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【裁判要旨】 《执行异议和复议规定》第28条和第29条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对第27条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就实体权利的优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也即第27条规定的“除外”内容包括第29条，但不包括第28条。 //
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法民终1245号
上诉人（原审原告，案外人） ：华孟均，男，1963年7月30日出生，汉族，户籍地四川省简阳市，现住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人 ：郑程洋，四川致高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人） ：重庆进出口融资担保有限公司。住所地：重庆市两江新区黄山大道中段68号11幢。
法定代表人：刘昱，该公司董事长。
委托诉讼代理人 ：赵一桦，女，该公司员工。
委托诉讼代理人 ：方光强，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人，被执行人） ：成都全新石化有限公司。住所地：四川省成都市高新区芳草街6号1-B9号。
法定代表人 ：华怡，该公司总经理。
上诉人华孟均因与被上诉人重庆进出口融资担保有限公司（以下简称进出口担保公司）、成都全新石化有限公司（以下简称全新石化公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2020）渝民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华孟均上诉请求：一、撤销（2020）渝民初146号民事判决并依法改判或发回重审；二、本案的上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、在法院查封案涉房屋之前，华孟均于2011年支付全款购买并实际占有使用案涉7套房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，华孟均对案涉7套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（一）案涉7套房屋买卖合同签订时间为2011年，早于2019年的查封时间。（二）华孟均对案涉房屋的合法占有使用时间早于查封时间。华孟均提交的物业公司出示的证明、物业费交费收据、案涉房屋租赁合同、租金支付凭证、微信聊天及转款记录等证据可以证明在案涉房屋查封之前，华孟均已实际占有使用案涉房屋至今。（三）华孟均已支付案涉房屋的全部购房款。华孟均提交的转账凭证、借条等证据可证明全新石化公司的实际控制人华茂泽于2009年至2010年期间，向华孟均借款合计267万。由于华孟均拟购买全新石化公司名下位于成都市双流区“雅南居”房产，双方于2011年达成将借款直接转化为购房款的合意并签订7份购房合同，该合意并非所谓的“以房抵债”的债务抵销，而是为了省去中间财务转账程序，便利交易。因此购房款在房屋买卖合同签订以及华孟均实际占有使用案涉房屋时应视为已全部支付完毕。（四）华孟均对案涉房屋产权未变更登记无过错。案涉房屋购买时“雅南居”1-5（栋）1-7层房屋产权尚未办理分户产权证，需等待分户产权办理完成后方能办理案涉房屋的转移登记手续。后全新石化公司实际控制人华茂泽涉嫌非法吸收公众存款罪被捕入狱，全新石化公司经营停摆，致案涉房屋的转移登记至今无法完成，华孟均对此并无过错。二、案涉房屋抵押登记行为存在严重过错，抵押权无效。华孟均对案涉房屋的抵押不知情，直至法院执行查封时，华孟均方知案涉房屋已被非法抵押。进出口担保公司作为专业的金融公司，在办理案涉房屋抵押登记前，未对抵押物的真实权利人和实际现状进行调查，抵押登记行为存在重大过错，进出口担保公司亦不构成善意取得，因此案涉房屋上的抵押权无效。故，作为进出口担保公司执行依据的民事判决存在错误。
进出口担保公司辩称，一、华孟均并非案涉房屋买卖合同的买受人，其提出执行异议之诉缺乏基础的权利依据。二、华孟均在执行异议阶段与执行异议之诉阶段的陈述自相矛盾，存在倒签合同以达到排除抵押权人执行的恶意。华孟均在执行异议阶段称“双方于2014年7月至8月签订了案涉9套房屋的《房屋买卖合同》及补充协议”，但在执行异议之诉及上诉过程中又陈述案涉7套房屋的买卖合同签订时间为2011年，2套房屋的买卖合同签订时间为2019年。三、华孟均将案涉房屋均指定给其他案外人与全新石化公司签署买卖合同，可见其真实意思并非购买房屋，而是以物抵债。四、华孟均并非《执行异议和复议规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人，以物抵债行为不符合适用该条规定的情形。五、即使华孟均属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人，其对案涉房屋未办理过户登记也存在过错。进出口担保公司就案涉房屋的抵押权设立时间早于华孟均陈述的买卖合同的实际签署时间，因抵押权具有公示公信效力，华孟均购买存在抵押权的案涉房屋，未能办理过户登记系其自身原因。
全新石化公司未作答辩。
