每个月咨询量数百加，各式各样的购房群体，各式各样的购房问题，也练就了我们对郑州楼市，楼盘，区域等方面的专业度。
我们更愿意为大家在市场宏观方面、购房微观方面，结合购房人的各种需求、预算，一对一制定买房实操方案，同时也为大家展现一些落地可用的内容。
在郑州购房圈，有这样一类人，
他们只买新房，无论价格贵贱，无论位置近远，他们对新房情有独钟！
相反，
真正懂得如何买房的人，例如专业的投资客，原则上他们从不碰新房，除非市场出现“二手房倒挂”的现象。
注：二手倒挂，就是说同一片区，同一资源圈内，二手房价格高于新房。
于是乎，根据第一类购房人群，就延伸出来一个新的名词“处女房情结”。
先讲一个自己身边朋友的购房案例：
去年年初，朋友婚期已定，就开始着手准备婚房事由。知道我对郑州市场比较了解，就找到了我。
男方毕业留校，女方读研，所以月供承受能力较低。
首付准备30-40万，多为男方父母出钱。
因为两人常住金水区也在金水工作，所以考虑到他们未来的工作情况及综合其他，我建议他们可以考虑金水区的二手房，当然，因为当做婚房，品质有所要求，也可考虑价格相对较低的惠济核心区的次新房。
这样一来，距离他们工作位置不远，距离适中，且两个片区的生活配套也相对成熟，总的来说，工作方便，居住方便。且片区内人气较旺，后期置换也好出手。
所以，无论前期自住还是后期置换投资，均可满足。
但是从头至尾他们对二手都不感冒，甚至没有去看过房子，他们认为二手房是别人住过的，且品质差、老破小、居住人群素质差等等之类。
眼里全是新房，一见到我就说，什么样板间多好多好，规划多好多好...
前前后后花了两个月时间，看了金水区和惠济区的几乎所有新房，甚至连高新区的新房都看了。
期间双方父母也专程从老家过来，看来看去，一个是交房时间，一个是位置地段，最重要是价格高，面积小，各种问题，两个月时间，基本打了水漂了。
后来我就没有再操心他们的事情了。
一个周末，男方约我吃饭，问能否买安置房，或者直接买两套公寓直接打通。
因为安置房和公寓的价格都很便宜，完全在他们的预算范围内，然后我认真严肃的给他们讲了安置房及公寓的种种问题和事项。
后来他们房子买在了南四环外，
问其原因，
面积能买的大点，单价比北边便宜，未来还能通上地铁。
其实有很多东西想跟他们说，但是我知道，说不到他们心里去。
无言以对。
好吧，你开心就好。
01“处女房”的本质是什么？
本质是认知。
其实这个问题要追究郑州这个城市本身的历史。
郑州以前叫“郑县”，因其地理位置优越，交通带动力强，于是就搭上经济发展的快车，一跃成为河南政治及经济文化中心，成为省会城市。
所以，正儿八经的“郑州土著”或者会所老郑州人较少，迁入进来的外地人较多。
一定程度上讲，这种新房情结也是由这些小地市或者乡村中的民众的天然认知。
他们认为：新的就是比旧的好！
这个是观念问题，不是性价比问题。
成长环境决定了人的认知，认知又决定了人的行为。
一切的结果，你赚了或者赔了，你居住的是否方便，其实都是在为你的认知在买单。
人，永远享受不到其认知意外的事情。
对于郑州来讲，
这个城市目前正处于一个大拆大建的快速发展期阶段，
大量的外地人口人从大大小小的各种地方涌来，
这个人潮中，大部分人都会存在一定的新房情节。
02而新房情结的问题是什么呢？
1，从来不会为地段去买单。
李嘉诚讲过一句非常老套，但是非常实用的话：买房最重要的只有三点，
第一，地段、第二，地段、第三，还是地段。
这句话常被各大开发商或者中介大肆宣扬，但你不能否认，这句话是对的。
2，在他们看来，房子的品质是他们的重点考虑因素。
例如：一般在他们看完二手房和新房的样板间后，会生成非常强烈的对比！
但是要知道一句话，谁能把生活过的跟小公主一样？谁能把家里布置的跟样板间一样？你可知道，样板间里你看到的大部分摆设和家具都是为了搏你们眼球而专门定制的吗？
说白了，就是纯粹的先吸引住你！
当然，
追求美好事物是人的天性。从这点来讲，几乎人人都是新房癌。
但是，
追求性价比之王，才是理性买房的逻辑，从这点来讲，能真正理性的人能有多少呢？
同时，不为地段买单的第二点就是：
从不承认任何地段价值。
