自7月30日以来，房掌柜&楼市飞说陆续实探南京多个区域热门商业体，把脉发展现状，截至目前，已经陆续推出城北、河西商业篇，引起不少粉丝参与讨论，具体文章链接如下，之前没有查看的朋友可以点击了解：
城北篇：【把脉综合体①】城建如火如荼，城北商业综合体如何*局破**？
河西篇：【把脉综合体②】河西商业十年突围：如何杀出一条血路？
今天，掌柜君实探城南（铁心桥）三大商业体---楚翘城、雨花客厅、世茂52+，这里是雨花台目前商业发展比较成熟的板块。整个区域经过多年的培育，自2015年楚翘城开业之后，商业发展迎来“春天”。
但不可忽视的是，随着新商业体的开业崛起，正在运营的早期商业体正面临设计理念落后、品牌招商力度不够，甚至出现人气不足、多家门店关门的情况。
下面，掌柜君制作了一张图，让大家更直观清晰的了解这三家商业体的位置分布情况：
一、楚翘城：早期商业拓荒者，现主要以餐饮、培训机构为主
提起城南（铁心桥）的商业发展，可以说在2015年之前是一片空白，那时铁心桥是很多南京人看不上的地方。因是安置房、经济适用房聚集地，周边*迁拆**户众多，当时区域最大的商超就是春江路的苏果超市，除了周边居民之外，这里最大的消费群体就是三江学院的超万名学生。
直到2015年8月8日，号称南京首个以科技、智能为主题的IT Mall---楚翘城正式开业，这也是区域早期的商业拓荒者，也是雨花台区第一个综合商业项目。
作为是软件谷公司化运作的第一个项目，楚翘城建筑面积17.6万平米，由4座写字楼、1座酒店以及2万平方米的集中商业组成，总投资9.5亿元。非常值得关注的是，在软件谷良好的运作下，该商业体在开业之前就已净赚15亿元。
与南京其他商业体不同，楚翘城率先实现了“全体验业态”，餐饮占比53%、休闲娱乐占比35%、零售业几乎为零。在前期招商中，更是大手笔引进了南京首家上海自贸区全进口超市DIG、南京第三家Zoo咖啡品牌店，以及那家小馆、海云间等多家知名品牌。
开业当天，更是吸引众多软件谷工作的年轻人群、周边居民，还有三江学院学生等前来消费，人气旺盛。
但就是这样一家区域早期商业拓荒者，今天掌柜君在实探过程中却发现，目前虽然多家门店已经关门调整，但也有巧虎kids、屈臣氏等新的品牌门店入驻。掌柜君在门店分布指示牌上看见，现在整个商业体几乎都是以餐饮和培训机构为主。
而单一的业态分布也使得楚翘城的客户群体有限，如餐饮门店主要还是周边上班族午饭的聚集地、培训机构是周边居民给孩子假期上课的地方。
其实不难发现，楚翘城在开业初期定位就以餐饮和休闲娱乐为主，但对于餐饮门店，因消费者口味差异巨大，重口难调，不好定论。另外，楚翘城露天式的设计，一直被很多消费者所诟病，他们觉得在天气炎热或雨雪天气，会有不好的消费体验。
但据掌柜君了解到，楚翘城的这种设计初期主要是充分考虑其地处软件谷，周边的IT上班族下班时间较晚，相比闭合式的商业体，露天式的设计可以使得店家能自主决定营业时间，从而更好的服务软件谷的上班群体。
最重要的就是，距离地铁站天隆寺站直线距离约900米，需要经过软件大道、宁双路2个十字路口和红绿灯。加之等待红绿灯时间较久，很多消费者不愿再次前往。
而开业至今已有4年，楚翘城近期也在重新进行调整，以便更好的服务软件谷及周边居民。据了解，8月16日-8月18日，楚翘城四周年庆也将带来新的惊喜。
二、雨花客厅：南京网红商业体，注重体验式消费
在楚翘城开业之后的2年里，其霸占了整个铁心桥居民和上班族的日常吃喝玩乐需求。直到2017年9月16日，区域新兴商业体---雨花客厅E-PARK正式开业，这是南京首座“长”在公园里的购物中心。
整个商业体以雨花石为设计理念，包括多处集创意性、观赏性和功能性的设计单元，如主题式下沉广场、屋顶景观生态花园、海底景观区域等。目前已经开业的一期总体量约8万方，位于南京地铁1号线天隆寺站1号口直达，属于真正的地铁上盖商业体。
而在该商业体的品牌分布中，不仅有山姆会员超市、迪卡侬、华为，还有GAP、Nike、海上明珠影城等品牌门店。其中，多家品牌更是首进城南，只有雨花客厅才有。总的来说，雨花客厅的是集品牌超市、主题餐饮、精品零售、生活配套等业态于一体，比较适合一站式消费体验。
今天在实探过程中，掌柜君刚从雨花客厅正门进入，首先进入眼帘的是1楼的城南首家无印良品和优衣库门店，现在已经成为不少年轻人购物的新选择。
因是假期，整个商业体挤满了家长、老年人、孩童。特别是负一楼的海底世界，很多家长和老年人带孩子在看海底鱼类、玩游戏、看动画片，到了中午去旁边或者楼上的餐饮门店吃饭，然后再去山姆会员或迪卡侬购物......在雨花客厅，可以完全实现吃喝玩乐一条龙服务。
