“当前的公寓市场的走势如何？是否值得投资？”
公寓以不限购，面积小，总价低，宜自住+办公+投资等多重优点，受到市场的欢迎，公寓行情持续活跃，公寓批售仅次于住宅成为第二主力。
最近，后台收到很多类似的问题，对公寓投选的咨询，今天就来集中分析回复大家，希望能对大家有所帮助。
—— 壹 ——
从功能看，公寓是住宅和写字楼之外的另一个形态产品。
如下图，表中32个楼盘为目前在售的公寓项目，产品类型有Loft 、平层公寓、酒店产权式公寓不等，精装毛坯都有。
目前，西安公寓产品主力价格在9000-20000元/㎡不等，价格最高的是高新的朗臣公寓，均价30000元/㎡，价格最低的是海亮德文郡的公寓，均价8300元/㎡。
|表中“——”部分均为平层公寓
从价格归类，可以分为三个梯队：
梯队一，均价在20000元/㎡以上，有6个盘，分别是梧桐公寓、朗臣公寓、唐延公馆、立丰城市生活广场、莱安中心、南飞鸿广场。
这6盘分布在3个区域，高新、城南和曲江，都是区域的核心地段，城南和曲江的盘就不必赘述了。
高新的发展大家都有目共睹，一路滚动发展至三期，其核心区的价值渐增，产业的集中也形成了西安的商务办公区。
除了南飞鸿广场外，其余5盘面积偏大，最大户型面积都在90㎡以上了，而莱安中心更是在75-105㎡之间，单价与上面积段的“双高”，意味着对投选者实力的要求。
梯队二，均价14000-19000元/㎡，有9个盘，分别是正荣天寓、世园菁英汇、珑寓、景寓学府、地铁置业MOMOPARK、正荣彩虹谷、汉华·曲江中心、金辉世界城·金寓、中建MAX。
正荣在西安的在售项目的均为公寓产品，其中正荣天寓是平层精装公寓，紧邻北二环和地铁4号线；正荣彩虹谷是loft产品，与西北妇幼一路之隔，依托自身打造的孕婴童主题商业。
从投资的角度，地铁沿线的盘为中建MAX、正荣天寓、地铁置业MOMOPARK和金辉世界城·金寓。
梯队三，均价13000元/㎡以下，有17个盘，分别是世园大观、spring钛茂、青秀城、荣民时代广场、隆源领寓、华南城、旭辉荣华公园大道、丝路自由之光、亿润锦悦汇、中南青樾、海亮时代one、华洲城熙悦都、华洲城熙悦都、泰华金汇时代、海亮德文郡、雅荷中央广场、碧桂园·凤凰城。
世园大观、spring钛茂、旭辉荣华公园大道3盘位于浐灞商务会展的发展核心，均为loft产品。这个板块在公寓市场属于热门区域。
不同的是，旭辉荣华公园大道只有一个面积户型，世园大观紧邻灞河与浐河交汇的最宽水域，形成视野较好的“滨河公寓”；而spring钛茂主打的是科技，与阿里巴巴合作，嵌入许多阿里的科技。
—— 贰 ——
综合以上可以发现，当前公寓的价格主力集中在10000-13000元/㎡左右，同住宅的情形类似，2万甚至3万价格的项目只是个盘。
不同于住宅的是，公寓的“自住+办公+投资”属性，是基于产业、商业等的发展需求。
如依托商圈的项目有中建MAX、正荣天寓、荣民时代广场等；依托产业发展典型的就是浐灞总部经济园区的世园大观、spring钛茂、旭辉荣华公园大道3盘。
但归根结底，还是城市人*活口**动集中的区域。2017年，西安实施了“史上最宽人口落户政策”了，目前人口已经突破千万，随之而来就是这些人口的居住、工作和生活方面需求。
同样，自2017年起，公寓也经历了一波房价行情，均价从7531元/㎡攀升至11459元/㎡，总体较2017年的价格水平抬升了60%左右。
—— 叁 ——
那么，回到我们关心的问题，公寓到底有无投选价值？
2017年以前，西安的公寓目前多集中城南及高新区域，随着新一轮行情的爆发，以及人口的增长，产业的落户等，呈现出遍地开花之势，这也与各个新区的发展规划以及招商引资相关。
高新区一直是公寓产品的主力军。E客公寓、兰基公寓、梧桐公寓、未来中心以及中华世纪城公寓、环球中心公寓等，均价在12000-40000元/㎡不等。
当下来看，在沣东、浐灞、港务区相对较为集中。如沣东新城中建MAX公寓，均价在16000元/㎡左右；
浐灞区近年来依靠全运会和世园会的发展，以及地铁3号线的贯通，也逐渐发力，如欧亚园区板块的世园大观、旭辉荣华公园大道等，均价在12000元/㎡左右。
重点来了，在选择公寓时，应注意：
公寓一般属于商业用地，产权是40年。
因为公寓是商业性质，所以不能落户；水电费、物业费等都是按照商用标准收取（费用比住宅高出约2倍）。
最重要的是，购买公寓不可以办理公积金*款贷**，只能办理商业*款贷**，首付一般为50%。
那么，如何选择呢？
首先，看交通是否便利，商业中心、地铁口优选，人流量大，回报率有保障。尽量选择有实力的开发商，有良好的资金周转能力和开发运营能力，烂尾现象会很少。物业服务的品质高低即决定了房屋租金的水平、客流量。
投选的价值在哪？公寓的投选价值和城市发展紧密相关。一般都在人流量大的核心地段，有大型商圈、商务中心等加持，出租率、租金比住宅高。
随着人口的不断落户，商业、产业的不断发展，催生区域未来产业和商务发展需求，使具有“宜居+办公+投资”等多重属性的公寓产品迎来了新风口。
希望有投资计划的，多从区域发展、房企品牌、区域的大规划已经落地的兑现情况，仔细筛选，并且能够理性看待自己的投资！
编辑=周鑫 编审=徐红