华孟均向原审法院起诉请求：一、确认位于成都市双流县××路××段××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号××幢××单元××层××号房屋归华孟均所有。二、判令解除对案涉房屋的查封。三、判令停止对案涉房屋的执行。四、判令进出口担保公司承担本案诉讼费。
原审法院认定事实：2012年10月12日，全新石化公司与进出口担保公司签订《房地产抵押合同》，约定基于德阳博力讯电池有限责任公司与进出口担保公司签订的《融资担保委托合同》，进出口担保公司已与中国进出口银行签订担保金额（主债务）为2亿元保证合同，全新石化公司以位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号“雅南居”建筑面积5612.59平方米的房屋提供反担保，2012年10月18日在四川省成都市双流县房地产管理交易中心办理了抵押登记，房屋他项权证号为双房他证他权字第1××8号，抵押期间从2012年10月10日至2018年4月9日。
进出口担保公司诉德阳博力讯电池有限责任公司与成都锦天地投资管理有限公司、成都川瀚房屋代理有限公司、成都鼎宏化工有限公司、成都顺吉祥商贸有限公司、全新石化公司、成都嘉好资产管理集团有限公司、华茂泽、唐丹追偿权纠纷一案，原审法院于2019年3月15日作出（2015）渝高法民初字第00006号之一民事判决，进出口担保公司有权就双房他证他权字第1××8号《房屋他项权证》载明的全新石化公司所有的房屋及土地使用权在代偿资金210429216.68元、担保费5133333.33元、律师费126万元及资金占用费的债权范围内享有优先受偿权。该案判决生效后，进出口担保公司申请执行，2019年11月7日原审法院作出（2019）渝执恢6号之一执行裁定和协助执行通知书，查封了全新石化公司名下位于四川省成都市双流区××街道××路××段××号××房屋，案涉房屋包含在内，并于2020年4月23日作出（2019）渝执恢6号之二执行裁定，对上述房屋进行拍卖。执行中，华孟均向原审法院提出执行异议，原审法院2020年9月14日作出（2020）渝执异180号执行裁定，驳回华孟均的异议申请。华孟均不服，遂提起本案诉讼。
原审另查明：成都市双流区××街道××路××段××号“雅南居”1-5（栋）1-7层房屋登记权利人为全新石化公司，房屋所有权证号为双权0208664号，该房屋未办理分户产权证。2012年10月18日，进出口担保公司取得双房他证他权字第1××8号他项权利证书载明：房屋他项权利人为进出口担保公司、房屋所有权人为全新石化公司、房屋所有权证号为双权0208664号，档案保管号为权0171663号，房屋坐落于××街道××路××段××号“雅南居”1-5（栋）1-7层、他项权利种类为抵押权，债权数额贰亿元整,约定期限为2012年10月10日至2018年4月9日。成都市双流区以前的名称为成都市双流县。
2011年7月25日，全新石化公司与案外人陈祥银签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定陈祥银向全新石化公司购买“雅南居”2幢3单元7层14号房屋，房屋价款为474253元。
2011年7月26日，全新石化公司与案外人何小元签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定何小元向全新石化公司购买“雅南居”2幢4单元7层19号房屋，房屋价款为350558元。
2011年7月30日，全新石化公司与案外人杨岚、陈祥金、陈秀英分别签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定杨岚向全新石化公司购买“雅南居”2幢4单元7层20号房屋，房屋价款为400285元；陈祥金向全新石化公司购买“雅南居”2幢4单元7层21号房屋，房屋价款为350558元。陈秀英向全新石化公司购买“雅南居”2幢5单元7层13号房屋，房屋价款为346698元。
2011年7月31日，全新石化公司与案外人杨映桂签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定杨映桂向全新石化公司购买“雅南居”2幢5单元7层14号房屋，房屋价款为346698元。
2011年8月3日，全新石化公司与案外人张晓梅签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定张晓梅向全新石化公司购买“雅南居”4幢2单元5层9号房屋，房屋价款为287668元。
2011年8月12日，全新石化公司与案外人雷曙光签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定雷曙光向全新石化公司购买“雅南居”4幢1单元7层13号房屋，房屋价款为358098元。
2014年8月10日，全新石化公司与案外人余素芳签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定余素芳向全新石化公司购买“雅南居”4幢1单元6层11号房屋，房屋价款为358098元。
全新石化公司向陈祥银、何小元、杨岚、陈祥金、陈秀英、杨映桂、张晓梅、余素芳、雷曙光均出具了购房款收据以及预付*证办**费用4000元的收据，并向他们交付了房屋。上述9套房屋目前处于出租状态。2020年7月13日，陈祥银、何小元、杨岚、陈祥金、陈秀英、杨映桂、张晓梅、余素芳、雷曙光分别出具《情况说明》，陈述认可华孟均才是房屋的实际所有人，其是受华孟均的委托代为进行出租。
原审庭审中，华孟均认可2011年7月30日、2011年8月10日陈祥金、余素芳分别与全新石化公司签订的《房屋买卖合同》的落款时间为倒签，上述合同的实际签订日期为2014年7月30日、2014年8月10日。原因系为了办理登记的需要及为与之前签的合同一致。其余七份合同均是2011年签订。
