很多朋友留言，让我写一写阳光城地产。那第10篇，我们就来聊聊这家在行业内，最职业经理人化的房企。

我曾经谈过他们的业务，最后没有投，也算躲过一个雷。接触下来看，他们的员工很多都来自于头部企业，素质比较高。

公司管理现代化、老板低调、职业经理*权人**限大是阳光城的标签。这也是金融机构喜欢的画像，所以像招行、泰康这种风控标准比较高的机构，最后也会折戟阳光城。

家书

2022年初，职业经理人朱荣斌即将离职，老板林腾蛟走到幕前，去解决阳光城的困境。

为了鼓劲、亦或是真的乐观，林老板在春节那天给员工写了一封真挚家书，标题是 《严冬过尽绽春蕾》 ，家书中写到：

历史告诉我们，每一次危机都是一次压力测试。任何时候，我们做最坏的打算，做最大的努力。

只要我们保持定力，勇往直前，奋斗不止，就一定能够迎来更加绚烂的明天。

林老板有文化名不虚传。家书中诗句、名言信手拈来，连标题都是改自陈毅元帅的诗句：二十年来说是非，一生能系几安危？莫道浮云终蔽日，严冬过尽春蓓蕾(《赠同志》）。

老板们总是会在企业困难的时候想起来员工，希望员工像老板一样共苦渡过难关。但这次困难又岂是员工努力就能渡过的呢？

起步

林老板在地产界像是个另类的存在。

1968年出生林老板，说自己的偶像是陈嘉庚，大学时代就会做生意养活自己，毕业后还去了新加坡留学，直到1995年才回国，算下来就是27岁。

海外回来的林老板，打工是不可能的。恰好那年国务院发布了《关于发展房地产若干问题的通知》，房地产这个重要产业成了林老板的选择。

“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分。

于是阳光城地产在1995年成立了。林老板在福建先后开发了阳光假日大酒店、阳鸿新城旧改、福州阳光城等项目，参与到了中国房地产的大航海时代。

资金对阳光城是个考验。原始积累不足的阳光城，2006年的销售额也只不到2亿元。这个阶段林老板想到了各种融资的方法，还在2002年借壳实现了上市。

林老板也开始探索高杠杆开发的方法。2000年开发的福州阳光城时，林老板把开发利润分一部分给总包，让总包垫资建设。2004年收购上海天骄大厦时，让二股东自己借款，然后以借款形式注入阳光城，再配合金融机构并购*款贷**，以实现高杠杆收购。

面对同行的发展速度，林老板对此时阳光城是不满意的。2006年元旦，阳光城召开马堡战略研讨会，作出“聚焦地产”的决策，提出2010年实现销售额100亿的目标。

我们希望能顺应环境、积累财富，以便更好地为教育事业、公益事业作贡献。在这个会上，我们豪迈地提出了2010年地产板块销售达100亿元的目标，而当时销售规模不过2亿。可是到了2010年，销售额只达成40亿元。有人看笑话，但我很坦然，因为组织的进步是明显的（林腾蛟）。

出闽

在阳光城的历史上， 2010年被称为全国化的跃进元年 。那年，万科把房企天花板抬到了1000亿，碧桂园和龙湖突破300亿元。

2010年的百亿目标虽然只完成了40亿，但这并不妨碍林老板喊出来2015年500亿的目标。

2010年，阳光城在西安召开公司战略研讨会，提出2015年地产要实现500亿目标，实施“万龙计划”，“2015年我们实际完成了310亿元，有人质疑，但我很欣慰，因为公司蓄势待发，可以向更高目标冲刺”（林腾蛟）。

