年，位于小区南端；两期各有12栋住宅楼，楼高12~26层；后文会对住宅部分作详细介绍。
园林部分： 小区园林被整体抬高5米，做得非常精致，富有层次感，使那些不能望江的非楼王户型有了自己的价值支撑，当然楼王的无敌江景就更加不言而喻了。
三个组团通过中轴线上的两座天桥连通，使之成为一整体，业主们不用过马路就能在三个园林之间穿梭。
注：三期业主可进出一期园林，但一期业主不能进入三期园林，两个组团的管理费也有较大落差(一期3.9元/平方米，三期6.5元/平方米)。
（2）户型详解
一期枫丹丽舍有79~469平的1~5房，三期广粤尊府有170~548平的3~5房，具体的楼栋平面户型图和户型面积汇总表详见下文。
▼T1栋平面户型图▼
▼T2栋平面户型图▼
▼T3栋平面户型图▼
▼T4栋平面户型图▼
▼T5栋平面户型图▼
▼T6栋平面户型图▼
▼T11栋平面户型图▼
▼T12栋平面户型图▼
▼T13栋平面户型图▼
▼T14栋平面户型图▼
▼T15栋平面户型图▼
▼T16栋平面户型图▼
▼T17栋平面户型图▼
▼T18栋平面户型图▼
▼T19栋平面户型图▼
▼T20栋平面户型图▼
▼T27栋平面户型图▼
▼T28栋平面户型图▼
▼T29栋平面户型图▼
▼T30栋平面户型图▼
▼T31栋平面户型图▼
▼T32栋平面户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
▼户型小结▼
同一个小区，为什么三期广粤尊府比一期枫丹丽舍贵那么多呢？因为两者的开发时代和位置不同、产品定位不同，从而主要表现为以下几点区别：
（1）户型： 枫丹丽舍有79/99方的1房和118方的两房等中小户型，总价相对偏低；而广粤尊府全为170平方以上的大户型，总价高，圈层更纯粹。
（2）景观： 枫丹丽舍所处位置决定了最好的景观价值在北向望珠江公园，而广粤尊府所处位置的景观是更为稀缺的南向一线江景。
（3）用料： 三期的园林更精致更有层次，公共区域的地砖、大堂、电梯间用料更高端。
（4）楼龄： 一期枫丹丽舍于2005年交房，三期广粤尊府于2012年交房。
（5）物业： 枫丹丽舍3.9元/平方/月，广粤尊府6.5元/平方/月。
04买家预算
枫丹丽舍当前二手成交价在14-19万元/平米之间，均价约16.5万元/平米；广粤尊府则去到22-30万元/平米之间，均价约25万元/平米。
因组团、楼栋、户型、朝向、楼层和景观不一，具体到每户的单价相差非常大。放眼全广州，豪宅小区的均价只能作有限度参考，一房一价是常态。不仅谈判的时候同一栋的上下层价格相差巨大，银行也会根据具体的房源做不同的评估价（一房一评估价）。
在豪宅市场，因为不专业、不懂具体房源的情况而导致买贵、买错的情况比比皆是。欢迎添加文末客服/助理，给你更专业的选筹方案。
以下预算仅供参考，具体以实地看房时业主报价为准。
▼一期预算▼
▼三期预算▼
升值潜力
一期枫丹丽舍 于2004年开盘，开盘均价为 9000元/平方米 ，当前成交均价为 16.5万元/平方米 ；三 期广粤尊府 于2011年开盘，开盘均价为 54000元/平方米 ，当前成交均价为 25万元/平方米 ；
那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？请看以下增长曲线！
从下方图表可看出， 一期 多年来的年均增值速度为 17.54%，18年 间增值 17.33倍；三期 多年来的年均增值速度为 14.95%，11年 间增值 3.63倍（不同入手价、不同楼栋和户型增值幅度相差极大，均价仅供参考） 。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
总结
本期主要介绍了珠东新城东区的 凯旋新世界 小区，一期枫丹丽舍涵盖79-469平的1~5房，三期广粤尊府户型涵盖170-548平的3~5房 ，自住投资两相宜， 适合改善和高净值买家。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1） 区位优势明显 ，东临马场路/华南快速干线，南临临江大道路，北临花城大道，小区有多个汽车出入口，进出方便；地铁5号线潭村站距小区500米左右，增强了 交通的便利性 。
（2）广州图书馆、广东省博物馆、广州大剧院、广州第二少年宫等 文化场馆距小区均在10分钟车程内 。
（3） 小区配套珠江新城最好 ，有珠江新城最大的小区园林近5万平方米，以及大型商业中心、高级会所和泳池等。
（4） 自带三所优质国际幼儿园， 每个组团都能就近上学，非常方便。
（5）居住人群主要为 上市公司董事长、科技巨头高管、跨国公司高管 、 外国驻穗领事官员 以及 珠江新城金领 等， 业主圈层高端 。
（6） 物业管理优秀 ，安保性强，私密性高。
（7） 景观优势明显 ，一期楼王坐拥 珠江公园一线景观 ，三期楼王户型更是坐拥 一线江景 ，其余户型也能享受自家 公园式园林美景 。
（8）小区自带 大型商业中心 ，周边商业氛围也较好， 生活便利度高 。
缺点方面：
（1）小区东侧临近马场路，南侧靠近临江大道，北临花城大道，容易受到噪音影响。尤其是广粤尊府临江和枫丹丽舍临路的部分户型噪音较大，需实地踩盘后才能判断能否接受。
（2）一期交房17年，楼龄长，大堂等公共区域有较明显的时代痕迹，塔楼设计导致大部分户型通风效果一般，不如板楼的南北对流住得舒服。
（3）一期户型有79平方和110平方等中小户型，豪得不够纯粹。
（4）车位分配不够合理，虽然有1:1.36的车位配比，但业主大多有2台或以上私家车，一户只能租一个车位，停车问题较突出。
（5）对口公立小学口碑一般。
（6）附近的地下隧道开通后，三期广粤尊府南侧楼栋可能会受到噪音和车流影响。
查看往期楼盘详评文章请点击我的头像。
加入“广州买房交流群”详见置顶微头条（点击我的头像-微头条）