华孟均在原审庭审中陈述，上述9套房屋的购房款均已付清，付款方式是以其对华茂泽的借款抵偿，全新石化公司出具购房款收据证明其同意抵偿。华孟均举证证明其在2009年-2010年四次向华茂泽转账合计267万元，双方于2011年达成以房抵债合意并签订七份《房屋买卖合同》。2012年、2014年华孟均两次转账共向华茂泽提供借款65万元，双方在2014年7月达成了以房抵债合意，又签订了两份房屋买卖合同。
原审法院认为，本案的争议焦点为华孟均对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。华孟均对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。主要事实和理由如下：首先，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”即申请执行人对执行标的享有担保物权或建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的，有权对执行标的的价值先于无优先顺位的普通债权受偿。案外人若要阻止对执行标的的执行，应当举证证明其就执行标的享有法律或司法解释明确规定的优先于担保物权、建设工程价款优先受偿权的权利。本案中，根据查明的事实，进出口担保公司对案涉房屋享有抵押权，故华孟均如要排除进出口担保公司对本案标的的执行，其应有优先于进出口担保公司对案涉房屋享有的抵押权的权利。但根据本案查明的事实，华孟均争议的房屋多达9套，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的唯一住房的情形。本案争议的房屋对应的《房屋买卖合同》及补充协议的合同当事人是全新石化公司和陈祥银、陈秀英等人，即使按照陈祥银、何小元、杨岚、陈祥金、陈秀英、杨映桂、张晓梅、余素芳、雷曙光等人出具的《情况说明》，华孟均为本案争议房屋的实际权利人，陈祥银、何小元等均是代华孟均持有。本案中，华孟均仅提供了其向华茂泽提供借款的证据及全新石化公司就案涉房屋出具的收款收据，上述证据不能证明其按照合同约定支付了房款。故华孟均也不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。至于华孟均提出确认案涉房屋归其所有的请求，本案争议房屋登记在全新石化公司名下，即使陈祥银、何小元、杨岚等人出具的《情况说明》是真实的，华孟均对案涉房屋享有的也仅可能是债权，原审法院对华孟均的该项诉讼请求不予支持。至于华孟均提出解除对案涉房屋查封的请求，因不属于本案的审理范围，原审法院亦不予支持。综上，华孟均的诉讼请求均不能成立,原审法院不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下：驳回华孟均的诉讼请求。案件受理费33031.3元，由华孟均负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：华孟均对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条分别规定了案外人的“物权期待权”和“消费者生存权”成立的条件，但对上述第二十七条“除外”具体指向，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位，此为执行异议之诉的本质所在。就本案所涉实体权利优先顺位而言，“消费者生存权”最优，担保物权次之，“物权期待权”虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得的物权，本质上仍属于债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于担保物权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容包括第二十九条，但不包括第二十八条。 本案中，根据生效判决确认进出口担保公司对案涉房屋享有抵押权，华孟均主张以《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除进出口担保公司债权执行的请求，本院不予支持。根据本案查明事实，即便陈祥银、何小元、杨岚、陈祥金、陈秀英、杨映桂、张晓梅、余素芳、雷曙光等人出具的《情况说明》属实，华孟均主张权利的房屋多达7套，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。故，华孟均对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
此外，华孟均对案涉房屋提出确权请求，因争议房屋至今仍登记在全新石化公司名下，即便华孟均与全新石化公司存在房屋买卖合同关系，其享有的权利也仅为债权请求权，原审判决对其确权请求未予支持，并无不当。华孟均关于解除案涉房屋查封及关于进出口担保公司对案涉房屋的抵押权无效、执行依据存在错误的请求，不属于本案审理范围，本院不予支持。
综上所述，华孟均的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33031.3元，由华孟均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘丽芳
审 判 员 郎贵梅
审 判 员 王朝辉
二〇二一年十二月十七日
法 官 助 理 陈 曼
书 记 员 廖 燕
来源：民事审判