这次林腾蛟找到了突破的方法。 总结起来就是：迁总部、职业经理人、高周转 。

2012年，在福建发展了17年的阳光城将总部迁到了上海，和世贸、旭辉、宝龙成为第一批将总部搬到上海的房企，随后正荣、融信、中骏等福建老乡们都搬到了上海。

不得不说，阳光城具有远见，房地产行业本质是个资金产业，最紧缺的资源是资金和人才，而上海正是中国资金和人才的聚集地，

陈凯时代

搬到上海的同时，阳光城开始了职业经理人时代，为了给管理层创造环境， 林腾蛟优化了董事会、管理层、监事会三权鼎立的制度，把管理层的权限放到最大。

林腾蛟则选择退居幕后，一度除了年度预算、高管聘用等25项事项需呈报外，其余经营的问题，都交给高管。在那个时代，林老板这种管理理念还是相当先进的。

2012年，阳光城迎来了第一批明星职业经理人陈凯和张海民。自于华润置地和龙湖地产的职业经理人空降阳光城集团担任总裁，来自于万科的元老级人物张海民担任副总裁。

陈凯带为阳光城来了更多的新鲜血液，也开始启动高周转的运营策略、多元化融资策略、在精选城市投资策略、扁平化组织策略。2012年就拿到了7个地块。

陈凯在阳光城干了3年， 2012-2015年，阳光城的销售额增长到快400亿元 。更重要的是，为阳光城建立了有效的高周转运行模式。

2016年，不知什么原因，陈凯离开了阳光城。随后张海民接替陈凯，他在阳光房大力推广并购和合作的拿地策略，成功的让阳光城进入珠三角，扩大了阳光城的版图。

张海民曾回忆说，2016年坐飞机飞了113次，当年阳光城80%土地储备来自于并购。

2017年，张海民辞职，陈凯时代结束。陈凯和张海民让阳光城成为了地产圈最靓丽的黑马，林老板也成为行业内认可的伯乐。

双斌时代

2017年林腾蛟提出了“天命计划”，要求“2022年要把阳光城打造成行业典范”，即要跻身第一梯队，而实现这一计划的是他刚从碧桂园挖来的高级经理人。

“2017年秋，我们又开了战略务虚会，提出‘天命计划’：到2022年，要把阳光城打造成行业的典范，包括销售规模、利润率、客户满意度、员工满意度以及文化软实力等指标都名列前茅。”林腾蛟说，“这四次战略会的成果，都是企业家精神的最好诠释：坚定不移的目标、坚韧不拔的意志。”

2017年，朱荣斌和吴建斌先后加入阳光城，分别担任董事长和副总裁。 朱荣斌在当年入职后不久便制定了高达3500亿销售规模的三年发展计划，相当于当年销售额的快4倍。

为了表明决心，朱荣斌在2018年初投资8000万元，增持了阳光城的股票，并多次对表示阳光城将是自己的最后一站。

双斌的战略三全五圆，即全地域、全方式、全业态拿地，公司内部人才、土地、资金与管理体系有机结合，做到人 等地、地等钱、钱催人 。妥妥一个高周转、高杠杆的开发模式！

吴建斌经常说的是“你只要有地，我就不差钱”，而朱荣斌回的是：“你只要有钱，我就不愁没地。”

双斌名不虚传。 2017年当年阳光城拿到了120个项目，开拓了十来个新区域，实现销售额951亿元；2018年实现千亿目标；2019年销售额跨过2000亿元。2021年，阳光城跻身全球500强企业，稳居中国房企前20强。

朱荣斌更是在阳光城危机开始之时拉来了大金主。2020年9月，泰康保险成为阳光城第二大股东。尽管有严格的对赌协议，但此时对阳光城的资本市场形象是极大的提升。

阳光城天花板停在了2020年，销售额2180亿元。双斌没有完成诺言3500亿，阳光城的2021年底总债务却达到了3162亿元。

更为致命的是，销售额增长并没有带来利润的增长，2021年阳光城净亏损70亿元。

2022年初，朱荣斌向林腾蛟递交了辞呈。 临走前，朱荣斌清仓了自己的阳光城股票，4年净赔4000多万。

此时的阳光城也已经风雨飘摇，林老板此时也没有请到能解决困境的经理人了，走上阳光城的自救之路。

危机

阳光城的危机从2021年开始显现。2021年10月，因财务利润未达到泰康保险的对赌要求，泰康委派的两位董事对阳光城财报提出异议，甚至不惜亏损一半清空了所持阳光城股票。

泰康的退出推倒了阳光城的多米诺骨牌。 利润下降，叠加泰康大额抛售股票造成股价大跌，导致林腾蛟持有的股票质押融资开始爆仓，股权开始被金融机构冻结。

楼市的低迷让阳光城销售增长难以持续，2022年销售额为1838亿，同比下降16%。

三道红线等金融调控要求，让高周转模式下的融资变的更加困难，债务危机开始出现。

2022年公司亏损高达125亿元，上 市公司为因为违规担保变成了ST阳光城。

2022年2月底，阳光城一笔2726万美元债利息无法兑付，正式构成违约。

到2023年5月时，阳光城到期未支付的债务总额高达647亿元，其中还包括旗下华冕财富违规募集的公众资金。

自救

林老板还是比较积极的在自救。阳光城身陷危局，林腾蛟已出售所持有的龙净环保、2.4亿股兴业银行股权、万科物业（万物云）的股权、又变现佛山、浙江等20余个项目以筹集资金，对部分债务林腾蛟还追加了个人担保。

有员工在网络上发文 《开发商老板压上了家产，而我想哭泣》 。其实又何止员工想哭泣，那些没收到楼的业主、没拿到货款的供应商更想哭泣。

看到这样的消息，我只觉得很辛酸，一个民营企业家，市场好的时候是大老板有无限光环，要捐款、要扶贫、要回馈社会；遇到危机的时候要站出来挡在前面，不惜赌上大半辈子的心血，也要保住投资人对公司的信心，保住公司。身为员工我真的很感动，想做点什么，但是我说的话又有谁会听、谁会相信呢?

昔日的快速增长是依靠庞大的债务堆积。高超的财技和融资手段在市场低迷时，脆弱的不堪一击，最终阳光城还是爆雷了。

2023年6月9日，因为公司股票收盘价已连续二十个交易日均低于1元/股，阳光城被交易所强制退市。 当天ST阳光城收报0.37元/股，市值仅剩15亿元。

从1995年成立，到2023年退市，接近三十岁的阳光城走下了神坛。在房地产新形势下，敢打敢拼、用人如神的林老板也无力回天了。

留在阳光城和林腾蛟面前的交楼、债务问题，还需要他们努力去解决......