或者说，就算知道地段的重要性，但是真正去做选择的时候，却往往有最容易忽略掉这一项。
就拿我文章开头举得这个例子来说，
他们知道地段的重要性，但是在做选择的时候却忽略了这个重要选项。
他们做的是什么呢？
用脚投票，哪里便宜，哪里买的面积大、哪里的样板间设计的好就买哪里，这样，迟早要后悔的。
03
那么，郑州到底是该买新房还是该买二手房呢？
如上图所示，首先，要有一个大前提：
在上图中的“真正意义上的主城区”范围内来讲，
想在这个区域内买新房，首先你要“很”有钱才行。
如果你只是一般有钱，勉强也行，当然，要求就不要这么高了。
先来看一下这个区域内的新房与二手的价格对比：
很直观的看到，同区域内，同资源圈内，二手与新房的价格相差甚多。
可以从多角度来对比。
首先，看缺点：
1，小区环境一般、物业一般、户型一般、如果小区年代较早，那么会给你的看房感受比较差。
2，车位不足，人车分流的较少，这种情况势必导致后期的业主乱停车，交通堪忧。
3，装修成本高，如果你讲究居住品质的话，那么你一般就会把室内的装修拆了重装，这个成本是比较大的。
4，*款贷**年限受房龄所限，假如你的房子房龄超过30年了，那么将来你再卖的话，对方就要全款买，再说了，人家能一次性拿得出全款的钱，那么人家的选择性也多了，除非你的房子有很强的学区加持，否则后期不好出手。
5，邻居间的层次不同，二手房，特别是年代较老一些的小区，那么业主群体以中年人或者老年人居多，两个年龄阶段的住在同一小区，同一单元，生活方式所带来的麻烦也是不必要的。
6，如果房龄太老的话，那么后期的房屋维修费用也会比较高，例如，上下水道、电路老化等问题都会增加你的日常支出成本。
7，税费较高，这个问题其实是相对的，例如一些老破小，当然没什么税费，如果是次新房呢？
因为老破小的小区，我们一般谁也不会买来自己住，但是次新房，却是市场上的硬通货！
同时“次新房"，要分两种情况，
第一:不满5年，这类房子年代较新，品质较好，因为不满5年，税费较高，所以售价会相应便宜些，但是高额的税费也会增加你的购房成本。
第二：满5年，同样，刚满5年的次新房，品质也是很好的，但是因为没有税费了，所以，售价会相应的被提高，因为很简单，香饽饽大家都喜欢吃。
当然，
二手房也非一无是处：
1，二手房，地段一般较好，多处中心位置，附近居住氛围浓厚配套成熟，生活便利度高，尤其在交通，商业等方面占据很大优势。
更不得不提的是，一般二手房对应划片的学区一般都很不错，如果是所名校，那么价格加持就非常坚挺了。
2，价格较同区域内的新房较为实惠，不考虑小区整体面貌的情况下，性价比确实很高。
3，房屋建筑质量一目了然，在建的新房，因为未完工，也无法进入工地实勘，所以普通人很难判断出工程质量到底如何，所以只能通过看施工单位的资质、在建工地的整洁程度等方面，去判断质量好坏。
而二手房，简单来说就是是现成的。
因为二手房已经住过一定的时间了，且期间遭受过雨淋、风吹、日晒等考验，如果有质量问题的话，通过仔细观察房屋，是可以看出一些端倪的。
例如：墙体厚度如何，隔音效果如何等，可以现场检验。
4，所在片区，不必担心规划变更等问题。
大家都知道，在买新房时，开发商往往会为了吸引客户，给客户讲规划，讲将来，再比如承诺种种学区房等，往往入住后，兑现慢甚至不兑现，这也是为什么郑州“交房即维权”的原因所在。
在于二手房呢？更多的则是看得见摸得着，什么问题也能弄个清清楚楚，更放心。
5，最大的好处，你不用再给房东交房租了，你可以直接入住自己的房子了。
当然，性价比来说，二手房更大的优势是便宜，现住，位置好，配套全。
但是品质着实一般。
所以，也并不是所有的人都适合二手房。
再者，郑州的二手房，确实存在一些历史遗留因素。
这个问题我在之前的文章中重点提及过，这里不再做研究。
总的来说，这套房子始终要看你买来如何用。
房子也是一种商品，大家用不着有什么“处女房”新房情结。
以上是文章正文，来自原创。
下篇文章将继续围绕“如何买房”展开自住，改善，投资等篇章。
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