值得注意的是，虽然一期总体量仅有8万方，但其中山姆会员店和迪卡侬两家品牌超市所占体量很大。以山姆会员店来看，因每年需要一笔会员年费，其消费群主以中层及以上为主，主要还是周边及河西的购买力。
除此之外，雨花客厅隔壁华为、中兴等众多软件公司，带来了大量的年轻高消费群体，在实探中掌柜君也发现，临近中午饭点，不少成群结队的年轻上班族，前来吃饭消费。不仅如此，3楼的海上明珠影院更是有不少人在取票看电影。整个商业体给人感觉虽然是工作日，但人气十足。
综合来看，雨花客厅虽然是区域新兴商业体，因独特的设计理念、丰富的业态，满足了家庭、上班族、学生、儿童等多种人群的消费需求，自然人气不会差。加上地理位置优越，从天隆寺1号口可以直达商业体负一楼，出行购物更加方便，也使得其消费人群的范围大大扩大。
需要注意的是，内部多个门店如山姆会员、迪卡侬等，这些门店店面较大、运营成本较高，但门店效益并不高，这也是雨花客厅部分门店发展的现状。
三、世茂52+：新兴社区型商业体，内部亲子教育门店人气火爆
与楚翘城以安德门大街相隔的就是，区域第三家商业体---雨花世茂52+，这是世茂在南京的首个自持项目。与楚翘城和雨花客厅定位不同，该商业体定位为现在比较火的社区型商业体，主要服务隔壁的世茂城品社区、软件谷办公人群、区域中高收入家庭等消费群体。
雨花世茂52+位于宁双路与安德门大街交汇处，总体量近3万方，于2018年12月29日盛大开业。在业态分布上，主要以餐饮、生活配套、休闲娱乐为主，更是打造了“乐活派”、“潮流客”、“玩童酱”、“吃货君”、“聚会咖”五大主题楼层。
在招商品牌上，世茂52+更是花大力气引进了南京最大的小米授权线*体下**验店、雨花台区首家海底捞、软件谷首家超级物种和汉堡王、以及GXG、BASIC HOUSE MAN等品牌，在业态上完全做到与楚翘城和雨花客厅错开，差异化的业态，使得其消费群体有所不同。
最值得关注的是，世茂52+针对软件谷儿童业态空白，引进了多个儿童品牌门店，及儿童配套的主题乐园、亲子教育、益智课堂等，满足区域众多家长和儿童的需求。这一点，掌柜君在实探的过程中发现，在3楼的多家儿童品牌门店中，很多家长带孩子在此休闲娱乐、益智学习，人气十分火爆。
当然，这种儿童业态往往也会促进商业体内部的餐饮、购物、服装、美容等不同业态的发展，是一个相互促进、相互双赢的结果。
但与楚翘城一样，雨花世茂52+的地理位置也较为尴尬，虽然地处软件谷核心区，周边有双线地铁（1号线、S3号线）环绕，若从1号线天隆寺站需步行约800米到达，要穿过安德门大街和宁双路两个红绿灯；若从S3号线铁心桥站步行约700米才能到达，但需要经过宁丹路、凤信路两个红绿灯。来往的车辆和红绿灯往往阻隔了消费者和商业体的空间距离。
（从安德门大街拍摄的楚翘城与世贸52+）
还要关注的是，与世茂52+不到2公里的禹洲嘉荟星岛，其也自带社区型商业体，未来会对世茂52+带来一定冲击，如何更好的吸引和留住潜在消费者是世茂需要考虑的。
四、贴身肉搏还是集圈成市？城南商业未来发展还需时间来验证
今天实探下来，不难发现，无论是早期的楚翘城、现在最火的雨花客厅、开业不足1年的雨花世茂52+，这3家商业体都有自身的业态定位，使得3家商业体在客群定位上有所错开，后期吸引消费者也更有针对性。
正是如此，这3家商业体才能在相隔不到1公里范围里互相独立发展。但我们需要关注的一点是，除了楚翘城开业刚刚4年，目前正在重新调整中，而雨花客厅开业仅1年多，世茂52+更是不足8个月，这两家人气相对不错。但目前来探讨未来发展为时过早，只能让时间来验证哪家会是最后的“王者”。
但就区域来看，目前已经有世茂城品、恒大华府、中南锦苑、雨花客厅等商品房陆续交付，未来还有翡翠天际、*京大南**名城紫金九号，以及本月待出让2幅地块的业主......这些潜在的高消费群体都是这3家商业体的客户，在未来很长的一段时间内，如何通过不同的招商和业态分布来吸引、留住客户群体，是他们该认真思考的问题。
其实，在一定程度上来看，一个商业体叫“孤岛”，几个商业体聚集在一起叫“群岛”，“孤岛”很难长久发展，“群岛”却能发展成大陆。商业的发展也是如此，单个商业体难成气候，只有多家商业体互相融合、互相促进，才能集中成市，吸引更多的消费群体和潜在客户。
未来，这3家商业只有互相借鉴成功经验、互相抱团，才能促进城南商圈的形成，在全市范围内提升城南商圈的知名度和吸引力。